Chaque année, au moment de l’anniversaire du bail de leurs locataires, les propriétaires sont l’opportunité de réviser le loyer en suivant l’indice de référence des loyers. C’est un indice publié par l’INSEE.

Toutefois, cela s’avère possible uniquement si une clause d’indexation figure au contrat de bail.

Comment calculer la révision d’un loyer ? Comment calculer le loyer d’un appartement ?  À quel moment précis le propriétaire peut-il le faire et en informer son locataire ?

Comprendre l’indexation du loyer

Lors de la signature du bail de location — qu’il concerne un logement ou un commerce par ailleurs — est fixé le montant du loyer.

Toutefois, il peut par la suite être indexé chaque année grâce à la clause d’indexation du loyer inscrite dans le contrat de bail.

Cette indexation s’effectue sur la base d’un indice légal publié par l’INSEE, à savoir l’IRL (l’indice de référence des loyers).

La valeur de l’IRL varie en fonction des prix à la consommation, hors loyers et hors tabac. Cette évolution est calculée sur une moyenne des 12 derniers mois et est publiée au cours du 1er mois de chaque trimestre.

Au 1er juin 2018, l’indice de référence des loyers était de 127,22.

C’est pourquoi le propriétaire qui désire faire évoluer le montant de ses loyers doit toujours se renseigner en amont sur le dernier indice publié par l’INSEE.

À quel moment procéder à la révision du loyer ?

La révision du loyer s’effectue une fois de l’an.

Il peut être fait à une date convenue entre le bailleur et le locataire. La date sera alors inscrite dans le contrat de bail.

Mais elle peut aussi se faire au moment de l’anniversaire du bail. Concrètement, cela signifie que la 1ère indexation de loyer s’effectue 1 an après l’entrée du locataire dans les lieux en se basant sur la dernière valeur de l’IRL publié.

Selon la loi ALUR de 2014, si le bailleur n’exprime pas son envie de réviser le loyer de son logement dans un délai de 12 mois à partir de sa prise d’effet, il perd alors toute légitimité d’utiliser la clause d’indexation des loyers.

Comment calculer la révision d’un loyer ?

Même si la fixation des loyers est relativement libre en règle générale, notamment pour les locaux à usage d’habitation, la révision du loyer est très encadrée.

Le calcul à partir d’un indice légal de référence permet de protéger le locataire contre toute situation abusive.

Avant de réviser un loyer, le propriétaire doit prendre en compte 3 éléments essentiels :

  •      Le montant actuel du loyer
  •      L’IRL du trimestre de référence fourni par l’INSEE
  •      L’IRL du même trimestre mais de l’année précédente.

Le calcul est alors relativement simple.

(Loyer en cours x IRL du trimestre de référence du contrat de bail) / IRL du trimestre de l’année précédente.

Une révision de loyer non rétroactive

La révision de loyer ne peut être rétroactive.

Ainsi, la demande de révision du loyer peut être formulée au locataire dans l’année qui suit cette augmentation de loyer.

La révision est alors effective dès la demande. L’IRL qui doit être pris en compte est alors celui du dernier trimestre.

Dès lors, il est impossible d’obtenir une révision de loyer rétroactive, car si la demande n’est pas faite dans les temps impartis, le propriétaire perd toute opportunité d’utiliser cette indexation.

En ce qui concerne la demande en elle-même, le propriétaire doit rédiger une lettre de demande de révision de loyer et l’envoyer en recommandé avec un A/R.

Dans cette lettre doivent figurer obligatoirement le montant de l’indice de référence des loyers, le trimestre de référence ainsi que l’année de référence.

Enfin, il ne faut pas oublier de préciser le montant du nouveau loyer révisé.

La révision du loyer figure parmi les 3 tâches principales dont le bailleur doit s’occuper chaque année. Les deux autres tâches sont la régularisation des charges et la demande de documents obligatoires comme l’attestation d’assurance habitation