Tout le monde ne s’appelle pas Stéphane Plaza, surtout quand il s’agit de réaliser une estimation immobilière. Bien sûr, vous pouvez faire appel aux services d’un professionnel ou d’un expert pour effectuer ce travail, mais vous pouvez aussi le faire par vous-même.

En effet, des critères précis permettent de calculer et d’évaluer la valeur d’un bien immobilier en toute honnêteté et en toute objectivité.

estimation immobilière

Evaluer un appartement ou une maison : une question de point de vue

Estimer un appartement ou une maison est un moment crucial lors d’une vente. En effet, le vendeur n’a aucun intérêt à surévaluer ou à sous-évaluer le prix de son bien s’il veut pouvoir trouver acquéreur.

Quoiqu’il arrive, deux tendances sortent des ornières habituelles.

D’une part, pour le vendeur, l’estimation du bien immobilier se situe souvent au-dessus du prix du marché, car le vendeur se perd en subjectivité et laisse son affect prendre les commandes.

D’autre part, l’acquéreur pense toujours que le meilleur prix est toujours en dessous des tarifs du marché. C’est pourquoi il scrute les moindres défauts pour négocier le prix final.

Il existe des organismes et observatoires officiels pour effectuer cette étude : base de données des notaires de France, PATRIM qui est l’outil d’estimation de la valeur d’un bien immobilier du gouvernement ou encore les bases de données des grandes agences immobilières.

Pour quelles raisons évaluer un bien immobilier ?

Il existe 3 situations majeures dans lesquelles vous pouvez être amené à réaliser une évaluation immobilière de votre maison ou de votre appartement  : les impôts, le divorce et le rachat de crédit.

Estimer la valeur d’un bien immobilier pour les impôts

La valeur d’un bien immobilier, en cas de vente, est aujourd’hui au cœur des opérations fiscales.

Que ce soit dans le cas d’une donation, d’une succession ou encore de l’assujettissement à l’ISF, la valeur de votre bien immobilier entre en considération dans tous les calculs.

L’estimation immobilière en cas de divorce

Bien souvent, évoquer le divorce sous le régime de la communauté universelle signifie aussi liquidation de régime matrimonial et donc bien immobilier.

Si celui-ci se constitue de plusieurs parties — terrain, maison, appartement — acquises par le couple lors du mariage, chaque partie doit se mettre d’accord sur la valeur desdits biens immobiliers en vue du partage.

Nous recommandons, toutefois, de faire intervenir un expert immobilier pour procéder à une estimation immobilière en toute objectivité.

Connaître le prix de son bien immobilier en cas de rachat de crédit

Dans le cadre d’un rachat de crédit, ce sont particulièrement les établissements bancaires qui s’intéressent à l’estimation de votre bien immobilier.

Les banques peuvent procéder à une estimation immobilière en interne ou faire appel à un expert indépendant pour réaliser ce travail.

Les critères pour estimer un bien immobilier

Il existe au minimum 6 points essentiels qui déterminent la valeur d’un bien immobilier (semblables aux critères pour réaliser l’estimation du loyer).

La situation géographique du bien

Encore une fois, l’emplacement de votre maison ou de votre appartement entre en premier parmi les critères de recherche pour évaluer le prix d’un bien.

Si le bien en question est bien servi par les transports, les écoles, les services de proximité, ce sont de bons points à mettre en avant.

La question des nuisances sonores, de la qualité de vie ou encore de la sécurité sont aussi des notions à prendre en compte et qui interviennent sur le prix final du bien.

La dynamique du quartier

Si votre bien se situe dans un quartier où les commerces ferment les uns après les autres, sa valeur immobilière risque d’en pâtir.

Par contre, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre mairie peut d’ores et déjà être d’une précieuse aide pour vous faire une idée.

La situation économique de la commune

Dans le même état d’esprit, certaines communes sont plus recherchées que d’autres.

Une commune où le taux de chômage est relativement élevé n’aide pas à la vente d’un bien immobilier tandis qu’une commune qui favorise l’implantation d’entreprises devient un critère non négligeable.

Les caractéristiques du bien immobilier

Existe-t-il des travaux à prévoir ? De quelle ampleur ? Quelle est sa situation précise étage (RDC, côté rue) ? Quelle est sa superficie ? Son orientation ?

Aujourd’hui, ce sont des critères qui peuvent être connus en avance.

Internet propose des plateformes qui proposent un aperçu du bien immobilier en prenant en compte certains de ces critères spécifiques. La « smart data » facilite la connaissance de ces précisions.

L’état du bien immobilier

Un immeuble ancien où la façade est quelque peu terne et sur laquelle se dessinent des fissures ne rassure pas un acquéreur éventuel.

Les acheteurs fuient les biens où ils « sentent » que d’importants travaux sont à prévoir comme un ravalement de façade ou encore la réfection des parties communes.

Les performances énergétiques

Depuis 2011, les DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ont nettement une incidence sur la valeur d’un bien immobilier.

Bien entendu, les futurs acheteurs ont tendance à davantage se tourner vers des biens de catégorie A que vers des biens énergivores de catégorie F ou G.

 

En fonction de tous ces critères, on se rend compte que l’estimation immobilière est un art qui se manie avec délicatesse et justesse.

Appuyez-vous sur des sites officiels ou sur des sites spécialisés en la matière pour effectuer votre estimation immobilière. Certains proposent des solutions pour valoriser certains biens en s’appuyant sur les nouvelles technologies.

Une manière inédite et très actuelle d’évaluer son bien, n’est-ce pas ?

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