Aujourd’hui, l’ISF ne porte plus sur l’immobilier. C’est pourquoi l’évaluation du patrimoine immobilier se fait avec un nouvel impôt : IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Mais comment cela se passe-t-il ? Comment le calcul se fait-il ?

Comprendre l'IFI

Avec l’IFI, les placements financiers, l’épargne, mais aussi les autres valeurs mobilières sortent du patrimoine taxable de l’ISF.

On conserve uniquement les valeurs immobilières, c’est-à-dire que l’on supprime 19 % de l’assiette de l’ISF.

L’objectif de l’IFI est de ramener les exilés fiscaux et surtout inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.

Comment se calcule l’IFI ?

Comme pour l’ISF, l’IFI dispose des mêmes modalités de calcul.

Le montant de l’IFI brut s’obtient en appliquant un barème précis.

Le mécanisme de décote, qui s’applique aux patrimoines ayant une valeur entre 1,3 et 1,4 million d’euros, reste inchangé.

Le barème de l’IFI est identique à celui de l’ISF, c’est-à-dire qu’il est composé de 6 tranches d’imposition auxquelles s’appliquent des taux qui varient entre 0 et 0,15 %.

Les personnes redevables de l’IFI sont celles qui résident en France et qui, au 1er janvier de l’année en cours, possèdent un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable de plus de 1,3 million d’euros.

Mais ce n’est pas tout puisque les personnes résidant à l’étranger et ayant un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros sont également soumises à l’IFI.

Voici un tableau du barème en question

Valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu’à 800 000 euros 0 %
Entre 800 000 et 1,3 millions d’euros 0,50 %
Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros 0,70 %
Entre 2,57 et 5 millions d’euros 1 %
Entre 5 et 10 millions d’euros 1,25 %
Plus de 10 millions d’euros 1,50 %

Défiscalisation de votre patrimoine immobilier

Avec l’IFI, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 % au titre de résidence principale. Toutefois, les plafonds de l’ISF demeurent maintenus.

L’objectif de cette mesure est d’éviter que la somme de l’impôt sur le revenu et l’IFI soit supérieure de 75 % des revenus de l’année précédente.

Comment et quand déclarer l’IFI ?

Les biens détenus directement ou indirectement par le biais de structures sociétaires comme une SCPI sont assujettis à l’IFI.

L’immobilier qui est affecté à une activité professionnelle n’est pas pris en compte.

De même, les loueurs en meublé sont exonérés de l’IFI lorsqu’ils exercent leur activité à titre professionnel.

La déclaration de l’IFI est à rendre au plus tard le 15 juin de chaque année.

Elle peut se souscrire par Internet ou par l’intermédiaire d’un formulaire Cerfa (n° 15798).

En tant que redevable de l’IFI, vous devez vous référer à votre centre des impôts en joignant ladite déclaration à votre déclaration d’impôts.

Si votre bien immobilier est sous-estimé ou si vous avez omis d’évaluer des biens imposables, vous risquez d’encourir des pénalités à hauteur de 0,2 %/mois de retard, soit environ 2,4 %/an.

Actuellement, 150 000 foyers sont concernés par l’IFI.

Si vous faites votre 1ère déclaration IFI, sachez que tous les contribuables ayant déposé une déclaration ISF en 2017 reçoivent automatiquement une déclaration IFI en 2018.

Si vous décidez de déclarer votre patrimoine immobilier en ligne, vous devez déclarer votre IFI et vous pouvez alors bénéficier d’un délai supplémentaire habituel.

Vous pouvez également profiter de services en ligne comme l’estimation de l’IFI, un service de correction en ligne, l’accusé de réception de votre déclaration en ligne, etc.

Notez que l’administration fiscale autorise une marge d’erreur de 10 % en cas de sous-évaluation d’un bien immobilier.

Si vous déclarez avec retard votre patrimoine immobilier, une majoration peut alors s’appliquer. Elle est de 10 % de l’impôt dû jusqu’à 30 jours après mise en demeure de l’administration fiscale. Au-delà de ce délai, la majoration passe à 40 %.  

Utiliser Patrim pour évaluer son patrimoine immobilier

Afin de vous aider à déterminer la valeur la plus juste de votre patrimoine immobilier, l’administration fiscale met à votre disposition un outil performant qui vous aide à connaître le prix de biens similaires au vôtre.

Cet outil, c’est Patrim.

L’administration fiscale vous demande la valeur vénale de votre patrimoine immobilier, c’est-à-dire le prix qu’il vaut sur le marché.

Même si vous pouvez faire évaluer votre patrimoine immobilier par un expert indépendant (notaire, agent immobilier, expert en évaluation immobilière), l’outil Patrim s’avère une excellente solution pour affiner le montant.

La consultation de l’outil Patrim se fait en ligne sur le site impots.gouv.fr

Munissez-vous de vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) et sélectionnez « données publiques — recherche de transactions immobilières pour estimation d’un bien ».

Il vous suffit de renseigner les caractéristiques de votre patrimoine : situation géographique, superficie, type du bien. Vous pouvez ajouter des informations comme la période de construction, le nombre d’étages, la présence d’un ascenseur, d’une terrasse, d’une cave, d’une piscine, etc.

Vous pouvez, bien sûr, majorer ou minorer le prix en fonction des imperfections ou du degré d’équipements de votre propriété.

Grâce à Patrim, vous pourrez déclarer la valeur vénale de votre bien immobilier à l’IFI en toute quiétude.