Une fois que l’on évalue le prix d’un bien immobilier, maison ou appartement par ailleurs vient le moment de l’estimation du loyer.

Il est important de ne pas rater cette estimation si l’on ne veut pas décourager les potentiels locataires au regard des prix pratiques sur le marché immobilier actuel.

Un montant de loyer mal évalué, s’il est trop élevé, risque d’entrainer de fortes périodes de vacances et s’il est trop bas, les ajustements seront plus difficiles et la rentabilité locative ne sera pas au rendez-vous.

Pourquoi faire estimer le loyer d’un logement ?

Avant d’évaluer le prix du loyer de votre futur appartement, il est essentiel d’identifier les différents critères qui impactent directement sur le montant du loyer.

En faisant appel à un professionnel comme un agent immobilier dont l’expérience sur le terrain, la connaissance du marché immobilier et l’expertise vont rapidement des atouts de force.

Grâce à cette estimation, vous allez immédiatement remarquer en quoi votre appartement se distingue des autres appartements du même type.

Cela permet d’obtenir une sorte de carte d’identité de votre logement.

Comment estimer la valeur d’un appartement ?

Que l’on parle de son état général, de ses caractéristiques, de son environnement proche ou des prestations proposées, vous devez prendre en compte plusieurs critères pour l’estimation de la valeur de votre appartement.
En effet, certains éléments ont une importance plus ou moins forte sur le montant final de votre loyer.

Bien sûr, le 1er élément à prendre en compte est la localisation, l’environnement.
Cela comprend aussi bien la localisation géographique, l’attrait de la commune, du quartier, voire de la rue, mais aussi les infrastructures et les services de proximité (écoles, commerces, transports, hôpitaux, etc.).
L’environnement comprend, bien entendu, la présence d’espaces verts ou d’un quelconque parc d’activité proche de l’appartement.
Ces premiers éléments participent déjà à dégrossir la valeur de votre appartement.

Le second critère qui définit l’identité de votre appartement est les critères techniques.
Cela peut aussi bien concerner :

  • La qualité et le type de l’isolation
  • La présence d’un double vitrage
  • L’orientation du logement : un appartement avec balcon au sud aura toujours une valeur vénale supérieure à un appartement orienté plein nord.
  • Les prestations de qualité : ascenseur, service de gardiennage, présence d’un interphone, parking privatif, etc.

Ensuite, le 3e point essentiel pour déterminer la valeur de votre appartement est la superficie de votre logement.
Quand l’appartement se situe notamment dans une grande agglomération, avoir de l’espace est un véritable luxe… mais qui se paie au prix fort.
Il suffit de prendre l’exemple d’un appartement au cœur de Paris où l’on remarque que les prix sont parfois presque le double de ceux pratiqués en province.

D’autres critères, plus ou moins objectifs, participent à affiner la valeur de votre appartement :

  • La surface habitable
  • Le nombre de pièces et le nombre de chambres plus particulièrement
  • La présence d’un espace extérieur : balcon, terrasse, jardin
  • La situation dans l’immeuble : rez-de-chaussée ou étage
  • La présence d’un garage ou d’un parking
  • L’année de construction de l’immeuble et l’état général de la façade
  • La propreté des parties communes
  • Le niveau d’isolation thermique et sonore
  • Les prestations annexes : piscine, climatisation, cuisine équipée, etc.
  • L’ensoleillement
  • Le niveau de nuisance sonore Etc.

On le voit très bien, pour commencer à déterminer le prix d’un loyer d’un appartement, définir la valeur vénale dudit bien est essentiel.

Mettre un appartement en location, c’est avant tout vouloir qu’il soit rentable et c’est le loyer qui s’avère le garant de cet aboutissement.

Les méthodes pour estimer le loyer d’un appartement

Une fois que vous avez pris en considération tous les éléments qui composent l’identité de votre appartement, vous pouvez alors vous pencher sur la question financière, à savoir la détermination du loyer.

D’abord, il est primordial d’avoir un aperçu réel et concret du marché immobilier local.
Pour cela, n’hésitez pas à aller à la rencontre d’agents immobiliers ou encore de contacter diverses structures d’informations sur le logement, ou même de consulter l’observatoire des loyers de l’agglomération.

Internet propose plusieurs outils pour connaître un ordre d’idée des tarifs pratiqués en fonction des régions, des villes, des quartiers, des rues.
De sites officiels, comme celui de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) proposent des outils (Indice de référence des loyers) et des simulateurs qui prennent en compte certains des éléments cités précédemment.
Il existe aussi des plateformes comme celle de SeLoger.com ou pap.fr qui peuvent être d’un grand secours dans un premier temps.

N’oubliez pas non plus de consulter les petites annonces immobilières en ligne et celles que les agences immobilières mettent en avant.

De quoi se compose le loyer d’un appartement ?

Au moment de déterminer le montant du loyer d’un appartement, il est essentiel de prendre en compte les charges.
Même si le calcul desdites charges est toujours annuel, le propriétaire est en droit de réclamer mensuellement une avance sur charges qui sera par la suite régularisée.

Le calcul de ces charges va participer au calcul du loyer.
Elles sont déterminées en fonction de la dernière régularisation des charges, mais aussi du budget prévisionnel.

Toutefois, attention, le locataire n’a pas à supporter toutes les charges.
Les charges récupérables sont :

  • Les frais de jouissance due à l’appartement : chauffage collectif, entretien des parties communes, service de gardiennage, etc.
  • Les frais de petites réparations dans les parties communes
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.

Il est important de ne pas tout mettre à la charge du locataire.
Vous devez fixer un loyer juste et réaliste.
Ainsi, vous êtes assuré de répondre à une offre immobilière tendue, de louer rapidement et de conserver longtemps votre locataire.

À propos de l’encadrement des loyers

Afin d’éviter tout dérapage dans l’estimation des loyers, le gouvernement a décidé d’encadrer les loyers pour certains logements.
Cela concerne précisément 38 agglomérations en France qui recueillent une forte demande.

Le principe d’encadrement des loyers

Sur le papier, quand un propriétaire loue pour la 1ère fois un appartement, il possède une marge de manœuvre relativement grande pour fixer le montant du loyer et cela change quand on change de locataire.

Mais quand l’appartement est remis à la location sur le marché, le propriétaire a le devoir d’appliquer le même loyer augmenté à son nouveau locataire en fonction de l’évolution de l’IRL (Indice de référence des loyers) qui est publié par l’INSEE.
Cette réglementation s’applique dans les communes situées en zones dites tendues.

Quid de la loi Pinel ?

Il est également impossible de fixer le tarif d’un loyer sans avoir connaissance de la loi Pinel en vigueur.
En effet, cette loi fixe des plafonds de loyers en fonction du marché immobilier et des zones géographiques.

Il existe 4 zones prises en compte :

  • Zone A bis : correspond à Paris et aux communes environnantes. En décembre 2018, le plafond pour cette zone était fixé à 16,96 €/m².
  • Zone A : le reste de l’Ile-de-France, mais aussi la Côte d’Azur et le Genevois français. Prix fixé à 12,59 €/m²
  • Zone B1 : correspond à la Corse, aux territoires DOM-TOM et aux agglomérations de 250 000 habitants. Prix plafond fixé à 10,15 €/m².
  • Zone B2 : correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants et moins de 250 000 habitants. Le prix est fixé à 8,82 €/m² au 31 décembre 2018.

Le simulateur de loyer pour appartement

Nous avons vu qu’il existait déjà des simulateurs qui déterminent grosso modo la valeur vénale de votre appartement.
D’autres sont plus précis et cherchent à définir le prix de loyer ainsi que le rendement locatif.
Ce genre de simulateurs utilisent des données géographiques et économiques d’une région, d’une ville, d’un quartier pour déterminer une valeur approximative.
Certains sites Web proposent des simulateurs en ligne utilisant la Big Data qui prend en compte des facteurs plus subjectifs comme la luminosité, l’orientation du logement, l’accès à Internet, etc.

L’algorithme de ces simulateurs en ligne est alimenté en temps réel par des données issues de centaines de logements similaires à votre appartement, mais aussi par des données publiques et des données extraites de milliers d’annonces immobilières de location accessibles en ligne ou dans les agences immobilières ayant pignon sur rue.

Toutefois, l’estimation fournie par le simulateur de loyer est une valeur indicative en lien avec les valeurs du marché à un instant précis.
Il est très important de prendre en compte les autres facteurs qui ont été cités précédemment et qui auront un impact significatif sur la valeur locative de votre appartement : les charges locatives, qualité du mobilier et des équipements, situation géographique, dispositifs fiscaux particuliers, etc.

Croiser ce genre d’informations avec les conseils d’un agent immobilier ou d’un professionnel expert en gestion locative permet d’une part d’identifier les atouts de votre appartement à la location et, d’autre part, de déterminer avec davantage de précision la valeur locative et par conséquent le loyer idoine.

Quelques conseils à suivre pour définir le loyer d’un appartement

Au moment de calculer le montant du loyer, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de loyer qui vous donnera un premier ordre d’idées du montant à fixer.

Ensuite, vous devez réfléchir à la rentabilité locative. Il convient de ne pas opter pour un loyer trop élevé, car cela génère des périodes vacantes longues ni pour un loyer trop bas, car cela va impacter directement les revenus locatifs.

Et puis, souvenez-vous des conseils suivants :
Le marché de la location est un marché comme un autre, vous pouvez comparer des biens similaires selon la localisation et le type de votre appartement. Difficile donc de « sortir » du prix du marché.
En fixant le loyer d’un appartement, pensez toujours au rendement locatif, notamment sur le long terme. Parfois, il est peut-être préférable de décider de fixer un loyer légèrement inférieur au prix du marché pour éviter les vacances locatives.
Le marché locatif est saisonnier : en effet, selon l’époque de l’année, un T2 ou un T3 va davantage se louer, notamment en fin d’année ou au moment de la rentrée scolaire.
Se faire aider pour l’estimation de son loyer : une agence de gestion locative, par exemple, est à même de vous prêter main-forte. Elle connaît le niveau des loyers pratiqués dans votre quartier en fonction du type de logement, de sa localisation et de sa superficie.

On le voit, plus on a d’éléments de comparaison, plus l’estimation du loyer va s’affiner. N’hésitez surtout pas à multiplier les ressources pour gagner en précision.

Leave a Reply