Le principal but d’un investissement locatif est de percevoir un loyer. Mais avant de mettre votre appartement en location, vous devez en tant que propriétaire estimer de manière réaliste, objective et cohérente le montant du loyer au plus proche du marché actuel, en utilisant un simulateur de loyer par exemple.

En effet, si le montant est surélevé, vous aurez du mal à trouver un locataire tandis que si le montant est trop fiable, vous n’allez pas rentabiliser votre investissement.

Voici les clés pour réussir votre simulation de loyer.

Un état des lieux en France

Selon le type de bien que vous souhaitez mettre en location, le prix au mètre carré va varier.

De même, ce prix change d’une région à une autre.

En France, le loyer moyen tourne autour de 11,50 €/m², toutes surfaces et régions confondues.

Ainsi, pour un appartement, la moyenne est de 14 €/m² tandis que pour une maison, la location au mètre carré est de 9 €/m² environ. Ces premiers prix permettent d’ores et déjà de vous situer pour calculer et réussir la simulation de loyer.

Selon le type de logement et le nombre de pièces, le tarif varie parfois du simple au double selon les quartiers et les agglomérations.

De même, le tarif est toujours plus élevé pour les surfaces plus petites. Ainsi, on retrouve les moyennes suivantes :

  • 1 studio : 17 €/m².
  • T2 : 13 €/m²
  • T3 : 12 €/m²
  • T4 : 11 €/m²
  • 5 pièces et + : 10 €/m²

À titre indicatif, à Paris, le montant du loyer peut rapidement monter.

C’est en Ile-de-France, mais aussi en Corse, en région PACA que les loyers sont les plus prohibitifs.

A contrario, les régions comme la Bretagne, l’Auvergne et le Limousin proposent loyers les plus bas.

Critères pour estimer un bien immobilier en location

De nombreux éléments entrent en compte dans l’estimation du loyer, que ce soit pour une maison ou un appartement.

Le loyer doit refléter la valeur locative du bien, c’est-à-dire son état réel et être représentatif du marché immobilier.

La situation géographique

S’il existe un seul critère à prendre en compte dans la détermination du montant de loyer, c’est bel et bien la situation géographique.

Que l’on parle de la région, de la ville, du quartier ou même de l’emplacement par rapport aux commodités (commerces, services publics, etc.), c’est ce critère auquel il faut faire attention.

La législation française indique clairement que le propriétaire est libre de fixer le montant de son loyer quand on met son bien en location pour la 1ère fois.

Toutefois, cette relative liberté est soumise à des contraintes, notamment quand on réside dans une ville comme Paris qui se situe dans une zone tendue.

L’emplacement géographique joue un rôle important dans l’évaluation du montant du loyer.

On se réfère alors un loyer de référence évoqué en euro/m² de surface habitable en fonction du quartier où il se trouve.

Concrètement un appartement ou une maison située au cœur d’une ville et proche des transports et des services publics verra son loyer plus élevé qu’un bien en location situé en périphérie ou dans une zone moins attractive sur le plan économique.

Pour une location à Paris, par exemple, le loyer de référence concerne les 80 quartiers de la capitale, classés eux-mêmes en 14 zones selon l’Observatoire des loyers parisiens selon leurs caractéristiques et l’environnement poche.

Tous ces éléments, disponibles en ligne, participent aussi à l’estimation du montant du loyer.

L’état général du bien

L’autre critère pour évaluer correctement et justement le montant du loyer est l’état général de votre maison ou de votre appartement, que ce soit son état extérieur ou intérieur par ailleurs.

En effet, un bien en location qui est à rénover voit son loyer moins élevé que pour un bien entièrement neuf dont il faut amortir l’investissement.

De manière objective, déterminez les qualités du bien à louer afin de l’aider à se démarquer avantageusement des autres biens du même acabit.

Autres critères à prendre en compte

Enfin, déterminer le montant du loyer d’un appartement ou d’une maison demande à prendre en considération d’autres éléments.

Ainsi, on peut se baser sur des facteurs comme :

Le type de bien : une maison ou un appartement ne va pas requérir le même montant de loyer.

La superficie du bien loué : le loyer d’une location est toujours calculé de façon proportionnelle à sa superficie ainsi qu’au nombre de pièces. Un réflexe à adopter est de comparer les biens similaires dans le quartier pour se faire une première idée.

La proximité des services : non seulement le quartier, mais aussi la rue dans certaines villes contribuent à proposer un loyer plus ou moins élevé, mais la proximité des commodités joue un rôle conséquent. Ainsi, la proximité avec les écoles, les commerces, les transports publics, les services publics (La Poste, banque, hôpital, etc.) jouent en la faveur d’un loyer plus élevé.

Le standing du bien : si le logement se situe dans un immeuble vétuste, son loyer ne va pas être aussi élevé que dans un immeuble récent. L’état de la façade ainsi que des parties communes entrent en ligne de compte. De même, la présence d’un gardien, d’un interphone sont aussi des éléments qui peuvent faire la différence. Concernant le bien en lui-même, s’il est équipé avec un aménagement fonctionnel (salle de bain rénovée, cuisine équipée, etc.) ou s’il possède un cachet singulier (poutres apparentes par exemple), le montant du loyer peut partir à la hausse.

L’étage : plus un logement se situe en hauteur, plus il gagne en luminosité… et plus son loyer augmente. Toutefois, s’il s’agit d’un logement au 4e étage sans ascenseur, cela devient un inconvénient pour le louer à une personne âgée ou à des familles.

La présence d’un espace privatif : que l’on parle de balcon, de terrasse, de jardin, ces espaces extérieurs gonflent le prix du loyer, car ils sont particulièrement recherchés et appréciés, surtout en milieu urbain.

Le parking : si vous résidez en ville, le parking est un critère à ne pas omettre pour décider du montant du loyer, car c’est un atout indéniable. En règle générale, le coût d’un parking tourne autour de 150 €/mois, lequel montant est reporté sur le loyer mensuel.

Le logement est-il meublé : bien entendu, un logement loué meublé a un loyer plus élevé qu’un logement à vide. En effet, un logement meublé est susceptible d’être plus souvent vacant, car les locations se font sur des périodes plus courtes. Il ne faut pas oublier également que les impôts pour le propriétaire bailleur sont plus élevés pour un meublé que pour un logement vide.

Le niveau de performance énergétique : un logement bien isolé génère moins de frais, ce qui joue un rôle dans la détermination du loyer. Il faut prendre en compte le dossier technique et les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour évaluer le niveau de performance énergétique.

En vous rendant dans une agence immobilière ou en consultant des sites Web proposant des simulateurs en ligne, vous pouvez entrer ces différentes informations pour affiner et découvrir le montant du loyer que vous pouvez prétendre.

Plafonnement et encadrement des loyers

Selon la loi Alur entrée en vigueur en mars 2014, les loyers de certaines villes sont désormais soumis à un contrôle rigoureux afin de maitriser une hypothétique hausse.

Deux dispositifs sont ainsi issus de cette loi :

  • L’encadrement des loyers dans les zones tendues
  • Le plafonnement des loyers.

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, une zone tendue comme une agglomération dans laquelle l’écart entre l’offre et la demande de logements locatifs est important. Dans ces zones, le propriétaire ne peut pas appliquer de hausse de loyer supérieure à l’IRL (indice de référence des loyers).

Le plafonnement de loyers concerne principalement les villes de Paris et Lille à ce jour.

Ici, le loyer est plafonné. Un arrêté préfectoral fixe de soyers de référence par mètre carré habitable chaque année au 1er août. Le loyer que vous allez fixer ne doit pas alors dépasser 20 % du loyer de référence.

Situations particulières

En cas de relocation

En dehors des zones tendues (actuellement 28 agglomérations), la fixation du montant du loyer demeure libre.

Si la relocation se fait dans une zone tendue, en revanche, le loyer reste plafonné. Comme le loyer a déjà été fixé par un ancien occupant, le nouveau montant ne peut excéder celui-ci.

À la signature d’un nouveau bail de location, le loyer demandé peut être revu à la hausse uniquement dans les limites annuelles de l’IRL.

Et cela reste possible uniquement si le propriétaire n’a pas déjà augmenté son loyer au cours de l’année qui précède le nouveau contrat de bail.

En cas de renouvellement de bail

Il est toujours possible de réévaluer un loyer au moment du renouvellement de bail, à savoir tous les 3 ans pour une personne physique et tous les 6 ans pour une personne morale.

Comment faire ? Six mois avant la date du renouvellement, le propriétaire envoie une proposition du nouveau loyer au locataire par lettre recommandée avec A/R.

Dans ce courrier, le propriétaire doit préciser l’état et l’adresse du logement, la date de conclusion du bail.

Erreurs à ne pas commettre pour simuler votre loyer

Gardez toujours à l’esprit que l’objectif de fixer un loyer est de réaliser un rendement locatif.

  • Fixer un montant trop haut : vous ferez fuir les potentiels locataires et les périodes de vacances locatives vont réduire votre rendement locatif.
  • Fixer un montant de loyer trop bas : cela peut porter préjudice puisque, même si vous avez de nombreux candidats locataires, le rendement locatif ne sera pas au rendez-vous. De plus, une fois le montant fixé, s’il est trop bas, il vous sera difficile de la réajuster à la hausse à cause de l’IRL.
  • Se contenter du montant fourni par un simulateur en ligne : même si le logiciel en ligne ou le simulateur prend en compte de nombreuses données, la valeur du loyer fourni reste indicative. Croisez les données, faites aussi appel à un expert en gestion locative qui mettra son expérience et son savoir-faire sur le terrain en jeu pour vous donner une valeur réelle de votre bien.

Comme on le voit, il existe plusieurs moyens et différents critères pour simuler le loyer d’une location.

Le propriétaire doit utiliser les moyens mis à disposition sur Internet comme les simulateurs, mais aussi solliciter l’aide d’un expert immobilier qui aidera à l’estimation du loyer grâce à sa connaissance du marché.

Enfin, ne pas oublier d’utiliser la technique d’estimation par comparaison qui consiste à rapprocher votre bien d’un autre du même type au sein du même quartier et avec la même superficie.

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