Comment calculer le loyer d’un appartement ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Comment réaliser l’estimation d’un loyer ? Et que comprend ce montant ?

Louer un appartement implique de faire payer un loyer à un locataire. Le propriétaire doit alors fournir une quittance de loyer qui indique le montant du loyer ainsi que les charges versées pour une période donnée.

 

Le calcul du montant du loyer d’un appartement

Même si le propriétaire est habituellement la personne qui décide du montant du loyer, il est toujours possible pour le futur locataire, lors de la signature du bail de location, de négocier une baisse de loyer.

Toutefois, cette pratique se raréfie.

Pour calculer le loyer d’un appartement, le propriétaire prend en compte plusieurs éléments :

  •      La situation géographique de l’appartement : selon la région, la ville, le quartier, le montant du loyer d’un appartement varie sensiblement. Bien entendu, le montant s’avère plus élevé dans les grandes agglomérations. S’il est proche d’un axe routier, d’une école ou de commerces, s’il bénéficie d’une vue agréable ou s’il se situe dans un lieu renommé, sa valeur s’accroît.
  •      Appartement meublé ou nu : si l’appartement est loué déjà meublé, le montant du loyer est plus important que pour un logement nu. Ceci s’explique notamment par le fait que ce type de logement est souvent vacant, car les périodes de location sont plus courtes. De plus, les impôts du bailleur sont souvent plus élevés pour un logement meublé par rapport à un appartement vide.
  •      Les caractéristiques du bien immobilier (son âge, son état) : la qualité du bâtiment et du logement participe à l’évaluation du montant du loyer d’un appartement. Ainsi, l’état de la façade, l’état du logement intérieur, mais aussi la présence éventuelle d’équipements ainsi que les matériaux utilisés entrent dans les éléments décisifs.
  •      La surface habitable : surface au sol, sans escaliers, ni murs, ni embrasures de portes.
  •      La présence de services annexes : ascenseur, concierge, gardiennage, interphone, etc.
  •      Présence d’un jardin ou d’une cour privative : si l’appartement dispose d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin ou donne directement sur une cour intérieure, le prix du loyer va grimper. Ces éléments sont des bonus très recherchés et appréciés notamment en milieu urbain.
  •      Présence d’un parking : c’est un atout pour une location d’appartement. Par conséquent, le parking fait monter le montant du loyer.
  •      Le niveau de performance énergétique : un appartement bien isolé génère moins de frais énergétiques, notamment pour le chauffage. C’est un critère essentiel qui joue sur le prix du loyer.

Révision du loyer d’un appartement

La révision d’un loyer n’est pas la réévaluation du loyer.

En effet, la révision du loyer s’applique chaque année du bail selon une date consentie entre les deux parties.

La réévaluation du loyer intervient dans 2 cas :

  •      Suite à des travaux d’amélioration du propriétaire bailleur en cours du bail
  •      En cas de renouvellement de bail.

La révision du loyer d’un appartement se base sur un indice de référence des loyers fourni par l’INSEE.

Dans le contrat de location, le locataire trouve la date de référence de l’indice INSEE qui est pris en compte pour calculer la révision du loyer. Si rien n’est écrit alors le dernier indice publié au moment de la signature du contrat fait foi.

Quelques généralités pour les loyers en France

En France, le loyer moyen d’un appartement tourne autour de 11,50 €/m², toutes surfaces et toutes régions confondues. Il monte à 14 €/m² pour un appartement et près de 9 €/m² pour une maison en moyenne.

Ces chiffres permettent d’aider pour calculer le loyer d’un appartement.

Si on entre dans les détails, le prix d’un loyer varie selon le type de logement.

Ainsi, pour :

  •      1 studio : environ 17 €/m²
  •      T2 : 12 €/m²
  •      T3 : 11 €/m²
  •      T4 : 10 €/m²

Les prix sont toujours plus élevés pour les petites surfaces.

À remarquer, enfin, que les loyers d’un appartement sont plus élevés en IDF, en région PACA et en Corse. Les plus accessibles, en revanche, sont en Bretagne, dans le Limousin et l’Auvergne.

En fonction de tous ces éléments, on se rend compte que calculer le prix d’un appartement n’est pas le fruit du hasard.

Même si ce montant peut être choisi librement, il doit être élaboré en fonction du marché actuel, c’est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande.

À consulter aussi : Calculer le loyer d’une maison ; Estimation du loyer: comment connaître le bon montant d’un bien en location

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