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Les API immobilières : les nouveaux outils des professionnels de l’immobilier

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Avec l’explosion des applications, il n’en fallait pas moins pour que le monde l’immobilier s’y mette également. Désormais, il existe toute une panoplie d’applications (API) pour dénicher votre logement dans une zone donnée, d’autres pour effectuer une estimation immobilière ou encore pour publier une petite annonce immobilière.

Quel est l’impact des API immobilières ? Apportent-elles un plus dans le processus d’acquisition immobilière ?

Les atouts d'une API immobilière

Les API immobilières permettent de récolter et de réutiliser des informations possédées par d’autres acteurs du monde immobilier, que ce soit prêteur, intermédiaire ou consommateur.

Les atouts d’une API immobilière offrent 4 « superpouvoirs » aux professionnels de l’immobilier :

  •      Les agences immobilières peuvent détecter, organiser et gérer un grand nombre de données immobilières. Cela apporte un avantage compétitif non négligeable dans la capacité de traiter une information en temps réel.
  •      Les différents acteurs immobiliers bénéficient d’un coût minimal tout en bénéficiant d’une rapidité de croissance et d’une forte rentabilité.
  •      Grâce aux API immobilières et à la récolte des datas immobilières, les agences immobilières bénéficient d’un feedback en temps réel afin de mieux cerner les mouvements du marché immobilier. Elles peuvent alors ajuster leurs offres sur-le-champ, répondre aux besoins des consommateurs à chaque instant.
  •      Une dimension intime : en effet, les acteurs immobiliers utilisent leur connaissance du client pour affiner leur expérience avec eux. On parle alors de personnalisation, de customisation à grande échelle. Elles créent une sorte de relation intime et durable qui fait que le client se sent pris en charge, car l’on répond à ses besoins propres.

L’enjeu de la big data pour l’immobilier

Les questions de la big data

Qui dit API dit big data.

Grosso modo, on parle de méga données ou à une forte quantité de données disponibles pour les entreprises, en l’occurrence les agences immobilières.

Les data sont générées en rand nombre et surtout de façon continue. Les informations ainsi récoltées sont continuellement mises à jour, ce qui permet aux outils d’évoluer en temps réel.

Avec la big data, on récupère de nombreux types de données, notamment les coordonnées GPS, des informations sur des transactions, sur des conversations, sur des profils d’utilisateurs, sur des lieux ou encore sur l’utilisation même de sites et d’applications.

Grâce à la big data, il devient possible de savoir quel prospect doit être contacté à un moment précis, on peut prévoir l’évolution des prix sur le marché immobilier grace à une API d’estimation immobilière ou avoir une idée précise des comportements des utilisateurs.

Big data et immobilier

Les enjeux de la big data pour l’immobilier sont importants.

En effet, les données dans l’immobilier ne manquent pas. Grâce à une API, il est facile de récolter des données sur :

  •      Le nombre de transactions
  •      L’évolution des prix
  •      L’environnement ou l’urbanisme
  •      Le nombre de constructions dans un secteur précis
  •      Le nombre d’annonces immobilières visualisées par un internaute avant son 1er contact avec une agence
  •      Le délai moyen entre le 1er contact et la signature d’un contrat
  •      Le délai entre 2 projets immobiliers
  •      Le délai moyen d’une transaction immobilière
  •      Etc.

Toutes ces informations récupérées avec une API immobilière — et, par conséquent, la big data au sens plus large — concernent le parcours utilisateur. Elles permettent aux agences immobilières d’adapter leur offre et de comparer leurs performances.

Mais on peut aussi décider de cibler les API immobilières pour une demande plus précise comme connaître le taux de réussite d’une ville, identifier les investissements en matière d’énergie renouvelable, déterminer le nombre de commerces, etc.

Avec ce genre d’informations, l’expérience utilisateur pour le consommateur s’avère plus personnalisée, plus ciblée, plus fiable. Depuis chez lui ou depuis son téléphone, il peut accéder à un grand nombre de données qui vont l’aider dans sa décision d’achat ou de vente immobilière.

API immobilière : une révolution ?

Naturellement, le secteur immobilier crée énormément de données.

Chaque internaute qui vient consulter une petite annonce, qui cherche un logement ou qui désire évaluer le prix de son bien immobilier laisse plusieurs données qui sont réutilisées pour affiner les recherches.

Les données immobilières ne concernent pas uniquement les clients. Quand on parle de nombre de constructions ou du prix de vente par ville, ce genre d’information s’avère être une clé de différenciation pour les différents acteurs du marché immobilier.

Aujourd’hui, il est tout à fait possible de structurer par type de data : données relatives aux clients, données concernant un quartier, une zone précise, un type de bien, etc.

Avec l’utilisation des API immobilières, l’utilisateur dispose d’une expérience incroyable où l’on peut répondre à ses besoins en temps réel, et ce, de façon tout à fait impartiale.

Bien sûr, l’utilisation d’une API immobilière ne remplacera jamais l’expérience de terrain ni le métier d’un agent immobilier. Mais cela s’avère désormais un outil indispensable quand on décide de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente immobilière.

Mortgage Credit Directive : La directive européenne MCD

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Le monde du crédit immobilier évolue constamment. Dorénavant, tous les acteurs et professionnels de ce milieu doivent suivre un nouveau cadre réglementaire appelé le « mortgage credit directive » ou « directive du crédit immobilier ».

Que vous soyez un banquier, un courtier immobilier, un agent immobilier ou un expert de l’estimation immobilière, cette directive européenne précise vos diplômes, votre expérience ou votre formation de conseil en financement immobilier.

La directive MCD : ce qui change avec son entrée

La directive européenne MCD (Mortgage Credit Directive) concerne principalement les offres de prêts immobiliers émises depuis le 1er juillet 2016.

Dans les dispositions prévues à cet effet, on peut comptabiliser :

  •      La mise en place d’un service de conseil : ce service a pour objectif de délivre run contrat de crédit approprié.
  •      L’obligation d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur : on prend alors en compte ses revenus, son épargne, ses actifs ainsi que ses dépenses récurrentes et autres dettes.
  •      L’installation d’une évaluation du bien immobilier réalisé par un intermédiaire indépendant
  •      La possibilité d’agir sur toute l’Europe pour les courtiers immobiliers.

L’objectif de la MCD est de créer un marché européen du crédit immobilier résidentiel. Cette instauration est censée renforcer la protection du consommateur.

De nouveaux changements concrets avec la Mortgage Credit Directive

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Les impacts de la directive MCD

Suivre des formations

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Depuis mars 2017, tous les acteurs du secteur bancaire et des IOBSP (niveau 1, 2 et 3) qui proposent des crédits immobiliers doivent obligatoirement suivre une formation de 7 heures par an.

Les personnes particulièrement concernées sont les salariés exerçant directement des activités de proposition, d’élaboration, et de conseil en matière de contrat de crédit immobilier.

De plus, la Directive européenne MCD prévoit aussi une formation de 40 heures pour les banques, pour les personnes qui n’ont pas l’expérience professionnelle préalable.

Toutefois, certaines personnes peuvent être exemptées de cette formation, à savoir :

  •      Les collaborateurs titulaires d’un diplôme bancaire ou d’un diplôme de niveau III quant aux questions de finances, de gestion et d’économie
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle d’un an dans les fonctions liées à l’élaboration, à la proposition et au conseil de crédits dans les 3 dernières années
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle de 3 ans dans les fonctions d’élaboration, de proposition et de conseil de contrats de crédit depuis ces 10 dernières années.

Toutes ces compétences doivent être justifiées à l’entrée dans la profession.

Ces compétences doivent être actualisées tous les ans.

Pourquoi la MCD impose-t-elle une formation régulière ?

Depuis 2017, les acteurs intervenant dans le processus d’élaboration, de proposition et de conseils de contrats de crédits immobiliers, mais aussi ceux qui entrent dans le cadre de l’intermédiation doivent justifier d’une compétence professionnelle.

Cette justification se fait par diplôme, par expérience professionnelle ou par le suivi de la formation professionnelle édictée par la MCD.

Ces formations concernent toutes les personnes qui entrent dans le processus de création ou de délivrance d’un contrat de crédit immobilier.

Chaque année, cette formation professionnelle adaptée permet d’actualiser les connaissances. Elle unifie la réglementation relative au secteur du crédit du prêt immobilier et crée un marché intérieur du crédit hypothécaire plus performant.

En effet, les consommateurs sont mieux informés et les prêts octroyés sont plus viables grâce à ce renforcement de connaissances.

L’avis de l’Autorité bancaire européenne sur la Mortgage Credit Directive

L’Autorité bancaire européenne (ABE) gère l’encadrement de la mise en place de la directive européenne du crédit immobilier pour tous les états membres de l’Union européenne.

Ses instructions fournies par l’ABE visent à protéger les consommateurs en combattant continuellement les abus et les comportements irresponsables de certains emprunteurs, mais aussi de prêteurs peu scrupuleux.

Grâce au dispositif MCD, de nouvelles méthodes d’évaluation de solvabilité et des actions en cas de défaillance de remboursement sont mises en place.

L’ABE met bien en avant le besoin de qualification de tous les intermédiaires en opération de banque et en services de paiement.

Que l’on soit un évaluateur immobilier, un distributeur de crédit consommateur, un personnel d’un établissement bancaire ou encore un IOBSP, la mise à jour annuelle des compétences est un gage supplémentaire de reconnaissance et de sécurité.

Évaluer son patrimoine immobilier avec le nouvel impôt IFI

By | Estimation de bien | No Comments

Aujourd’hui, l’ISF ne porte plus sur l’immobilier. C’est pourquoi l’évaluation du patrimoine immobilier se fait avec un nouvel impôt : IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Mais comment cela se passe-t-il ? Comment le calcul se fait-il ?

Comprendre l'IFI

Avec l’IFI, les placements financiers, l’épargne, mais aussi les autres valeurs mobilières sortent du patrimoine taxable de l’ISF.

On conserve uniquement les valeurs immobilières, c’est-à-dire que l’on supprime 19 % de l’assiette de l’ISF.

L’objectif de l’IFI est de ramener les exilés fiscaux et surtout inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.

Comment se calcule l’IFI ?

Comme pour l’ISF, l’IFI dispose des mêmes modalités de calcul.

Le montant de l’IFI brut s’obtient en appliquant un barème précis.

Le mécanisme de décote, qui s’applique aux patrimoines ayant une valeur entre 1,3 et 1,4 million d’euros, reste inchangé.

Le barème de l’IFI est identique à celui de l’ISF, c’est-à-dire qu’il est composé de 6 tranches d’imposition auxquelles s’appliquent des taux qui varient entre 0 et 0,15 %.

Les personnes redevables de l’IFI sont celles qui résident en France et qui, au 1er janvier de l’année en cours, possèdent un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable de plus de 1,3 million d’euros.

Mais ce n’est pas tout puisque les personnes résidant à l’étranger et ayant un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros sont également soumises à l’IFI.

Voici un tableau du barème en question

Valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu’à 800 000 euros 0 %
Entre 800 000 et 1,3 millions d’euros 0,50 %
Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros 0,70 %
Entre 2,57 et 5 millions d’euros 1 %
Entre 5 et 10 millions d’euros 1,25 %
Plus de 10 millions d’euros 1,50 %

Défiscalisation de votre patrimoine immobilier

Avec l’IFI, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 % au titre de résidence principale. Toutefois, les plafonds de l’ISF demeurent maintenus.

L’objectif de cette mesure est d’éviter que la somme de l’impôt sur le revenu et l’IFI soit supérieure de 75 % des revenus de l’année précédente.

Comment et quand déclarer l’IFI ?

Les biens détenus directement ou indirectement par le biais de structures sociétaires comme une SCPI sont assujettis à l’IFI.

L’immobilier qui est affecté à une activité professionnelle n’est pas pris en compte.

De même, les loueurs en meublé sont exonérés de l’IFI lorsqu’ils exercent leur activité à titre professionnel.

La déclaration de l’IFI est à rendre au plus tard le 15 juin de chaque année.

Elle peut se souscrire par Internet ou par l’intermédiaire d’un formulaire Cerfa (n° 15798).

En tant que redevable de l’IFI, vous devez vous référer à votre centre des impôts en joignant ladite déclaration à votre déclaration d’impôts.

Si votre bien immobilier est sous-estimé ou si vous avez omis d’évaluer des biens imposables, vous risquez d’encourir des pénalités à hauteur de 0,2 %/mois de retard, soit environ 2,4 %/an.

Actuellement, 150 000 foyers sont concernés par l’IFI.

Si vous faites votre 1ère déclaration IFI, sachez que tous les contribuables ayant déposé une déclaration ISF en 2017 reçoivent automatiquement une déclaration IFI en 2018.

Si vous décidez de déclarer votre patrimoine immobilier en ligne, vous devez déclarer votre IFI et vous pouvez alors bénéficier d’un délai supplémentaire habituel.

Vous pouvez également profiter de services en ligne comme l’estimation de l’IFI, un service de correction en ligne, l’accusé de réception de votre déclaration en ligne, etc.

Notez que l’administration fiscale autorise une marge d’erreur de 10 % en cas de sous-évaluation d’un bien immobilier.

Si vous déclarez avec retard votre patrimoine immobilier, une majoration peut alors s’appliquer. Elle est de 10 % de l’impôt dû jusqu’à 30 jours après mise en demeure de l’administration fiscale. Au-delà de ce délai, la majoration passe à 40 %.  

Utiliser Patrim pour évaluer son patrimoine immobilier

Afin de vous aider à déterminer la valeur la plus juste de votre patrimoine immobilier, l’administration fiscale met à votre disposition un outil performant qui vous aide à connaître le prix de biens similaires au vôtre.

Cet outil, c’est Patrim.

L’administration fiscale vous demande la valeur vénale de votre patrimoine immobilier, c’est-à-dire le prix qu’il vaut sur le marché.

Même si vous pouvez faire évaluer votre patrimoine immobilier par un expert indépendant (notaire, agent immobilier, expert en évaluation immobilière), l’outil Patrim s’avère une excellente solution pour affiner le montant.

La consultation de l’outil Patrim se fait en ligne sur le site impots.gouv.fr

Munissez-vous de vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) et sélectionnez « données publiques — recherche de transactions immobilières pour estimation d’un bien ».

Il vous suffit de renseigner les caractéristiques de votre patrimoine : situation géographique, superficie, type du bien. Vous pouvez ajouter des informations comme la période de construction, le nombre d’étages, la présence d’un ascenseur, d’une terrasse, d’une cave, d’une piscine, etc.

Vous pouvez, bien sûr, majorer ou minorer le prix en fonction des imperfections ou du degré d’équipements de votre propriété.

Grâce à Patrim, vous pourrez déclarer la valeur vénale de votre bien immobilier à l’IFI en toute quiétude.

Intelligence artificielle

L’Intelligence Artificielle au service des projets immobiliers

By | Estimation de bien

Depuis deux ou trois ans, les médias annoncent l’arrivée de l’intelligence artificielle dans nos vies. Mais quel sera son impact dans le secteur immobilier ?

Peut-on imaginer comment utiliser l’intelligence artificielle pour un projet immobilier en particulier ?

Intelligence artificielle

Comprendre l’intelligence artificielle

Loin des films de science-fiction comme « Matrix » ou « AI », l’expression intelligence artificielle regroupe un ensemble de programmes informatiques qui s’occupent de tâches plus ou moins complexes faisant appel à des processus mentaux compliqués comme l’organisation de la mémoire, l’apprentissage des perceptions ou encore le raisonnement critique.

La notion d’intelligence est associée à une volonté d’imiter un comportement humain tandis que le mot « artificiel » désigne un usage informatique ou électronique.

Un des exemples les plus récents est le « chatbot » qui est un processus 100 % artificiel qui vient remplacer un être humain au cours d’une discussion.

L’intelligence artificielle et l’immobilier

Aujourd’hui, en intégrant l’intelligence artificielle, il est possible de développer et d’anticiper certaines tâches.

Par exemple, en intégrant des capteurs au sein d’un immeuble ou d’une maison, on peut désormais récolter de nombreuses données concernant aussi le système de chauffage, le système de refroidissement ou encore la qualité de l’éclairage, le taux d’occupation d’un bâtiment ou la disponibilité de places de stationnement dans un parking.

C’est ce que l’on nomme plus communément le « smart building », l’immeuble intelligent.

L’intégration des algorithmes dans l’immobilier

Grâce aux objets connectés (frigo connecté, thermostat connecté, luminaires connectés, climatisation à distance, etc.) et grâce à l’intelligence artificielle, votre maison devient véritablement intelligente dans le sens où elle interagit de manière autonome et en temps réel en fonction de vos besoins.

Si le contrôle de vos luminaires ou de votre climatisation à distance devient aujourd’hui quelque chose de presque anodin, l’ajout de l’intelligence artificielle ajoute une dimension supérieure, à savoir l’anticipation.

Désormais, avec ce que l’on nomme comme le « deep learning » ou le « reinforcement learning » (apprentissage par l’expérience ou par entrainement), votre configuration informatique va désormais analyser vos comportements, vos habitudes afin de générer des modèles d’action pour mieux répondre à des problématiques précises.

Il n’est plus fantaisiste d’imaginer que l’intelligence artificielle et les algorithmes vont permettre de créer des technologies capables d’apprendre de nos comportements, d’identifier les informations adéquates pour les faire correspondre avec des données extérieures.

Soudain, pouvoir savoir le taux de présence sur un poste de travail, connaître l’heure d’arrivée à son domicile pourra se juxtaposer avec une connaissance en temps réel de la météo ou du trafic routier.

Tout ceci n’a qu’un seul objectif : rendre votre immobilier plus performant et plus autonome.

D’un point de vue plus large, l’intelligence artificielle intervient dans l’immobilier environnemental comme des lampadaires connectés.

À l’échelle d’un quartier, on peut citer l’exemple des « BePos » (Bâtiments à énergie positive) ou pour une ville, on cite déjà l’exemple de smart city, une ville à la fois durable et créative.

L’intelligence artificielle dans l’immobilier, et demain alors ?

Il est fort à parier que le développement des algorithmes va s’intensifier et devenir de plus en complexe afin de toucher tous les secteurs d’activité, y compris le secteur de l’immobilier.

Cela représente, à terme, d’immenses opportunités, car jusqu’ici, les algorithmes étaient concentrés dans le service de marketing.

Aujourd’hui, l’AI impacte autant les utilisateurs, les investisseurs et les clients pour redessiner les métiers de l’immobilier.

Cette innovation technologique dynamise et apporte de la valeur à un bien immobilier, il convient donc de modifier son approche pour vendre, acheter ou louer une maison ou un appartement.

Les applications qui proposent d’identifier le taux d’ensoleillement d’une maison, de connaître la qualité de l’air environnant, de déterminer le prix du mètre carré ou de connaître les caractéristiques d’un quartier ne sont que les prémisses d’une révolution dans le marché immobilier.

prix-au-m2-immobilier

Calculer le prix au m2 immobilier d’un bien à vendre

By | Estimation de bien | No Comments

Calculez le prix du M2 n’est pas une mince affaire. Toutefois, il existe des moyens d’évaluer son prix de vente ou d’achat avec l’étude du marché immobilier, les services en ligne, le recours à un expert, etc.

Le prix au m2 immobilier

Quand on cherche à vendre un bien immobilier, on souhaite toujours le vendre le plus cher possible, n’est-ce pas ? Et pour vendre un appartement ou une maison, il faut trouver un acheteur qui s’accorde sur le tarif demandé. C’est le B.A-BA de toute vente.

Le calcul du prix au mètre carré peut vous aider à affiner le montant demandé.

Savez-vous qu’il est plus facile de comparer le prix d’un appartement que celui d’une maison ? En effet, chaque maison représente un bien immobilier unique, notamment à cause du prix du terrain.

Par contre, pour évaluer celui d’un appartement, il suffit de se référer au prix au mètre carré.

 

En utilisant la loi Carrez, vous pouvez évaluer la superficie en mètre carré d’un appartement.

Toutefois, sachez que toute surface dont la hauteur sous le plafond est inférieure à 1m80 n’est pas comptabilisée dans le calcul selon la loi Carrez (mezzanine, pièce sous toit, espace sous escalier, etc.).

Calcul du prix au m2 immobilier: la source officielle 

En vous référant à l’indice des notaires, vous êtes assuré d’avoir une estimation plus que correcte pour le calcul du prix demandé au mètre carré pour votre bien immobilier à vendre.

En effet, les notaires indiquent ce tarif en partant des chiffres reçus au moment de la signature de l’acte de vente.

 

Un autre site, certes moins complet en statistiques, mais plus fourni pour ce qui est des filtres de recherche (superficie, nombre de pièces, luminosité, etc.) peut s’avérer une aide intelligente. Le site immobilier.notaires.fr vous propose le prix plancher, moyen et plafond au mètre carré selon le type de votre bien.

Vous avez également la possibilité de visionner les disparités des prix au m² des communes avoisinantes sur une carte interactive.

 

Enfin, l’outil — bien connu des professionnels de l’immobilier — PATRIM est aujourd’hui accessible à tous les Français qui désirent faire évaluer leur patrimoine immobilier.

PATRIM vous donne des indications précieuses comme le prix au m², la superficie selon la loi Carrez, la référence cadastrale, le numéro du lot, etc.

Autres sources pour estimer le prix au m2 de votre bien immobilier

En plus de sources officielles, il existe des sites spécialisés sur les annonces immobilières et qui proposent des indices de prix au mètre carré pour la location ou la vente.

À côté de toutes ces sources Internet, il faut savoir que le prix au m² d’un logement dépend non seulement de sa situation, de sa proximité avec des commerces et autres services, mais aussi de ses caractéristiques propres.

Par exemple, le prix au mètre carré de votre logement à vendre peut diminuer si :

  • Le rez-de-chaussée se trouve côté rue (entre – 15 et -20 %)
  • Il se situe au 1er étage (-7 %)
  • La vue extérieure est sombre (-10 %)
  • Il y a du bruit et de la circulation à proximité (-15 % en moyenne)
  • Le logement est à rénover (entre-10 et -20 % selon l’ampleur des travaux).

 

Le tarif au mètre carré peut aussi augmenter si :

  • Votre logement se situe entre le 3e et 5e étage avec un ascenseur (+3 %)
  • Présence d’un jardin ou d’une terrasse (entre 10 et +15 %)
  • Son orientation est est/ouest (+5 %)
  • Le logement dispose d’une belle vue (sur un monument historique, sur la mer, etc.) : +15 % en moyenne.

Grâce à la smart data et à des applications précises, vous pouvez entrer toutes ces données sur Internet auprès de sites spécialisés pour estimer au plus juste le prix au mètre carré de votre bien immobilier.

Découvrir aussi comment calculer le prix au m2 à la location.

estimation immobilière

L’estimation immobilière : un art complexe et imparfait

By | Estimation de bien

Tout le monde ne s’appelle pas Stéphane Plaza, surtout quand il s’agit de réaliser une estimation immobilière. Bien sûr, vous pouvez faire appel aux services d’un professionnel ou d’un expert pour effectuer ce travail, mais vous pouvez aussi le faire par vous-même.

En effet, des critères précis permettent de calculer et d’évaluer la valeur d’un bien immobilier en toute honnêteté et en toute objectivité.

estimation immobilière

Evaluer un appartement ou une maison : une question de point de vue

Estimer un appartement ou une maison est un moment crucial lors d’une vente. En effet, le vendeur n’a aucun intérêt à surévaluer ou à sous-évaluer le prix de son bien s’il veut pouvoir trouver acquéreur.

Quoiqu’il arrive, deux tendances sortent des ornières habituelles.

D’une part, pour le vendeur, l’estimation du bien immobilier se situe souvent au-dessus du prix du marché, car le vendeur se perd en subjectivité et laisse son affect prendre les commandes.

D’autre part, l’acquéreur pense toujours que le meilleur prix est toujours en dessous des tarifs du marché. C’est pourquoi il scrute les moindres défauts pour négocier le prix final.

Il existe des organismes et observatoires officiels pour effectuer cette étude : base de données des notaires de France, PATRIM qui est l’outil d’estimation de la valeur d’un bien immobilier du gouvernement ou encore les bases de données des grandes agences immobilières.

Pour quelles raisons évaluer un bien immobilier ?

Il existe 3 situations majeures dans lesquelles vous pouvez être amené à réaliser une évaluation immobilière de votre maison ou de votre appartement  : les impôts, le divorce et le rachat de crédit.

Estimer la valeur d’un bien immobilier pour les impôts

La valeur d’un bien immobilier, en cas de vente, est aujourd’hui au cœur des opérations fiscales.

Que ce soit dans le cas d’une donation, d’une succession ou encore de l’assujettissement à l’ISF, la valeur de votre bien immobilier entre en considération dans tous les calculs.

L’estimation immobilière en cas de divorce

Bien souvent, évoquer le divorce sous le régime de la communauté universelle signifie aussi liquidation de régime matrimonial et donc bien immobilier.

Si celui-ci se constitue de plusieurs parties — terrain, maison, appartement — acquises par le couple lors du mariage, chaque partie doit se mettre d’accord sur la valeur desdits biens immobiliers en vue du partage.

Nous recommandons, toutefois, de faire intervenir un expert immobilier pour procéder à une estimation immobilière en toute objectivité.

Connaître le prix de son bien immobilier en cas de rachat de crédit

Dans le cadre d’un rachat de crédit, ce sont particulièrement les établissements bancaires qui s’intéressent à l’estimation de votre bien immobilier.

Les banques peuvent procéder à une estimation immobilière en interne ou faire appel à un expert indépendant pour réaliser ce travail.

Les critères pour estimer un bien immobilier

Il existe au minimum 6 points essentiels qui déterminent la valeur d’un bien immobilier (semblables aux critères pour réaliser l’estimation du loyer).

La situation géographique du bien

Encore une fois, l’emplacement de votre maison ou de votre appartement entre en premier parmi les critères de recherche pour évaluer le prix d’un bien.

Si le bien en question est bien servi par les transports, les écoles, les services de proximité, ce sont de bons points à mettre en avant.

La question des nuisances sonores, de la qualité de vie ou encore de la sécurité sont aussi des notions à prendre en compte et qui interviennent sur le prix final du bien.

La dynamique du quartier

Si votre bien se situe dans un quartier où les commerces ferment les uns après les autres, sa valeur immobilière risque d’en pâtir.

Par contre, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre mairie peut d’ores et déjà être d’une précieuse aide pour vous faire une idée.

La situation économique de la commune

Dans le même état d’esprit, certaines communes sont plus recherchées que d’autres.

Une commune où le taux de chômage est relativement élevé n’aide pas à la vente d’un bien immobilier tandis qu’une commune qui favorise l’implantation d’entreprises devient un critère non négligeable.

Les caractéristiques du bien immobilier

Existe-t-il des travaux à prévoir ? De quelle ampleur ? Quelle est sa situation précise étage (RDC, côté rue) ? Quelle est sa superficie ? Son orientation ?

Aujourd’hui, ce sont des critères qui peuvent être connus en avance.

Internet propose des plateformes qui proposent un aperçu du bien immobilier en prenant en compte certains de ces critères spécifiques. La « smart data » facilite la connaissance de ces précisions.

L’état du bien immobilier

Un immeuble ancien où la façade est quelque peu terne et sur laquelle se dessinent des fissures ne rassure pas un acquéreur éventuel.

Les acheteurs fuient les biens où ils « sentent » que d’importants travaux sont à prévoir comme un ravalement de façade ou encore la réfection des parties communes.

Les performances énergétiques

Depuis 2011, les DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ont nettement une incidence sur la valeur d’un bien immobilier.

Bien entendu, les futurs acheteurs ont tendance à davantage se tourner vers des biens de catégorie A que vers des biens énergivores de catégorie F ou G.

 

En fonction de tous ces critères, on se rend compte que l’estimation immobilière est un art qui se manie avec délicatesse et justesse.

Appuyez-vous sur des sites officiels ou sur des sites spécialisés en la matière pour effectuer votre estimation immobilière. Certains proposent des solutions pour valoriser certains biens en s’appuyant sur les nouvelles technologies.

Une manière inédite et très actuelle d’évaluer son bien, n’est-ce pas ?

Article connexe :   le prix du m2 d’un logement

prix du m2

Le prix du m2 est-il un bon indicateur de valeur d’un bien immobilier ?

By | Estimation de bien

Doit-on uniquement se focaliser sur le prix du m2 pour estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Alors que le marché de l’immobilier connaît quelques remous depuis ces derniers mois, il est important d’identifier d’autres critères que le prix au m2 immobilier pour affiner et trouver la juste estimation d’un bien immobilier.

prix du m2

Réaliser une estimation du prix au m2

Internet regorge de possibilités pour affiner votre recherche et évaluer le prix d’un bien immobilier. Que ce soit pour la vente ou la location.

Il existe de nombreux comparatifs qui prennent en compte plusieurs critères à l’instar de la situation géographique, du nombre de pièces, de l’année de construction. Grâce aux nouvelles technologies il est aussi possible de se baser sur des critères plus précis comme l’orientation du bien immobilier, la présence de bruits ou encore l’éventuelle pollution urbaine dans le quartier en question.

Mais un autre outil permet également d’évaluer un bien immobilier, c’est celui du calcul au mètre carré. Avec un simulateur en ligne, il est désormais possible de connaître une fourchette de prix dans laquelle se situe le bien immobilier et de suivre en temps réel l’évolution du prix au m².

Habituellement, le calcul au mètre carré s’accompagne d’une carte interactive qui montre l’évolution des prix sur les 3 derniers mois ainsi que sur les 12 derniers, qu’ils soient à la hausse ou à la baisse par ailleurs.

Avec cet outil, qui s’ajoute aux autres critères de sélection, il vous est possible d’obtenir des précisions réelles et concrètes par région, par département, par ville ou encore par code postal. Chaque bien immobilier peut ainsi être scoré et figurer dans un classement en fonction de vos critères.

Le prix au M2, un indicateur variable selon la typologie du bien

Même si l’estimation d’un prix au m2 immobilier pour la vente s’avère très intéressante pour se faire une première idée, cette étape ne fait partie que d’un ensemble de mesures qui visent à déterminer le prix de vente d’un appartement ou d’une maison.

Voici les autres points sur lesquels il faut compter pour cibler et affiner votre recherche.

L’estimation du bien en lui-même

Habituellement, on a tendance à dire que plus l’agent immobilier s’avère expérimenté et plus le prix est petit, plus la marge d’erreur pour estimer un bien est faible. C’est avant tout une question d’expérience du professionnel ou de l’expert immobilier qui participe à l’évaluation du prix du bien immobilier.

Il est important de connaître une partie des critères auxquels se réfèrent ces professionnels. Ces points sont aussi variés que l’exposition sur une rue bruyante, sur l’existence d’une terrasse, sur la présence de pollution.

Là encore, un site web qui travaille sur la big data permet d’affiner la recherche en la personnalisant. C’est ainsi que vous pouvez identifier le nombre de chambres d’un bien, son orientation géographique, sa situation exacte dans un quartier résidentiel, etc.

L’origine de la vente ou de la mise en location

Pour préciser le prix d’un bien immobilier au m2 pour la vente ou calculer le prix au M2 pour la location la location, il importe de connaître les origines de la vente ou les raisons qui incitent à faire un tel achat.

Est-ce que la vente s’avère urgente ou est-elle normale ? La vente du bien entre-t-elle dans le cadre d’une séparation, d’un divorce ou d’un rachat de crédit par exemple ? En fonction des réponses et des objectifs, le prix estimé peut être adapté.

L’évaluation de l’offre et la demande peut moduler le prix au m2

Le calcul du prix au m2  à la vente ne dépend pas uniquement de l’offre de vendeur, mais aussi de la demande.

Existe-t-il une demande précise pour le bien immobilier que vous recherchez ? La demande est-elle importante ou faible ?

Tandis que l’estimation du prix au m² est un indicateur utile, il ne suffit pas pour réellement donner la valeur du marché. D’autres ingrédients sont à intégrer dans votre recherche.

Différents sites Web ainsi que des portails immobiliers proposent déjà des classements des biens par prix.  D’autres sites proposent de vous conseiller et de vous orienter sur une fourchette de prix plus précise en prenant en compte la fourchette haute et la fourchette basse des prix pratiqués dans le quartier en question. C’est grâce aux nouvelles technologies qu’est aujourd’hui possible ce travail de précision.

estimer maison

Estimer une maison : comment réaliser l’évaluation de son bien immobilier  

By | Estimation de bien

Estimer une maison n’est pas quelque chose d’anodin, car chaque bien immobilier affiche une valeur qui lui est propre. Chaque maison est différente d’une autre.

C’est en prenant en compte certains critères que vous allez pouvoir commencer à vous faire une véritable idée de l’estimation immobilière de votre bienUn autre regard peut également apporter davantage de précisions dans votre évaluation. 

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Les principaux critères d’évaluation d’une maison

Estimez l’emplacement de votre maison

S’il existe bien un critère essentiel pour évaluer votre maison, c’est son emplacement.

En effet, celui-ci tient compte de l’image de votre commune, car plus cette dernière s’avère résidentielle, plus le prix au mètre carré grimpe. Il en est de même pour chaque quartier.

Ainsi, dans une même ville, les tarifs des maisons varient parfois du simple au double selon les secteurs.

Si votre maison se situe près d’un espace vert, près d’une école, de commerces ou de services de proximité, si elle est bien desservie par les transports en commun, tout ceci joue sur le prix de l’estimation de la maison.

L’utilisation de la big data et de la smart data permet, par exemple, de déterminer le taux d’ensoleillement de votre maison ou encore la présence ou non de nuisance sonore.

Estimez la surface de votre maison

Deux types de surface permettent d’influer sur l’estimation de votre maison. On parle de surface habitable et de surface au sol.

C’est notamment la surface habitable qui doit être prise en considération et non la surface dite utile.

Avec le big data, vous pouvez maintenant connaître précisément les possibilités réalisables dans votre maison, au mètre carré près.

Le vis-à-vis

Dans le cadre d’une maison, l’absence ou la présence de vis-à-vis s’avère être un élément majeur dans l’estimation de prix d’une maison. C’est d’autant plus vrai si votre maison se trouve en lotissement.

A contrario, si la maison se situe sur un terrain arboré de 800 m² qui dissimule le bien à tout voisinage, le tarif sera nettement différent.

Dans les secteurs denses, une servitude de droit de passage peut s’imposer d’emblée, ce qui occasionne parfois une décote jusqu’à 10 % du prix de vente de la maison.

Evaluez l’état de construction de votre maison

Depuis que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est devenu obligatoire, les ventes des maisons sont impactées dans les secteurs où la demande n’est pas abondante. Les biens immobiliers énergivores sont davantage pénalisés au profit des habitations plus économes.

C’est une tendance qui s’accentue de plus en plus, car les futurs acquéreurs recherchent des logements qui consomment moins.

Cette notion « énergivore » de votre maison joue indéniablement sur l’estimation de la maison.

Estimez la qualité du gros œuvre

L’entretien peut avoir une incidence certaine pour estimer une maison.

Même si ce n’est pas nécessairement un critère de première importance, il peut faire la différence dans les différents marchés immobiliers qui pratiquent des tarifs bas.

Les biens immobiliers qui sont en bon état ont habituellement les faveurs des acheteurs qui ne disposent pas d’une enveloppe financière suffisante pour entreprendre des travaux.

Estimer une maison : 4 conseils

  • Vous faire une première opinion en consultant régulièrement les journaux spécialisés. Les notaires disposent également d’une liste de biens immobiliers avec chiffres à l’appui par ville et par quartier.
  • Rencontrer des professionnels : allez à la rencontre d’un notaire, des agences immobilières en parlant directement avec un responsable. Attention toutefois, car ce dernier peut surévaluer votre maison pour obtenir le mandat.
  • S’adresser à un expert immobilier agréé auprès des tribunaux : ce professionnel intervient habituellement en cas de divorce, de donation ou indivision.
  • Se renseigner sur Internet : le Web regorge de sites qui vous permettent de faire des estimations plus ou moins gratuites. Il est impératif de comparer chaque proposition pour vous faire une idée précise de l’estimation de votre maison.

En plus : connaître les spécificités d’évaluation d’un appartement

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Estimer un appartement : comment connaître la valeur de son bien immobilier ?

By | Estimation de bien

On a l’habitude de croire qu’estimer un appartement revient un peu près à la même chose que pour une maison. Toutefois, il existe des différences notoires et certains réflexes sont à adopter pour réussir son estimation immobilière

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Estimer un appartement : première recommandation

Estimer un appartement n’est pas nécessairement une science exacte, car deux logements similaires peuvent se négocier à des prix différents, même s’ils sont situés dans le même quartier.
L’état général de l’immeuble, son emplacement, la proximité avec des commerces et des transports entrent également dans la balance.

Une chose est certaine : si l’appartement est surévalué, il est impossible de vendre. L’estimation de l’appartement s’avère donc primordiale et pour cela, il est recommandé de s’appuyer uniquement sur des faits.

Plus qu’un simple projet immobilier, la vente ou la recherche d’un appartement devient un véritable projet personnel. A vous d’identifier correctement les critères d’évaluation du bien immobilier en question.

Estimation d’un appartement : 4 conseils pour la réussir

Oublier le prix d’achat

En règle générale, on change de résidence principale tous les 7 ans en France. Si vous désirez acquérir un appartement aujourd’hui, il y a de fortes chances que son achat s’est effectué au prix le plus fort.
Depuis 2008, les prix ont chuté.

C’est pourquoi il est nécessaire de refaire régulièrement une estimation de l’appartement et de ne pas se baser sur le prix d’achat. D’autres critères entrent aussi dans la composition du prix de vente ou d‘achat. Il faut penser autant à l’aspect extérieur (pollution, nuisance sonore, ensoleillement) qu’à l’aspect intérieur (orientation des pièces principales, nombre de chambres, etc.)

Oublier le côté émotionnel

L’achat d’un bien immobilier est souvent une histoire de coup de cœur. On commence à se projeter, à imaginer quelle vie on peut avoir dedans. C’est alors qu’une offre d’achat se fait.
Même si vous avez un coup de cœur pour un appartement, n’oubliez pas de prendre en considération certains critères d’évaluation comme la présence de bruit en extérieur et en intérieur, l’existence de pollution urbaine, etc.

Évitez de mettre de l’affectif dans l’estimation de l’appartement, car ce critère n’intéresse pas les futurs acheteurs. Fiez-vous à des faits et des données chiffrées qui peuvent être vérifiées et consultées.

Connaître le prix du marché

Cela semble une évidence, mais il est essentiel d’avoir une réelle idée des prix pratiqués dans l’immobilier dans votre secteur. Regardez les appartements aux alentours qui présentent la même configuration, avec le même nombre de chambres et la même superficie au sol.

Apprenez également depuis combien de temps les autres appartements près du vôtre sont en vente. Cela vous aidera à affiner votre évaluation d’appartement. Plus vous avez de retours sur le bien immobilier que vous convoitez ou que vous vendez, plus vous avez de chances de trouver son juste prix.

N’hésitez pas à faire appel à un professionnel, que ce soit des agents immobiliers, des experts immobiliers ou même d’utiliser des comparateurs sur Internet. Utilisez tous les outils qu’Internet dispose à son actif pour cibler et affiner votre recherche.

Un gain de temps et d’énergie qui facilite grandement l’estimation d’un appartement.

Estimer les travaux

Pour connaître une réelle estimation d’un appartement, il est important de connaître le montant des travaux à réaliser ou déjà réalisés.

N’hésitez pas à demander les factures de rénovation pour vous faire une idée plus concrète de l’éventuelle vétusté du bien immobilier.

N’oubliez pas non qu’il existe une marge de négociation et de la commission si vous passez par une agence immobilière. Prendre en compte ces marges permet d’affiner en plus votre évaluation de l’appartement.

Internet peut également participer à l’estimation d’un appartement, mais encore faut-il savoir comment utiliser les outils divers qui sont proposés.

Article connexe : connaître les spécificités d’estimation d’une maison.