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Estimation d’un loyer

Comprendre l’Indexation des loyers

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Le principal critère d’un locataire qui recherche un logement est bien entendu le loyer. Celui-ci est fixé au départ par le propriétaire bailleur et si le locataire demeure plus d’un an dans les lieux, il va très probablement voir son loyer évoluer. On parle alors d’indexation des loyers.

Indexation des loyers et la loi ALUR

Avant la loi ALUR de mars 2014, l’indexation des loyers s’appliquait depuis le début du bail. Les montants alors non perçus étaient soumis à prescription.

Concrètement, si un loyer n’avait pas subi d’augmentation, on recalculait un nouveau loyer en commençant dès la signature du bail.

Les augmentations non perçues pouvaient être réclamées sur les 5 années.

Depuis la loi ALUR, une clause incluse dans le contrat de location prévoit une révision annuelle. Cette date de référence est librement convenue entre les deux parties ou alors elle est fixée à la fin de chaque année du contrat.

Par conséquent, il n’est pas nécessaire de signer un avenant au contrat de location.

Et s’il n’y a pas de clause d’indexation des loyers ? Sachez alors que le loyer demeure inchangé durant toute la durée du bail et qu’il n’est pas nécessaire de nouveau d’estimer le montant du loyer.

Comprendre ce qu’est l’indexation des loyers

Grâce à une clause prévue dans un contrat de location, c’est la possibilité de revaloriser un loyer chaque année en utilisant un indice légal pour calculer le nouveau montant.

Cette évolution de loyer s’effectue donc une seule fois par an grâce à un indice de référence de loyers (IRL). La variation de l’IRL se cale sur l’évolution des prix à la consommation.

L’indexation des loyers s’applique à tous les baux de location en cours.

En zone tendue, la fixation du loyer s’avère très encadrée. Ainsi, le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

En zone non tendue, le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Le calcul de l’indice de référence de loyers

L’indexation de loyers est possible uniquement grâce à l’indice de référence des loyers. C’est cet indice qui fixe le plafond des augmentations annuelles pour les loyers.

L’existence de cet indice appelé IRL a pour objectif de protéger le locataire contre toute hausse brutale de loyer.

C’est l’INSEE qui publie la valeur de l’IRL du trimestre qui vient de s’écouler.

Si l’IRL s’avère négatif — comme a été possible en janvier 2010 — la révision du loyer ne se fait pas nécessairement à la baisse, car le contrat de bail stipule habituellement une clause qui autorise les révisions qu’à la hausse.

Toutefois, si le contrat mentionne « une révision ou une indexation du loyer en fonction de l’IRL », le montant du loyer peut être revu à la faveur du locataire.

L’IRL se calcule en prenant la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois.

Ne sont pas pris en compte le loyer ni les prix du tabac.

3 éléments participent au calcul de cet indice, à savoir :

  •      Le montant du loyer actuel
  •      Le nouvel indice du trimestre de référence (fourni par l’INSEE)
  •      L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Pour obtenir un exemple concret, le calcul de l’IRL est comme suit :

(loyer en cours x nouvel IRL de référence) / IRL du trimestre de l’an précédent.

Bien indexer le loyer

Que la location soit une habitation ou un commerce, le contrat de location doit prévoir une évolution du loyer périodiquement suivant un indice légal.

Les principales règles à observer pour bien indexer un loyer sont :

  •      Choisir son indice de révision en fonction du type de bail
  •      Pour les baux d’habitation meublées ou nues, l’augmentation du loyer ne peut dépasser la variation sur 1 an de l’IRL
  •      Pour un bail commercial, il existe désormais l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui s’appliquent uniquement aux activités commerciales et artisanales.
  •      Pour un bail commercial avec une activité de bureau, vous devez utiliser l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT).
  •      Prévoir d’inclure une clause d’indexation de loyers automatique dans le contrat de location.
  •      Bien rédiger la clause d’indexation de loyer : précisez l’indice de référence choisi, la date convenue pour l’indexation, la périodicité et le mode de calcul.
  •      Par courtoisie — même si la législation française ne l’impose pas — le propriétaire doit prévenir le locataire en lettre recommandée avec A/R.
prix au m2 location

Calculer le Prix au m² à la location

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Selon la situation géographique de la location, du nombre de pièces, mais aussi de son orientation et d’autres critères, le prix au m² à la location semble différer d’une ville à une autre.

De plus, la législation française permet à chaque propriétaire de fixer le prix de son loyer tout à fait librement.

Mais existe-t-il un moyen de calculer le prix au m² pour estimer un loyer ?

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Prix au m2 à la location que vaut l’indicateur ?

Lorqu’on évoque le prix de l’immobilier, on associe souvent cette idée au prix au m2.

Cet indicateur permet de suivre, en effet, l’évolution et les tendances globales, mais est-il capable de vous aider à estimer le prix d’un bien à la location ?

L’un des repères les plus fiables, et sûrement le plus représentatif, est l’indice des notaires, car il se base sur les prix réels qui sont définitifs au moment de la signature de l’acte de vente.

De plus, avec cet indice, vous pouvez bénéficier d’autres données internes en fonction du secteur géographique et du découpage du type de bien à la location (appartement ou maison avec un nombre X de pièces).

Contrairement à ce que l’on pense, la valeur d’un mètre carré n’est pas la même. Concrètement, passer d’une location en appartement de 20 m2 à une location à 30 m2 accroit la valeur dudit logement.

Mais si vous passez d’un 130m² à 150 m² pour une location dans une maison, cela n’a pas nécessairement une influence sur le prix au mètre carré.

Ce sont les dimensions et la superficie d’un logement qui jouent un rôle dans le calcul moyen du mètre carré. Plus la location est petite, plus le mètre carré s’avère élevé.

On peut le voir déjà à Paris notamment et dans les grandes villes françaises où les prix montent en flèche.

Un autre paramètre joue également dans le calcul de la valeur du mètre carré d’une location, à savoir son emplacement.

Pour 2 logements identiques qui ne sont pas situés dans le même quartier par exemple, les écarts de prix peuvent être importants.

Chaque location ayant ses spécificités comme son orientation, sa luminosité, son accès aux services de proximité, etc.

C’est pourquoi le prix au mètre carré varie aussi sensiblement. Il suffit de se rendre compte des écarts à Paris d’un arrondissement à un autre pour une location identique.

Prix au m2 d’une location , quels sont les critères ?

Différents critères entrent dans le calcul d’un loyer pour une location.

Ce prix au mètre carré se définit selon plusieurs points :

  • La situation géographique de la location : région, quartier, ville. Dans les grandes villes, le prix au mètre carré est bien entendu plus élevé.
  • La qualité du bien immobilier ainsi que sa surface habitable : on prend en compte al surface au sol, sans les murs, ni les escaliers.
  • La présence de services comme un ascenseur, un chauffage collectif, présence d’un parking, un service de gardiennage, un interphone, etc.

Il faut savoir que le prix au mètre carré est toujours plus élevé pour un studio ou un T2 par rapport à un 4 ou 5 pièces.

Pourquoi ? Parce que la demande de location se concentre principalement sur les petites surfaces.

Déterminer le prix au mètre carré pour une location simplement

Avec Internet et l’arrivée de la Big data, il est possible désormais de calculer au plus près le prix au mètre carré d’un bien en location.

Des outils en ligne vous aident à avoir une estimation immobilière pour votre location de manière personnalisée.

Chaque projet étant unique, que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, vous pouvez maintenant estimer le prix au mètre carré en fonction des caractéristiques dudit logement pour faciliter sa location.

son futur locataire ou acquéreur.

Découvrir aussi comment calculer le prix au m2 immobilier pour un bien à vendre.

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Estimation du loyer : comment connaître le bon montant d’un bien en location

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Après avoir réalisé une estimation du bien immobilier, l’estimation du loyer est une étape très importante lorsqu’on convoite un logement en vue de réaliser un investissement locatif. En effet, s’il est trop élevé, il risque de décourager les potentiels candidats à la location et entraîne une vacation non désirée.  Si le loyer est trop bas, il va être difficile de le réajuster à cause des nouvelles règles d’indexation. 

Quoi qu’il en soit, si le logement en question n’entre pas sous l’effet d’une disposition légale (encadrement des loyers) qui le contraint à respecter un prix du m2, chacun est libre de fixer le loyer qu’il souhaite.

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L’estimation du loyer : un enjeu important pour le propriétaire-bailleur

Les bases de données spécialisées

Pour les bailleurs et les propriétaires, il existe plusieurs observatoires qui fournissent un libre accès aux loyers pratiqués dans toute la France. Les agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL) vous renseignent également — et de manière 100 % gratuite —  en vous rendant sur leur site Web. N’hésitez pas à comparer ces bases de données collectées pour avoir une première idée du montant du loyer à proposer. Ces données ne sont malheureusement pas en encore en libre accès pour l’estimation du prix à la vente du bien.

La situation du bien immobilier

Voici un autre réflexe à adopter dès lors que l’on veut évaluer le montant d’un loyer.

Votre maison ou votre appartement se situe-t-il en centre-ville ? À proximité des commerces ? Des transports publics ou des écoles ?

Tous ces critères entrent en considération dans l’estimation du loyer et sont valorisants, notamment pour les familles. A contrario, un bien immobilier éloigné de la plupart de ces services risque d’être pénalisé.

Un appartement ou une maison est bien plus qu’un simple projet immobilier. Aujourd’hui, on souhaite se projeter dans un tel projet parce que l’on a des envies, parce que l’on recherche un bien-être, seul, en couple ou en famille. Les nouvelles technologies rapprochent les utilisateurs et les internautes.

Dans l’univers de l’immobilier, cette interconnexion informatique permet d’affiner les recherches en ayant connaissance de critères pointus et personnalisés.

La qualité de l’appartement et de l’immeuble

L’estimation d’un loyer dépend de la qualité du bien en lui-même.

Qu’il soit neuf ou ancien, cela n’a pas toujours un réel impact sur l’estimation sauf si la maison ou l’appartement répond à des critères et des qualités de construction qui permettent de réaliser des économies d’énergie, à l’instar des maisons BBC.

En effet, si votre bien est excentré, il ne va pas nécessairement se louer plus cher tandis qu’un logement ancien bien entretenu et mieux situé pourra se permettre d’avoir un loyer plus conséquent.

L’inventaire du bien immobilier

Pour estimer correctement le loyer d’un appartement par exemple, il convient de faire un inventaire précis à la fois des équipements et des services de tout l’immeuble.

Existe-t-il un ascenseur ? Un parking ? Une cave ? Le locataire bénéficie-t-il des services d’une conciergerie ? L’immeuble dispose-t-il d’un digicode ou d’un interphone ? le chauffage est-il collectif ?

Autant de points qui entrent positivement dans la balance au moment d’évaluer le loyer.

Bien identifier l’appartement

C’est à l’appartement en lui-même maintenant qu’il faut s’intéresser dans les détails. D’abord, sa surface demeure un élément déterminant dans l’évaluation du loyer. À noter que le loyer d’un studio ou d’un deux-pièces s’avère toujours plus élevé que pour un T4 ou un T5.

Ensuite, la situation géographique joue un rôle. L’appartement donne-t-il sur une rue ? Et le cas échéant, est-elle bruyante ?

L’exposition de l’appartement ou de la pièce principale est-elle au nord ou plutôt plein sud ?

Le vis-à-vis est toujours plus dévalorisant qu’une vue dégagée, c’est donc un critère à prendre en compte.

Des sites web performants proposent d’évaluer le loyer d’un appartement en prenant en compte les nouvelles technologies. La « smart data » permet en effet de prendre en considération des données précises et récoltées par les utilisateurs eux-mêmes pour affiner les recherches de tarification de loyer.

Enfin, n’oubliez pas les diagnostics énergétiques. Une récente étude démontre que le montant des loyers diminue de 12 % en moyenne entre un logement classé en catégorie A et un appartement équivalent en catégorie F ou G.

Estimer le juste prix d’un loyer : le point de vue du locataire

De même que pour les propriétaires, les locataires peuvent consulter gratuitement les études des différents observatoires sur le logement en France. Ainsi, ils bénéficient d’un premier aperçu et de références pour calculer leur premier loyer.

Le locataire, à l’instar du propriétaire, doit prendre en compte les mêmes critères pour jauger et calculer approximativement le loyer de l’appartement qu’il convoite (l’indexation des loyers est une notion inconnue des locataires qui doit aussi être explicitée).

La situation géographique, la proximité avec des services, les équipements et la classe énergétique participent à une bonne évaluation du loyer.

Internet fourmille d’idées et de sites comparatifs pour évaluer un bien immobilier. Certains proposent également un simulateur de loyer en fonction de la ville et de la situation géographique.

En contrepartie, le locataire a des obligations auxquelles il ne doit pas se soustraire. Payer son loyer, payer les charges locatives, prendre en charge l’entretien courant du logement, répondre des éventuelles dégradations à l’intérieur de l’appartement sont autant de points obligatoires.

Enfin, si des travaux sont envisagés dans le logement, le locataire peut s’enquérir auprès du propriétaire de la possible augmentation du loyer.

Quoiqu’il arrive, le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs auprès d’une compagnie d’assurance.

En savoir plus : comment calculer le prix au m2 d’une location