Après avoir réalisé une estimation du bien immobilier, l’estimation du loyer est une étape très importante lorsqu’on convoite un logement en vue de réaliser un investissement locatif. En effet, s’il est trop élevé, il risque de décourager les potentiels candidats à la location et entraîne une vacation non désirée.  Si le loyer est trop bas, il va être difficile de le réajuster à cause des nouvelles règles d’indexation. 

Quoi qu’il en soit, si le logement en question n’entre pas sous l’effet d’une disposition légale (encadrement des loyers) qui le contraint à respecter un prix du m2, chacun est libre de fixer le loyer qu’il souhaite.

estimation loyer

L’estimation du loyer : un enjeu important pour le propriétaire-bailleur

Les bases de données spécialisées

Pour les bailleurs et les propriétaires, il existe plusieurs observatoires qui fournissent un libre accès aux loyers pratiqués dans toute la France. Les agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL) vous renseignent également — et de manière 100 % gratuite —  en vous rendant sur leur site Web. N’hésitez pas à comparer ces bases de données collectées pour avoir une première idée du montant du loyer à proposer. Ces données ne sont malheureusement pas en encore en libre accès pour l’estimation du prix à la vente du bien.

La situation du bien immobilier

Voici un autre réflexe à adopter dès lors que l’on veut évaluer le montant d’un loyer.

Votre maison ou votre appartement se situe-t-il en centre-ville ? À proximité des commerces ? Des transports publics ou des écoles ?

Tous ces critères entrent en considération dans l’estimation du loyer et sont valorisants, notamment pour les familles. A contrario, un bien immobilier éloigné de la plupart de ces services risque d’être pénalisé.

Un appartement ou une maison est bien plus qu’un simple projet immobilier. Aujourd’hui, on souhaite se projeter dans un tel projet parce que l’on a des envies, parce que l’on recherche un bien-être, seul, en couple ou en famille. Les nouvelles technologies rapprochent les utilisateurs et les internautes.

Dans l’univers de l’immobilier, cette interconnexion informatique permet d’affiner les recherches en ayant connaissance de critères pointus et personnalisés.

La qualité de l’appartement et de l’immeuble

L’estimation d’un loyer dépend de la qualité du bien en lui-même.

Qu’il soit neuf ou ancien, cela n’a pas toujours un réel impact sur l’estimation sauf si la maison ou l’appartement répond à des critères et des qualités de construction qui permettent de réaliser des économies d’énergie, à l’instar des maisons BBC.

En effet, si votre bien est excentré, il ne va pas nécessairement se louer plus cher tandis qu’un logement ancien bien entretenu et mieux situé pourra se permettre d’avoir un loyer plus conséquent.

L’inventaire du bien immobilier

Pour estimer correctement le loyer d’un appartement par exemple, il convient de faire un inventaire précis à la fois des équipements et des services de tout l’immeuble.

Existe-t-il un ascenseur ? Un parking ? Une cave ? Le locataire bénéficie-t-il des services d’une conciergerie ? L’immeuble dispose-t-il d’un digicode ou d’un interphone ? le chauffage est-il collectif ?

Autant de points qui entrent positivement dans la balance au moment d’évaluer le loyer.

Bien identifier l’appartement

C’est à l’appartement en lui-même maintenant qu’il faut s’intéresser dans les détails. D’abord, sa surface demeure un élément déterminant dans l’évaluation du loyer. À noter que le loyer d’un studio ou d’un deux-pièces s’avère toujours plus élevé que pour un T4 ou un T5.

Ensuite, la situation géographique joue un rôle. L’appartement donne-t-il sur une rue ? Et le cas échéant, est-elle bruyante ?

L’exposition de l’appartement ou de la pièce principale est-elle au nord ou plutôt plein sud ?

Le vis-à-vis est toujours plus dévalorisant qu’une vue dégagée, c’est donc un critère à prendre en compte.

Des sites web performants proposent d’évaluer le loyer d’un appartement en prenant en compte les nouvelles technologies. La « smart data » permet en effet de prendre en considération des données précises et récoltées par les utilisateurs eux-mêmes pour affiner les recherches de tarification de loyer.

Enfin, n’oubliez pas les diagnostics énergétiques. Une récente étude démontre que le montant des loyers diminue de 12 % en moyenne entre un logement classé en catégorie A et un appartement équivalent en catégorie F ou G.

Estimer le juste prix d’un loyer : le point de vue du locataire

De même que pour les propriétaires, les locataires peuvent consulter gratuitement les études des différents observatoires sur le logement en France. Ainsi, ils bénéficient d’un premier aperçu et de références pour calculer leur premier loyer.

Le locataire, à l’instar du propriétaire, doit prendre en compte les mêmes critères pour jauger et calculer approximativement le loyer de l’appartement qu’il convoite (l’indexation des loyers est une notion inconnue des locataires qui doit aussi être explicitée).

La situation géographique, la proximité avec des services, les équipements et la classe énergétique participent à une bonne évaluation du loyer.

Internet fourmille d’idées et de sites comparatifs pour évaluer un bien immobilier. Certains proposent également un simulateur de loyer en fonction de la ville et de la situation géographique.

En contrepartie, le locataire a des obligations auxquelles il ne doit pas se soustraire. Payer son loyer, payer les charges locatives, prendre en charge l’entretien courant du logement, répondre des éventuelles dégradations à l’intérieur de l’appartement sont autant de points obligatoires.

Enfin, si des travaux sont envisagés dans le logement, le locataire peut s’enquérir auprès du propriétaire de la possible augmentation du loyer.

Quoiqu’il arrive, le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs auprès d’une compagnie d’assurance.

En savoir plus : comment calculer le montant du loyer d’une maison