Quand on évoque la question de rentabilité d’un investissement locatif, on pense immédiatement à la rentabilité brute. C’est un premier indicateur qui s’avère pratique pour estimer le rendement d’un investissement dans l’immobilier.

Toutefois, cet indicateur s’avère souvent loin de la réalité. Alors, comment calculer la rentabilité nette d’un investissement ? comment connaître le bon montant d’un bien en location ? 

Le calcul de la rentabilité nette

Pour obtenir une idée précise du rendement réel de votre investissement locatif, vous devez en premier lieu calculer la rentabilité nette.

Ainsi, vous devez soustraire de vos loyers :

  • L’ensemble des charges d’exploitation : ce sont des charges non récupérables par le propriétaire (charge de copropriété y comprise)
  • Les frais de travaux et d’entretien
  • Les frais d’assurance contre les loyers impayés.
  • Les divers frais en lien avec la bonne exploitation du bien immobilier : frais de gestion locative si celle-ci est confiée à un professionnel.

Attention toutefois à ne pas oublier que la quasi-totalité de vos charges d’exploitation reste imputable à vos revenus, ce qui peut provoque un déficit foncier et réduire votre base imposable.

Même si vous pouvez dorénavant estimer et calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif sur Internet grâce à des simulateurs en ligne, vous pouvez aussi effectuer le calcul avec la formule suivante :

[(loyer annuel – frais et charges) / (prix de l’investissement + coût du crédit)] x 100.

Par exemple, prenons un cas en particulier.

Vous proposez un loyer mensuel de 800 €.

Votre achat a coûté 200 000 €.

La gestion locative est confiée à un professionnel et revient entre 8 et 10 % du loyer annuel. Toutefois, vous n’avez pas souscrit de garantie contre les loyers impayés (GLI).

Pour ce qui est des charges et des frais d’entretien, le montant est de 1200 €/an.

Enfin, la taxe foncière est de 1000 € et le coût de votre crédit est de 12 000 €.

Ainsi, le rendement net de votre investissement locatif se calcule comme suit :

[(800 x 12) – (960 + 1000 + 1200) / (200 000 + 12 000)] x 100 = 3,03 %.

Questions à propos du calcul de la rentabilité nette

Quand on est investisseur dans l’immobilier, il convient de ne pas perdre de vue le poids des charges locatives qui restent à la charge du propriétaire pour ce qui est d’un logement ancien.

Ce sont notamment des frais liés à l’entretien de la toiture, à un ascenseur à refaire, à une mauvaise isolation ou à une consommation énergétique trop importante.

Quelles sont les charges à prendre compte dans ce calcul ?

Voici la liste des charges à considérer :

  • La taxe foncière : en règle générale, elle correspond environ à 1 mois de loyer
  • Les charges de copropriété : entretien de l’immeuble, entretien des espaces verts, gardiennage, nettoyage des parties communes
  • Honoraires d’un professionnel pour la prise en charge de la gestion locative
  • Frais d’entretien et travaux.

Ces frais représentent entre 20 et 30 % du loyer brut.

 

À noter que vous pouvez récupérer la taxe d’ordures ménagères sur le locataire, mais il ne faut pas l’oublier lors de votre déclaration.

Il en est de même avec les charges de copropriété récupérables auprès du locataire (nettoyage de l’immeuble et électricité des parties communes)

Est-ce que la rentabilité nette évolue chaque année ?

Bien entendu, cette rentabilité nette sur votre investissement locatif évolue chaque année, car elle dépend des travaux réalisés dans l’appartement en question.

Le cas échéant, vous pouvez être amené à rafraichir les peintures ou à changer un cumulus par exemple. Tous ces frais amoindrissent votre rentabilité.

 

Néanmoins, ces frais sont essentiels pour l’entretien de vitre bien afin de le louer facilement.

Quel conseil suivre pour anticiper des dépenses éventuelles ?

Il peut s’avérer judicieux de prévoir un mois de loyer pour absorber un possible mois de carence locative.

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