Le principal critère d’un locataire qui recherche un logement est bien entendu le loyer. Celui-ci est fixé au départ par le propriétaire bailleur et si le locataire demeure plus d’un an dans les lieux, il va très probablement voir son loyer évoluer. On parle alors d’indexation des loyers.

Indexation des loyers et la loi ALUR

Avant la loi ALUR de mars 2014, l’indexation des loyers s’appliquait depuis le début du bail. Les montants alors non perçus étaient soumis à prescription.

Concrètement, si un loyer n’avait pas subi d’augmentation, on recalculait un nouveau loyer en commençant dès la signature du bail.

Les augmentations non perçues pouvaient être réclamées sur les 5 années.

Depuis la loi ALUR, une clause incluse dans le contrat de location prévoit une révision annuelle. Cette date de référence est librement convenue entre les deux parties ou alors elle est fixée à la fin de chaque année du contrat.

Par conséquent, il n’est pas nécessaire de signer un avenant au contrat de location.

Et s’il n’y a pas de clause d’indexation des loyers ? Sachez alors que le loyer demeure inchangé durant toute la durée du bail et qu’il n’est pas nécessaire de nouveau d’estimer le montant du loyer.

Comprendre ce qu’est l’indexation des loyers

Grâce à une clause prévue dans un contrat de location, c’est la possibilité de revaloriser un loyer chaque année en utilisant un indice légal pour calculer le nouveau montant.

Cette évolution de loyer s’effectue donc une seule fois par an grâce à un indice de référence de loyers (IRL). La variation de l’IRL se cale sur l’évolution des prix à la consommation.

L’indexation des loyers s’applique à tous les baux de location en cours.

En zone tendue, la fixation du loyer s’avère très encadrée. Ainsi, le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

En zone non tendue, le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Le calcul de l’indice de référence de loyers

L’indexation de loyers est possible uniquement grâce à l’indice de référence des loyers. C’est cet indice qui fixe le plafond des augmentations annuelles pour les loyers.

L’existence de cet indice appelé IRL a pour objectif de protéger le locataire contre toute hausse brutale de loyer.

C’est l’INSEE qui publie la valeur de l’IRL du trimestre qui vient de s’écouler.

Si l’IRL s’avère négatif — comme a été possible en janvier 2010 — la révision du loyer ne se fait pas nécessairement à la baisse, car le contrat de bail stipule habituellement une clause qui autorise les révisions qu’à la hausse.

Toutefois, si le contrat mentionne « une révision ou une indexation du loyer en fonction de l’IRL », le montant du loyer peut être revu à la faveur du locataire.

L’IRL se calcule en prenant la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois.

Ne sont pas pris en compte le loyer ni les prix du tabac.

3 éléments participent au calcul de cet indice, à savoir :

  •      Le montant du loyer actuel
  •      Le nouvel indice du trimestre de référence (fourni par l’INSEE)
  •      L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Pour obtenir un exemple concret, le calcul de l’IRL est comme suit :

(loyer en cours x nouvel IRL de référence) / IRL du trimestre de l’an précédent.

Bien indexer le loyer

Que la location soit une habitation ou un commerce, le contrat de location doit prévoir une évolution du loyer périodiquement suivant un indice légal.

Les principales règles à observer pour bien indexer un loyer sont :

  •      Choisir son indice de révision en fonction du type de bail
  •      Pour les baux d’habitation meublées ou nues, l’augmentation du loyer ne peut dépasser la variation sur 1 an de l’IRL
  •      Pour un bail commercial, il existe désormais l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui s’appliquent uniquement aux activités commerciales et artisanales.
  •      Pour un bail commercial avec une activité de bureau, vous devez utiliser l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT).
  •      Prévoir d’inclure une clause d’indexation de loyers automatique dans le contrat de location.
  •      Bien rédiger la clause d’indexation de loyer : précisez l’indice de référence choisi, la date convenue pour l’indexation, la périodicité et le mode de calcul.
  •      Par courtoisie — même si la législation française ne l’impose pas — le propriétaire doit prévenir le locataire en lettre recommandée avec A/R.