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Les API immobilières : les nouveaux outils des professionnels de l’immobilier

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Avec l’explosion des applications, il n’en fallait pas moins pour que le monde l’immobilier s’y mette également. Désormais, il existe toute une panoplie d’applications (API) pour dénicher votre logement dans une zone donnée, d’autres pour effectuer une estimation immobilière ou encore pour publier une petite annonce immobilière.

Quel est l’impact des API immobilières ? Apportent-elles un plus dans le processus d’acquisition immobilière ?

Les atouts d'une API immobilière

Les API immobilières permettent de récolter et de réutiliser des informations possédées par d’autres acteurs du monde immobilier, que ce soit prêteur, intermédiaire ou consommateur.

Les atouts d’une API immobilière offrent 4 « superpouvoirs » aux professionnels de l’immobilier :

  •      Les agences immobilières peuvent détecter, organiser et gérer un grand nombre de données immobilières. Cela apporte un avantage compétitif non négligeable dans la capacité de traiter une information en temps réel.
  •      Les différents acteurs immobiliers bénéficient d’un coût minimal tout en bénéficiant d’une rapidité de croissance et d’une forte rentabilité.
  •      Grâce aux API immobilières et à la récolte des datas immobilières, les agences immobilières bénéficient d’un feedback en temps réel afin de mieux cerner les mouvements du marché immobilier. Elles peuvent alors ajuster leurs offres sur-le-champ, répondre aux besoins des consommateurs à chaque instant.
  •      Une dimension intime : en effet, les acteurs immobiliers utilisent leur connaissance du client pour affiner leur expérience avec eux. On parle alors de personnalisation, de customisation à grande échelle. Elles créent une sorte de relation intime et durable qui fait que le client se sent pris en charge, car l’on répond à ses besoins propres.

L’enjeu de la big data pour l’immobilier

Les questions de la big data

Qui dit API dit big data.

Grosso modo, on parle de méga données ou à une forte quantité de données disponibles pour les entreprises, en l’occurrence les agences immobilières.

Les data sont générées en rand nombre et surtout de façon continue. Les informations ainsi récoltées sont continuellement mises à jour, ce qui permet aux outils d’évoluer en temps réel.

Avec la big data, on récupère de nombreux types de données, notamment les coordonnées GPS, des informations sur des transactions, sur des conversations, sur des profils d’utilisateurs, sur des lieux ou encore sur l’utilisation même de sites et d’applications.

Grâce à la big data, il devient possible de savoir quel prospect doit être contacté à un moment précis, on peut prévoir l’évolution des prix sur le marché immobilier grace à une API d’estimation immobilière ou avoir une idée précise des comportements des utilisateurs.

Big data et immobilier

Les enjeux de la big data pour l’immobilier sont importants.

En effet, les données dans l’immobilier ne manquent pas. Grâce à une API, il est facile de récolter des données sur :

  •      Le nombre de transactions
  •      L’évolution des prix
  •      L’environnement ou l’urbanisme
  •      Le nombre de constructions dans un secteur précis
  •      Le nombre d’annonces immobilières visualisées par un internaute avant son 1er contact avec une agence
  •      Le délai moyen entre le 1er contact et la signature d’un contrat
  •      Le délai entre 2 projets immobiliers
  •      Le délai moyen d’une transaction immobilière
  •      Etc.

Toutes ces informations récupérées avec une API immobilière — et, par conséquent, la big data au sens plus large — concernent le parcours utilisateur. Elles permettent aux agences immobilières d’adapter leur offre et de comparer leurs performances.

Mais on peut aussi décider de cibler les API immobilières pour une demande plus précise comme connaître le taux de réussite d’une ville, identifier les investissements en matière d’énergie renouvelable, déterminer le nombre de commerces, etc.

Avec ce genre d’informations, l’expérience utilisateur pour le consommateur s’avère plus personnalisée, plus ciblée, plus fiable. Depuis chez lui ou depuis son téléphone, il peut accéder à un grand nombre de données qui vont l’aider dans sa décision d’achat ou de vente immobilière.

API immobilière : une révolution ?

Naturellement, le secteur immobilier crée énormément de données.

Chaque internaute qui vient consulter une petite annonce, qui cherche un logement ou qui désire évaluer le prix de son bien immobilier laisse plusieurs données qui sont réutilisées pour affiner les recherches.

Les données immobilières ne concernent pas uniquement les clients. Quand on parle de nombre de constructions ou du prix de vente par ville, ce genre d’information s’avère être une clé de différenciation pour les différents acteurs du marché immobilier.

Aujourd’hui, il est tout à fait possible de structurer par type de data : données relatives aux clients, données concernant un quartier, une zone précise, un type de bien, etc.

Avec l’utilisation des API immobilières, l’utilisateur dispose d’une expérience incroyable où l’on peut répondre à ses besoins en temps réel, et ce, de façon tout à fait impartiale.

Bien sûr, l’utilisation d’une API immobilière ne remplacera jamais l’expérience de terrain ni le métier d’un agent immobilier. Mais cela s’avère désormais un outil indispensable quand on décide de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente immobilière.

AVM : Modèle Automatisé d’Evaluation

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Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il existe diverses techniques qui s’avèrent plus ou moins précises. Parmi l’une d’elles, le modèle d’évaluation automatisée sort du lot.

Mais que vaut cette nouvelle pratique ? Peut-on se fier à ces modèles automatisés d’évaluation, aussi appelés « Automated Valuation Models » (AVM) ?

Comprendre ce qu’est un modèle automatisé d’évaluation (AVM)

Un modèle automatisé d’évaluation est, comme son nom l’indique, un service qui vous permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier.

Cette estimation s’effectue quasiment à 100 % par ordinateur qui utilise un modèle mathématique ainsi qu’une base de données de la valeur des propriétés connues dans le secteur concerné.

D’autres critères et sources de data peuvent également entrer en jeu pour affiner l’évaluation : on pense notamment à l’avis d’experts, à la valeur des travaux effectués.

Il existe 2 méthodes pour utiliser un AVM à bon escient :

  •      Le modèle avec indice des ventes répétées : cet indice prend en compte les variations des prix au fil des années pour la maison en question et les autres propriétés semblables ont été vendues ou refinancées.
  •      L’autre modèle est appelé « modèle hédonique » : cette méthode permet de déterminer une valeur absolue à votre bien immobilier. Comment cela se fait-il ? Le modèle hédonique trouve une valeur d’un bien en le divisant en plusieurs parties (nombre de chambres, superficie du bâtiment, âge de celui-ci, etc.) et en attribuant une valeur à chacune. Chacune de ces valeurs est additionnée.

D’autres éléments peuvent ensuite s’ajouter pour toujours affiner la recherche de la valeur la plus juste du bien immobilier.

Cela peut être l’environnement proche de la maison ou de l’appartement, l’attractivité de la zone, la présence de commerces de proximité, la notoriété du quartier, la présence d’écoles, les perspectives de développement ou encore le sentiment de sécurité.

Chacun de ces éléments a son importance dans l’évaluation du bien immobilier et peut, à tout instant, avoir une influence sur le prix final de vente.

Connaître la différence entre évaluation immobilière et expertise

Dans l’esprit de certains, la frontière entre évaluation immobilière et expertise immobilière s’avère parfois floue.

Concrètement, l’évaluation immobilière vise à déterminer le prix le plus juste afin de vendre un bien immobilier dans les meilleurs délais possible et surtout au meilleur prix.

Pour ce qui est de l’expertise immobilière, elle cherche à apprécier une valeur vénale dans le but de calculer les droits de succession ou un impôt de solidarité sur la fortune par exemple. Elle peut aussi apprécier la valeur locative d’un logement en fonction de plusieurs paramètres financiers, techniques ou même juridiques.

Les avantages et inconvénients d’un AVM

Les atouts d’un AVM

Plusieurs avantages ont été mis en avant par les experts immobiliers à propos du modèle d’évaluation automatisé.

Le premier atout est de gagner du temps, mais aussi de l’argent et des ressources. Cela s’explique par le fait que l’AVM peut être réalisé en ligne.

L’autre atout majeur d’un tel modèle d’évaluation pour un bien immobilier est qu’il s’avère plus difficile de commettre une fraude immobilière.

Enfin, il faut savoir que des entreprises indépendantes proposent leurs services de modèles automatisés d’évaluation aux propriétaires sur Internet pour une totale neutralité.

Les inconvénients d’un AVM

Comme toute technologie, le modèle automatisé d’évaluation comporte lui aussi des inconvénients.

En effet, l’ordinateur — aussi puissant et élaboré qu’il puisse être — ne peut faire qu’une supposition éclairée à propos de la valeur d’un bien immobilier.

Toutes les variables ne sont pas toujours prises en compte comme c’est le cas avec l’état dudit bien immobilier par exemple.

De même, le modèle automatisé d’évaluation s’avère moins précis lors de l’évaluation d’un nouveau bien immobilier qui vient de se construire.

Cela s’explique par le fait qu’il existe moins de données pour l’aider à effectuer les comparaisons. L’AVM ne peut utiliser que des maisons semblables qui sont entrées dans sa base de données au lieu d’absorber les données de la nouvelle construction.

À propos de Patrim

Parmi les différentes bases de données pour évaluer la valeur d’un bien immobilière, il en existe qui est reconnue et que nombre de professionnels de l’immobilier utilisent : la base Patrim Usagers.

Voici un outil conçu par la Direction générale des finances publiques (DGFP) et qui recense jusqu’à 20 millions de transactions immobilières.

Bien entendu, la base de données Patrim Usagers ne fournit pas d’estimation pour un quelconque bien, mais elle indique les tarifs auxquels des logements situés dans votre zone géographique ont été vendus.

On retrouve ce service sur le site impots.gouv.fr.

Rappelons que Patrim n’est aucunement un outil d’évaluation du prix au mètre carré. Il permet d’avoir un aperçu de l’approche de l’administration fiscale à propos de la valeur vénale d’un bien immobilier pour calculer les droits de succession ou l’ISF.

Cet outil, très utile et pertinent de surcroît, est à croiser avec l’utilisation d’un modèle automatisé d’évaluation pour obtenir une estimation d’un logement.

Lire aussi :  Evaluer un patrimoine immobilier avec le nouvel impôt IFI

Mortgage Credit Directive : La directive européenne MCD

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Le monde du crédit immobilier évolue constamment. Dorénavant, tous les acteurs et professionnels de ce milieu doivent suivre un nouveau cadre réglementaire appelé le « mortgage credit directive » ou « directive du crédit immobilier ».

Que vous soyez un banquier, un courtier immobilier, un agent immobilier ou un expert de l’estimation immobilière, cette directive européenne précise vos diplômes, votre expérience ou votre formation de conseil en financement immobilier.

La directive MCD : ce qui change avec son entrée

La directive européenne MCD (Mortgage Credit Directive) concerne principalement les offres de prêts immobiliers émises depuis le 1er juillet 2016.

Dans les dispositions prévues à cet effet, on peut comptabiliser :

  •      La mise en place d’un service de conseil : ce service a pour objectif de délivre run contrat de crédit approprié.
  •      L’obligation d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur : on prend alors en compte ses revenus, son épargne, ses actifs ainsi que ses dépenses récurrentes et autres dettes.
  •      L’installation d’une évaluation du bien immobilier réalisé par un intermédiaire indépendant
  •      La possibilité d’agir sur toute l’Europe pour les courtiers immobiliers.

L’objectif de la MCD est de créer un marché européen du crédit immobilier résidentiel. Cette instauration est censée renforcer la protection du consommateur.

De nouveaux changements concrets avec la Mortgage Credit Directive

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Les impacts de la directive MCD

Suivre des formations

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Depuis mars 2017, tous les acteurs du secteur bancaire et des IOBSP (niveau 1, 2 et 3) qui proposent des crédits immobiliers doivent obligatoirement suivre une formation de 7 heures par an.

Les personnes particulièrement concernées sont les salariés exerçant directement des activités de proposition, d’élaboration, et de conseil en matière de contrat de crédit immobilier.

De plus, la Directive européenne MCD prévoit aussi une formation de 40 heures pour les banques, pour les personnes qui n’ont pas l’expérience professionnelle préalable.

Toutefois, certaines personnes peuvent être exemptées de cette formation, à savoir :

  •      Les collaborateurs titulaires d’un diplôme bancaire ou d’un diplôme de niveau III quant aux questions de finances, de gestion et d’économie
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle d’un an dans les fonctions liées à l’élaboration, à la proposition et au conseil de crédits dans les 3 dernières années
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle de 3 ans dans les fonctions d’élaboration, de proposition et de conseil de contrats de crédit depuis ces 10 dernières années.

Toutes ces compétences doivent être justifiées à l’entrée dans la profession.

Ces compétences doivent être actualisées tous les ans.

Pourquoi la MCD impose-t-elle une formation régulière ?

Depuis 2017, les acteurs intervenant dans le processus d’élaboration, de proposition et de conseils de contrats de crédits immobiliers, mais aussi ceux qui entrent dans le cadre de l’intermédiation doivent justifier d’une compétence professionnelle.

Cette justification se fait par diplôme, par expérience professionnelle ou par le suivi de la formation professionnelle édictée par la MCD.

Ces formations concernent toutes les personnes qui entrent dans le processus de création ou de délivrance d’un contrat de crédit immobilier.

Chaque année, cette formation professionnelle adaptée permet d’actualiser les connaissances. Elle unifie la réglementation relative au secteur du crédit du prêt immobilier et crée un marché intérieur du crédit hypothécaire plus performant.

En effet, les consommateurs sont mieux informés et les prêts octroyés sont plus viables grâce à ce renforcement de connaissances.

L’avis de l’Autorité bancaire européenne sur la Mortgage Credit Directive

L’Autorité bancaire européenne (ABE) gère l’encadrement de la mise en place de la directive européenne du crédit immobilier pour tous les états membres de l’Union européenne.

Ses instructions fournies par l’ABE visent à protéger les consommateurs en combattant continuellement les abus et les comportements irresponsables de certains emprunteurs, mais aussi de prêteurs peu scrupuleux.

Grâce au dispositif MCD, de nouvelles méthodes d’évaluation de solvabilité et des actions en cas de défaillance de remboursement sont mises en place.

L’ABE met bien en avant le besoin de qualification de tous les intermédiaires en opération de banque et en services de paiement.

Que l’on soit un évaluateur immobilier, un distributeur de crédit consommateur, un personnel d’un établissement bancaire ou encore un IOBSP, la mise à jour annuelle des compétences est un gage supplémentaire de reconnaissance et de sécurité.

Réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Le crédit immobilier est une opération soumise à de nombreuses contraintes et réglementations. Depuis le mois de juillet 2016, une ordonnance transpose la directive européenne sur le crédit immobilier, c’est-à-dire que la banque doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée et évaluer la solvabilité de ce dernier.

Cette nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers prend le nom de Directive européenne sur le crédit immobilier (ou « Mortgage Credit Directive » – MCD).

L'Europe et le crédit immobilier

Avec la nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers, l’Europe a pour objectif de rationaliser le marché du crédit immobilier dans tous les états de l’Union européenne.

L’ambition de cette nouvelle entité est de concevoir un marché intérieur du crédit hypothécaire plus sûr, plus efficace, mieux contrôlé en sécurisant la viabilité des prêts accordés par les organismes bancaires.

Cela permet aussi, pour les emprunteurs, d’être mieux informés.

Concrètement, la MCD encadre 3 acteurs principaux du marché immobilier que sont les prêteurs, les emprunteurs et les intermédiaires.

Comment est née la nouvelle réglementation bancaire MCD ?

Origine de la MCD

La nouvelle réglementation bancaire MCD est née directement de la crise américaine des subprimes de 2008.

À l’époque, rappelons-le, la fragilité des emprunts immobiliers consentis par les banques durant des années a contribué au développement d’une bulle immobilière. Au moment de son explosion, Wall Street a basculé et a entrainé le monde entier dans une vaste période de récession.

L’Europe a voulu réagir. C’est pourquoi elle a décidé de créer une réglementation qui impose aux prêteurs comme aux emprunteurs des pays de l’Union européenne une totale fiabilité des crédits. Ceci a pour objectif, évidemment, d’éviter la formation d’une nouvelle bulle de ce type.

Un encadrement sérieux

La nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation immobilière a été adoptée en février 2014. Les pays membres de l’Union européenne ont eu jusqu’en mars 2016 pour la transposer dans leur droit national respectif.

L’Autorité bancaire européenne (ABE) les a aidés grâce à un document précis qui stipulait l’encadrement de cette mesure grâce à des objectifs précis :

  •      Lutter contre les comportements irresponsables des emprunteurs et des prêteurs
  •      Appliquer une nouvelle méthode pour évaluer la solvabilité des emprunteurs
  •      Mettre en place des actions pour faire face aux défaillances dans les remboursements de prêts immobiliers
  •      Mieux encadrer les activités des IOBSP (intermédiaires en opération de banque et service de paiement) avec une obligation de validation d’une formation professionnelle

La relation en détail des banques avec le crédit immobilier

L’instauration de la MCD comme nouvelle réglementation bancaire bouleverse l’approche de l’octroi du crédit immobilier.

Ceci a pour but de favoriser une relation de confiance entre l’emprunteur et la banque, mais aussi de diminuer les risques des deux côtés au moment de l’achat immobilier.

Les banques et l’évaluation immobilière

Jusqu’à maintenant, les pratiques d’évaluation immobilière étaient hétérogènes.

Concrètement, les banques faisaient un peu ce qu’elles voulaient en la matière bien qu’elles devaient conseiller leur clientèle.

Désormais, un encadrement plus sérieux s’opère.

Ainsi, pour mieux apprécier la valeur d’un bien immobilier et décide d’un éventuel déblocage d’un crédit immobilier, la banque a 2 choix devant elle :

  •      Faire évaluer en interne
  •      Demander le concours d’un agent immobilier local.

Avec la nouvelle réglementation MCD, les banques ont pour obligation de mesurer les risques de financement en définissant la valeur hypothécaire du logement concerné.

Pour cela, elles doivent maintenant passer par l’intermédiaire d’experts indépendants qui sont chargés de s’assurer que le prix affiché est bel et bien le prix visé pour garantir l’emprunt.

Les experts en évaluation immobilière

Avec cette réglementation bancaire, les experts chargés de l’évaluation immobilière doivent être indépendants et assurément qualifiés.

Or, cette activité, toujours peu réglementée, car non reconnue officiellement par le Conseil d’État, va donc se professionnaliser.

Chaque expert a alors l’obligation de :

  •      Suivre une formation annuelle
  •      S’appuyer sur des normes internationales
  •      Être affilié à une organisation professionnelle qui a signé la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Professionnalisation du métier d’expert en évaluation immobilière

En professionnalisant le métier d’expert en évaluation immobilière, on contraint les banques à faire appel au service de l’expert en question.

Cette initiative de la part de la Directive européenne du crédit immobilier est double :

  •      Diminuer au maximum les risques pour le prêteur
  •      Permettre à l’emprunteur d’obtenir des informations précises et plus transparentes à propos du prix du bien et de la valeur du prêt.

Avec cette nouvelle réglementation, la Commission européenne cherche à instaurer ce que l’on peut nommer un « prêt responsable » qui est essentiel dans la relation de confiance entre les différents acteurs d’un crédit immobilier.

Les prêts seront davantage raisonnés et les banques seront tenues de sensibiliser les emprunteurs et de les mettre en garde le cas échéant.

Grâce à cette nouvelle réglementation, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont censées être meilleures, autant pour le prêteur que pour le consommateur.

Cependant, une question demeure : est-ce que cette nouvelle réglementation ne va-t-elle pas alourdir le processus d’octroi du crédit immobilier ?

Les données immobilières géolocalisées

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Aujourd’hui, Internet joue un rôle de plus en plus prépondérant dans nos décisions. La technologie ne cesse d’évoluer et de s’affiner et l’on découvre tous les jours de nouvelles applications.

La géolocalisation est désormais quelque chose de populaire, car nous utilisons tous des données géographiques pour nous déplacer ou signaler notre présence.

Le secteur immobilier a bien compris ce phénomène et a décidé d’ajouter une corde à son arc en proposant une estimation des biens immobiliers grâce aux données géolocalisées.

Se différencier des concurrents

La géolocalisation des annonces immobilières est une nouvelle opportunité à ne pas manquer, elle permet de se démarquer de ses concurrents, notamment si ces derniers ne jouent pas nécessairement la carte de la transparence.

Grâce aux données immobilières géolocalisées (situation géographique, présence de commerces de proximité, d’écoles, de transports en commun, absence ou présence de balcon, d’ascenseur, environnement proche, accessibilité, etc.), vous pouvez en apprendre davantage sur votre futur logement rien qu’en naviguant sur Internet.

Contrairement à certaines agences immobilières ou à des agents immobiliers peu scrupuleux, la géolocalisation des données immobilières permet de proposer de biens en toute quiétude, sans craindre un vice caché.

Grâce à cet outil, tous les acteurs de marché immobilier (prêteur comme emprunteur) peuvent lutter contre l’opacité dudit marché. Ainsi, chaque bien immobilier est mieux évalué, mieux noté.

Avantages des données immobilières géolocalisées

Que votre projet concerne un logement résidentiel ou un bien immobilier tertiaire, géolocaliser l’annonce immobilière suscite l’intérêt et parfois divise.

Tandis que les locataires et les acheteurs sont en demande d’un maximum de précisions pour optimiser leurs recherches, les agences immobilières hésitent parfois à dévoiler l’adresse exacte d’un bien de peur que le locataire ne les contacte pas.

Pourtant, les données immobilières géolocalisées ont de vrais avantages.

Une mise en avant des annonces

Pour les professionnels de l’immobilier — mais aussi pour les consommateurs — il est indéniable que les annonces immobilières sont davantage consultées.

En effet, de plus en plus d’utilisateurs cherchent à affiner leurs résultats de recherche pour définir exactement dans quel secteur et quel est l’environnement du logement souhaité.

Contrairement à une annonce qui n’affiche pas une adresse exacte en indiquant grosso modo le quartier ou l’arrondissement, une annonce géolocalisée a plus de chances d’être vue, car elle répondra d’emblée aux attentes du consommateur.

À choisir entre une annonce immobilière qui indique que l’appartement à visiter est situé en centre-ville sans autres indications et une annonce qui précise l’adresse de la rue ainsi que les commodités les plus proches, il est évident que la seconde annonce sera davantage consultée.

Une multiplication des prises de contact

Avec les données immobilières géolocalisées, une annonce est susceptible de susciter davantage l’intérêt.

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est l’assurance de gagner près de 20 % de leads supplémentaires, que ce soit avec les appels téléphoniques ou par un formulaire de contact.

Pour ce qui est des chiffres, on estime que la hausse du volume de visualisation depuis un résultat de recherche avec des données géolocalisées est de 75 % quand le taux de conversion sur l’annonce tourne autour de 25 %.

Contrairement à ce que l’on peut penser, les prises de contact sont plus nombreuses avec l’utilisation de données immobilières géolocalisées.

C’est donc un formidable outil très attendu par les utilisateurs et qui s’avère rentable pour les agences immobilières.

La géolocalisation est maintenant une pratique assumée

De nos jours, la géolocalisation prend de plus en plus d’ampleur.

Concrètement, près de 52 % des annonces d’agences sont aujourd’hui géolocalisées. Et dans certains secteurs précis, à l’instar des bureaux à louer à Paris par exemple, ce taux grimpe déjà jusqu’à 80 %.

Loin d’être une pratique marginale, l’utilisation de données immobilières géolocalisées devient une nouvelle pratique à prendre définitivement en compte.

Qui de Patrim ?

Depuis le 1er mai 2017, les consommateurs peuvent avoir gratuitement accès à une base de données qui recense toutes les ventes des biens immobiliers dans l’Hexagone.

Cette base de données, appelée Patrim, permet de se faire une idée du prix réel d’un bien immobilier dans un quartier ou dans une rue précise.

Patrim est une véritable caverne d’Alibaba, car chacun peut bénéficier d’un service en ligne d’aide à l’estimation d’un bien immobilier, que l’on soit acheteur ou vendeur.

Le consommateur dispose d’informations essentielles pour prendre sa décision comme le type de bien, l’adresse exacte, l’étage, l’année de construction, le nombre de pièces, le prix et la date de vente.

Il peut également obtenir des informations plus poussées comme la présence d’un ascenseur, d’une piscine, d’un bacon ou d’une terrasse.

Autant de données géolocalisées qui aideront, sans aucun doute, à franchir l’étape de l’achat ou de la vente.

En résumé, on sait que l’offre en matière de portail d’annonces immobilières est pléthorique sur le marché immobilier français.

Avec des données immobilières géolocalisées, on sort du lot, car on offre une visibilité supplémentaire.

Les internautes peuvent maintenant focaliser leurs recherches sur des critères très précis comme le type de bien, la localisation géographique, le prix, mais surtout des critères plus personnels comme la luminosité, la qualité de l’air, l’environnement proche, le calme, la sécurité.

IAS39 : évaluation des instruments financiers d’une société

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Il existe un élément qui permet de calculer et d’évaluer les instruments financiers d’une société, c’est la norme IAS39.

Cette réglementation couvre un large panel d’instruments de dérivés, mais aussi des placements, des actifs et des passifs détenus en vue d’une transaction et d’endettement d’une entreprise.

Histoire de la norme IAS39

Cette réglementation a été établie par le Comité international des normes comptables. La norme IAS39 a vu le jour, car la Commission européenne a souhaité que chaque société et chaque entreprise élabore son résultat financier en fonction d’une norme internationale d’information financière.

Elle est le symbole d’une vraie progression en matière de communication financière depuis plus d’un quart de siècle.

La norme IAS39 encadre la manière dont les actifs financiers possédés par les entreprises doivent être valorisés.

Cela repose sur la notion de « fair value » ou « juste valeur ». On entend par là la comptabilisation à la valeur du marché.

En comptabilité classique, on enregistre l’acquisition d’un bien au moment de son achat et l’on enregistre la différence au moment de sa cession.

Avec l’IAS39, cette vérification s’effectue à chaque fois que l’on présente ses comptes. On vérifie alors si la valeur d’un actif financier évolue à la hausse ou à la baisse.

On peut alors déprécier ou non son bilan.

Aujourd’hui, la norme IAS39 est élargie également aux entreprises non cotées et aux comptes individuels.

Qu’est-ce qu’un dérivé ?

C’est un contrat ou un élément financier précis qui présente nécessairement 3 caractéristiques reconnaissables :

  •      La valeur d’un dérivé dépend clairement de l’évolution du taux d’intérêt spécifié, du coût de l’instrument financier, du cours actuel de change, de l’indice de prix ou de l’indice de crédit.
  •      Le dérivé ne demande aucun investissement inférieur à celui qui est nécessaire pour un autre type de contrat
  •      Son règlement s’effectue toujours à date ultérieure

Quels sont les instruments financiers couverts par l’IAS39 ?

Ces instruments financiers sont au nombre de 4 :

  •      Les actifs et passifs financiers issus du compte de résultat
  •      Les placements qui sont détenus jusqu’à échéance
  •      Les créances, dettes et prêts émis par l’entreprise
  •      Les actifs financiers accessibles à la vente.

Où et comment s’applique l’IAS39 ?

Le but de la norme IAS39 est d’instaurer des principes de comptabilisation, mais aussi d’évaluation des actifs et des passifs financiers d’une entreprise et également de certains contrats d’achat ou de vente qui ne sont pas financiers.

La norme IAS39 doit s’appliquer à tous les instruments financiers d’une entreprise excepté quand d’autres dispositions sont mises en place.

Toutefois, l’IAS39 inclut les principes suivants :

  •      Tous les dérivés doivent être comptabilisés à leur juste valeur
  •      Toutes les couvertures de portefeuilles doivent être limitées et encadrées. Ce type d’instrument désigne un dérivé ou un actif/passif financier désigné dont on attend que la juste valeur compense la variation de trésorerie d’un élément couvert.
  •      La variation d’une valeur d’un produit dérivé qualifié de couverture doit être constatée au compte du résultat ou en réserve
  •      La variation d’une valeur d’un produit dérivé non qualifié de couverture doit être comptabilisée dans le compte de résultat sans créer de compensation
  •      Chaque produit dérivé fait l’objet d’une décomposition.

En comptabilité de couverture, 3 relations sont susceptibles de répondre à cette appellation :

  •      Une relation de juste valeur : cela concerne la couverture de l’exposition aux fluctuations de la « fair value » d’un actif ou d’un passif comptabilisé. Ici, le profit ou la perte qui résulte d’une réévaluation de l’instrument de couverture doit être comptabilisé en résultat.
  •      Une relation de flux de trésorerie : le cautionnement de l’exposition aux variations de flux d’une trésorerie associée à un risque particulier (exemple : le paiement de futurs intérêts sur un prêt à taux non fixe). Le profit ou la perte sur l’instrument de couverture doit être comptabilisé en capitaux propres.
  •      La couverture d’un produit investi directement dans une activité en lien avec l’étranger. La perte ou le profit sur l’instrument de couverture est comptabilisé en capitaux propres.

Évolution de l’IAS39

Depuis 2018, l’IAS39 est remplacée par la norme IFRS9.

La réglementation IAS39 fut jugée trop complexe et ne répondait plus aux attentes exprimées par les différentes autorités économiques et politiques.

Désormais, la norme IFRS9 transforme en profondeur la comptabilisation du risque de crédit. Elle simplifie également la comptabilité de couverture.

Le credit scoring immobilier : avantages et inconvénients

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Qu’est-ce que le scoring ?

Dans un projet immobilier, le processus d’octroi d’un crédit immobilier comprend plusieurs parties. L’une d’elles est l’analyse du taux d’endettement de l’emprunteur qui permet à l’organisme prêteur d’établir une 1ère approche sur la recevabilité d’une demande de financement.

Habituellement, le scoring est une technique qui permet à une banque d’affecter un score à un client.

Ce score peut exprimer la valeur potentielle d’un client ou une espérance de gain qui est associée.

Le calcul du score d’un client s’obtient de diverses manières, chaque établissement prenant en compte ses propres critères. Toutefois, les données récoltées doivent être à la fois quantitatives et qualitatives :

  •      Données sociodémographiques
  •      Données de consommation
  •      Données d’usage d’un produit ou d’un service
  •      Réponses aux sollicitations marketing
  •      Comportement de visite sur un site Web
  •      Etc.

Avec le scoring, une banque va pouvoir optimiser ses résultats de campagnes en ciblant ses envois ou ses contacts sur les personnes ayant la plus forte probabilité de réponse.

Avec le scoring immobilier et le scoring bancaire plus largement, il permet de déterminer le risque présenté par un emprunteur. Le score obtenu décide de la faisabilité du crédit immobilier et détermine alors le taux ou la prime d’assurance.

Les éléments pris en compte pour un scoring immobilier

Plusieurs éléments sont pris en compte pour déterminer le scoring immobilier d’un individu.

L'étude des revenu

Pour que vous obteniez votre crédit immobilier, la banque réalise une étude de revenus. Quel est votre niveau ? Comment évoluent-ils ? Quel est votre reste à vivre ?

Cela permet de visualiser la situation financière de l’emprunteur pendant le remboursement du crédit immobilier.

Habituellement, le prêteur accepte un taux d’endettement de 33 % en moyenne.

Votre reste à vivre

Ce que l’on appelle le reste à vire est cette part de revenus qu’il vous reste pour financer vos dépenses courantes quand les charges d’emprunt sont payées.

Habituellement, ce reste à vivre se calcule mensuellement où l’on déduit les échéances de vos revenus nets.

En fonction d’un barème précis, l’organisme bancaire vérifie alors si vous pouvez subvenir à vos besoins le temps du remboursement.

Le quotient familial

Souvent utilisé en complément ou en remplacement du reste à vivre, le quotient familial indique le revenu disponible annuel par personne.

Certaines banques préfèrent retenir le nombre de personnes tandis que d’autres préfèrent utiliser le nombre de parts fiscales au sein du foyer.

Les dépenses à venir

Enfin, pour déterminer précisément le scoring immobilier, la banque aime aussi connaître une estimation de vos futurs besoins. Ainsi, si vous avez des travaux, pouvez-vous estimer à quel montant cela va-t-il s’élever ? Serez-vous capable de vivre dans votre logement le temps des travaux ?

Allez-vous avoir des dépenses de travaux, besoin d’un véhicule ? Disposez-vous d’une épargne suffisante le cas échéant ?

Avantages du crédit scoring

Enfin, pour déterminer précisément le scoring immobilier, la banque aime aussi connaître une estimation de vos futurs besoins. Ainsi, si vous avez des travaux, pouvez-vous estimer à quel montant cela va-t-il s’élever ? Serez-vous capable de vivre dans votre logement le temps des travaux ?

Allez-vous avoir des dépenses de travaux, besoin d’un véhicule ? Disposez-vous d’une épargne suffisante le cas échéant ?

Avec le scoring, l’avantage majeur est de permettre aux banques et aux organismes prêteurs en règle générale d’évaluer le risque représenté par le futur emprunteur.

Concrètement, il permet d’établir si oui ou non le candidat est solvable pour répondre au crédit immobilier.

Comme la banque cherche toujours à limiter les risques de non-remboursement, le credit scoring lui permet de limiter lesdits risques en se basant sur un certain nombre de critères.

Ces critères offrent aussi une visibilité sur la personnalité, le comportement, le respect et l’engagement du futur emprunteur.

Comment améliorer votre scoring immobilier ?

Voici quelques conseils pour améliorer votre profil emprunteur et donc votre scoring pour votre prêt immobilier :

  •      Surveillez votre endettement : le taux habituellement admis est de 33 %, il détermine la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus.
  •      Ayez une stabilité professionnelle : les banques privilégient toujours la sécurité, elles aiment que l’on ait une situation professionnelle stable et pérenne. C’est pourquoi l’ancienneté de votre métier est un élément essentiel.
  •      Adoptez un comportement financier irréprochable : la banque va vérifier vos 3 derniers relevés de compte afin de voir comment vous gérez vos finances.
  •      Dopez votre apport personnel : la plupart du temps, les banques préfèrent que l’on ait un apport personnel, habituellement de 10 % du prix d’acquisition.

Inconvénients du credit scoring

Même si le scoring permet une analyse sur les revenus et la profession de l’emprunteur, les données reçues se basent sur une analyse standard. Elle n’est pas donc pas toujours fiable.

Le scoring immobilier tend à déshumaniser le processus d’octroi de prêt, car il se base principalement sur des statistiques.

C’est ainsi que certains candidats au prêt immobilier voient leur demande refusée alors qu’ils bénéficient de ressources complémentaires et qu’ils s’avèrent 100 % solvables.

En plus de possiblement handicaper le candidat pour l’octroi de son prêt immobilier, le scoring peut lui faire perdre l’établissement du crédit. Et, de fait, la banque peut se voir manquer des opportunités de vente ou même perdre des clients dans les cas extrêmes.

API d’estimation immobilière

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Qu’est-ce qu’une API d’estimation immobilière ?

De nos jours, la Big data ou l’utilisation des données informatiques est l’une des composantes essentielles de l’information. Entre les cartes interactives, les tarifs selon les zones d’activité, la présence de commerces et de services de proximité, il est possible de retrouver un maximum de renseignements de ce style sur un site immobilier.

Mais tout le monde n’a pas sur lui les données nécessaires au moment d’acheter ou de vendre un bien immobilier. Alors, comment procéder ? En utilisant une API d’estimation immobilière.

Une API est une interface qui permet de se connecter, d’extraire et de réutiliser des données précises.

Pour une API immobilière, il est possible de récupérer toutes les annonces immobilières sur une zone géographique de votre choix.

Ces informations diverses sont, par exemple, des informations comme le montant du loyer, le nombre d’annonces sur telle période, mais aussi la situation géographique, le nombre de pièces du logement souhaité, etc.

En ce qui concerne l’API d’estimation immobilière, elle permet d’évaluer le prix de vente d’un bien immobilier en particulier en prenant en compte des critères habituels (nombre de pièces, localisation géographique, nombre d’étages, présence d’un balcon ou d’une terrasse, etc.), mais aussi des critères plus personnels pour affiner votre choix (luminosité, présence de commerces de proximité, calme, environnement, sécurité du quartier, etc.)

Bien utiliser une API d’estimation immobilière

Il existe une grande variété d’API immobilières.

Elles s’avèrent particulièrement utiles pour s’informer sur un bien recherché.

Que l’on soit un consommateur ou un professionnel de l’immobilier, l’API estimation immobilière s’avère essentielle, car la communication autour de l’information est 100 % transparente.

Chaque renseignement est impartial, ce qui permet d’avoir une idée précise de la réalité du marché immobilier en temps réel.

Les utilisations de l’API estimation immobilière sont très variées. On retrouve ainsi la possibilité d’obtenir :

  •      Une cartographie des prix sur une zone géographique précise dans le temps
  •      Le nombre de transactions en cours sur la zone recherchée
  •      Le nombre de commerces et d’infrastructures à proximité de la zone souhaitée
  •      Le revenu moyen sur une zone géographique
  •      Le taux de réussite scolaire
  •      Des informations sur l’état du bâtiment
  •      Etc.

Cette liste est loin d’être exhaustive.

À partir de tous ces éléments, l’estimation immobilière s’affine au maximum.

Les critères pris en compte

Pour utiliser à bon escient une API d’estimation immobilière, il est important de prendre en compte plusieurs paramètres : prix du marché, niveau de concurrence, situation, état général du bien immobilier.

L’API d’estimation immobilière utilise également des statistiques pour affecter des malus ou des bonus en fonction des éléments fournis par le consommateur en ligne.

La plupart du temps, la récupération de ces données s’effectue sous la forme d’un questionnaire où l’internaute doit notamment renseigner son adresse mail (qui peut être vendue à d’autres agences immobilières).

Afin d’optimiser la recherche de l’API estimation immobilière, 4 grands critères sont demandés en ligne :

  •      L’adresse du bien immobilier : cela permet évidemment de géolocaliser la maison ou l’appartement en question et de l’associer à des biens semblables dans le quartier o la ville. Il est important de préciser l’adresse exacte, car les prix varient parfois d’une rue à une autre.
  •      Les caractéristiques du bien immobilier : tout ce qui concerne les caractéristiques du bien concerné comme le nombre de chambres, la superficie globale, la présence d’un balcon ou d’un ascenseur, d’un jardin, d’une terrasse. Ces « options » peuvent rapidement influer sur le prix de vente.
  •      L’état du bien immobilier : on évoque souvent l’âge de construction ou l’état du bien.
  •      Le prix du marché : cette variable bouge en fonction de l’offre et de la demande et s’avère volatile au regard de la concurrence à un moment précis.

Les limites de l’estimation sur Internet

À partir de tout ce volume d’informations, l’API d’estimation immobilière va remplacer statistiquement l’expérience humaine sur le terrain.

Les sites qui proposent des API d’estimation immobilière construisent un algorithme sur des biens qu’ils sont dans leur base de données. Légitimement, on peut donc penser qu’un site Web possédant un grand nombre de biens immobiliers se rapproche le plus de la vérité.

Il faut, toutefois, que votre maison ressemble aux autres maisons enregistrées dans la base de données.

De plus, l’un des objectifs des API d’estimation immobilières est de récupérer les coordonnées d’un vendeur ou d’un acheteur potentiel et si le site demande trop de détails à fournir, le consommateur risque de rechigner à les lui fournir.

Il quittera alors la page du site.

Aucun estimateur en ligne de prix de vente ne sera aussi efficace qu’un agent immobilier expérimenté, car celui-ci connaît son métier, le marché, les demandes et les attentes du client et possède un regard personnalisé sur chaque bien.

Mais, aujourd’hui, il faut savoir jongler entre ces deux mondes, celui relativement classique des agences immobilières et l’univers 2.0 des API d’estimations immobilières. Nier les atouts de l’un ou de l’autre est une erreur.

C’est en naviguant entre ces deux piliers que l’on peut estimer le prix de vente d’un bien immobilier au prix le plus juste.