Un investissement immobilier est une suite d’encaissements et de décaissements. Mais c’est avant tout une opération immobilière que l’on souhaite rentable, n’est-ce pas ?

Comment calculer le rendement de son investissement locatif ? Quelle différence y a-t-il entre le rendement brut et la rentabilité nette ? Bien estimer son loyer est également un point très important !

Comprendre le rendement locatif

Quel que soit le type du bien immobilier, le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que la location rapporte au propriétaire par rapport au prix d’achat et de revient dudit logement.

Il faut tenir compte de plusieurs critères comme les loyers, les charges, les réductions fiscales, mais aussi les impôts à payer et le remboursement éventuel de l’emprunt.

Le rendement locatif — que certains appellent rentabilité locative — s’exprime ainsi en pourcentage et se calcule sur toute une année.

Le rendement net se calcule en retirant les dépenses liées à la charge du bailleur du rendement brut ainsi que l’impôt sur le revenu foncier et l’ISF.

Le rendement locatif moyen en France

Avant de déterminer quel sera le rendement de votre investissement locatif, il est important d’avoir un aperçu plus général.

En règle générale, le rendement locatif en France avoisine les 5,9 %, mais on remarque de nombreux écarts d’une grande ville à une autre.

Ainsi, la rentabilité locative s’avère plus intéressante en province (Lille, Rennes, ou Strasbourg) avec une moyenne supérieure à 7 % qu’à Paris ou Boulogne-Billancourt où le rendement de votre investissement locatif s’élève à peine à 4 % en moyenne parce que les prix de l’immobilier sont très élevés.

Le rendement locatif à Paris

Depuis quelques années, le rendement d’un investissement locatif dans la capitale est en train de se réduire comme peau de chagrin pour atteindre un taux de 3,5 à 4 % tout au plus.

Selon les quartiers, toutefois, il est toujours possible de faire un investissement intéressant comme cela est le cas dans le XIXe arrondissement où le taux de rendement tourne autour de 4,45 %.

Le rendement locatif à Lyon

Avec un rendement locatif avoisinant les 5 %, la ville de Lyon est une ville particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers.

Les quartiers comme celui de la Croix-Rousse, celui de la Presque-Ile ou le VIe arrondissement sont particulièrement prisés.

Aujourd’hui, à Lyon, il est préférable de louer des petites surfaces pour s’assurer une location.

Le rendement locatif à Marseille

Le taux de rendement locatif à Marseille tourne autour de 6 %, ce qui fait de Marseille l’une où des agglomérations françaises où il fait relativement bon d’investir.

Avec ses programmes immobiliers d’envergure, la modernisation de ses transports et la rénovation urbaine, Marseille attire les investisseurs, notamment pour les petites superficies comme les studios, les T1 et T2.

Quelle différence entre rentabilité nette et rendement brut ?

À propos de la rentabilité brute, c’est un indicateur très intéressant et pratique pour évaluer approximativement la rentabilité de votre investissement immobilier.

Cette rentabilité se calcule comme suit : on divise le montant de tous les loyers annuels (hors charges) par le prix d’acquisition du bien.

Le résultat obtenu est alors multiplié par 100 pour obtenir un taux de rendement sous la forme d’un taux.

Par exemple, si votre location vous rapporte 5000 € par an de revenus et que vous l’avez acquis pour la somme de 100 000 €, le rendement net de votre investissement est de 5 %.

Mais cette vision de rentabilité est souvent éloignée de la réalité.

Ainsi, il faut calculer la rentabilité nette de votre investissement.

Comment ? Pour cela, vous devez retirer l’ensemble de toutes les charges d’exploitations, mais aussi les travaux, les frais divers pour la bonne exploitation du bien ainsi que les assurances de tous les loyers perçus sur une année.

Attention, toutefois : dans le cadre d’un investissement locatif, la plupart des charges d’exploitations sont imputables de vos revenus, ce qui crée un déficit foncier et qui réduire vos impôts.

Cette réduction fiscale est à entrer dans le calcul de la rentabilité nette afin d’obtenir un taux de rendement vraiment précis.

Méthode de calcul de rentabilité locative

S’appliquant tout aussi bien à un appartement qu’à une maison, à une location meublée ou à une location à vide, vous ayez payé comptant votre bien immobilier ou que vous souscriviez un prêt immobilier, dans le neuf ou l’ancien, voici une méthode exhaustive qui peut s’avérer très utile dans le calcul de rentabilité locative.

Étape 1

Déterminez le coût réel d’achat de votre bien immobilier.

Additionnez le prix d’achat du bien + les frais d’agence éventuels + les frais de notaire (7 % en moyenne) + frais de travaux.

Étape 2

Déterminez le taux de rentabilité brute qui s’exprime en %.

Divisez la somme des loyers bruts de l’année hors charges par votre investissement initial.

Étape 3

Calculez le taux de rentabilité nette de charges.

Additionnez les charges de copropriété non récupérables si le bien est dans un immeuble + travaux de copropriété + entretien régulier + la taxe foncière + les assurances impayées et les frais de gestion.

Découvrez également nos articles sur : Calculer la rentabilité d’un investissement locatif, Comprendre l’indexation des loyers, Rendement locatif, Comprendre l’indice de référence des loyers

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