Au moment d’investir dans un logement locatif, la question de rentabilité est toujours un point essentiel qu’il ne faut pas occulter.

Mais comment se calcule-t-elle ? Est-ce que la pierre est quelque chose de rentable ? Comment un investissement dans l’immobilier peut-il rapporter ? Comment connaître le bon montant d’un loyer

Un investissement à anticiper

Tout investissement est normalement fait pour rapporter.

Ainsi, dès que vous placez 100 € sur votre compte en banque, et que vous obtenez 105 € l’année suivante, on peut affirmer que vous avez obtenu une rentabilité annuelle de 5 %.

Le monde de l’immobilier fonctionne de la même façon, c’est pourquoi on parle de rentabilité ou encore de rendement locatif.

Pour résumer la rentabilité locative d’un logement, vous devez prendre en compte les loyers et le prix du logement. Vous obtenez alors un rendement brut.

Pour obtenir une rentabilité nette, vous devez ajouter les impôts et les charges. Toutefois, en intégrant les possibles avantages fiscaux, on parle alors de rentabilité nette-nette.

Calculer la rentabilité locative en fonction du type de logement

En règle générale, la rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2 et 7 %, parfois davantage dans des cas particuliers.

Cette performance dépend surtout du type de logement. En effet, en prenant le prix au mètre carré, une petite surface rapporte davantage qu’un appartement plus grand.

 

Pour un studio ou un T1, ce type d’appartement rapporte plus qu’un grand logement. Mais il y a régulièrement un turn-over qui implique des remises en état fréquentes, ce qui impacte directement le rendement locatif.

 

Pour T2 voire T3, ce type de logement s’avère être un bon compromis, car ils marient la qualité des petits et des grands appartements.

Le turn-over des locataires est moins fréquent et par conséquent, les frais liés à la remise en état sont moindres.

 

Pour un grand appartement ou une maison, le prix au mètre carré est moins rentable, mais les locataires sont plus stables, car il s’agit souvent de familles.

Ils ont tendance à plus s’approprier les lieux et l’entretiennent mieux par conséquent, ce qui réduit nettement les frais d’entretien qui pèsent sur la rentabilité.

Le calcul précis de la rentabilité locative

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif s’avère être une opération complexe.

En effet, il ne s’agit pas de faire une simple soustraction de vos capitaux engagés avec une réduction d’impôts.

 

Concrètement, vous devez tenir compte :

  • Des loyers en cours
  • Des charges
  • Des réductions d’impôt (surtout les premières années où l’amortissement est important)
  • Les impôts à payer
  • Le remboursement éventuel de votre emprunt.

 

Vous devez également actualiser les soldes annuels de vos encaissements et décaissements et intégrer l’effet de levier de votre crédit immobilier.

Bien sûr, aujourd’hui, Internet vous propose de simplifier cette tâche relativement fastidieuse grâce à des simulateurs en ligne.

Toutefois, pour ceux qui n’ont pas peur des maths et qui voudraient calculer par eux-mêmes cette rentabilité lors d’un investissement locatif, voici la formule à prendre en compte :

(loyer annuel/prix de votre investissement locatif) x 100.

 

Le rendement brut d’un investissement locatif est simple à obtenir, car il ne prend pas en cause les charges de location qui sont payées par le bailleur ni même sa fiscalité.

Ici, le prix obtenu s’entend TTC.

 

À titre d’exemple, si vous mettez en location un appartement avec un loyer mensuel de 800 € charges comprises et que vous avez payé ledit logement pour 200 000 € (frais d’acquisition inclus), votre rentabilité brute est de :

(800 x 12/200 000) x 100, soit 4,80 %.

 

Cette évaluation reste sommaire pour déterminer avec précision combien rapporte votre investissement locatif.

En ayant déjà une première idée de cette rentabilité, vous êtes davantage en mesure de mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement. Cet élément est à mettre au crédit de votre simulation financière pour bâtir un plan de financement.

 

Toutefois, cette rentabilité brute est un indicateur très utile, car il vous permet de comparer ce qui peut être comparable.

Mais n’oubliez pas que d’autres éléments et facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis et obtenir, in fine, la rentabilité nette de votre investissement locatif.

 

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