Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il existe diverses techniques qui s’avèrent plus ou moins précises. Parmi l’une d’elles, le modèle d’évaluation automatisée sort du lot.

Mais que vaut cette nouvelle pratique ? Peut-on se fier à ces modèles automatisés d’évaluation, aussi appelés « Automated Valuation Models » (AVM) ?

Comprendre ce qu’est un modèle automatisé d’évaluation (AVM)

Un modèle automatisé d’évaluation est, comme son nom l’indique, un service qui vous permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier.

Cette estimation s’effectue quasiment à 100 % par ordinateur qui utilise un modèle mathématique ainsi qu’une base de données de la valeur des propriétés connues dans le secteur concerné.

D’autres critères et sources de data peuvent également entrer en jeu pour affiner l’évaluation : on pense notamment à l’avis d’experts, à la valeur des travaux effectués.

Il existe 2 méthodes pour utiliser un AVM à bon escient :

  •      Le modèle avec indice des ventes répétées : cet indice prend en compte les variations des prix au fil des années pour la maison en question et les autres propriétés semblables ont été vendues ou refinancées.
  •      L’autre modèle est appelé « modèle hédonique » : cette méthode permet de déterminer une valeur absolue à votre bien immobilier. Comment cela se fait-il ? Le modèle hédonique trouve une valeur d’un bien en le divisant en plusieurs parties (nombre de chambres, superficie du bâtiment, âge de celui-ci, etc.) et en attribuant une valeur à chacune. Chacune de ces valeurs est additionnée.

D’autres éléments peuvent ensuite s’ajouter pour toujours affiner la recherche de la valeur la plus juste du bien immobilier.

Cela peut être l’environnement proche de la maison ou de l’appartement, l’attractivité de la zone, la présence de commerces de proximité, la notoriété du quartier, la présence d’écoles, les perspectives de développement ou encore le sentiment de sécurité.

Chacun de ces éléments a son importance dans l’évaluation du bien immobilier et peut, à tout instant, avoir une influence sur le prix final de vente.

Connaître la différence entre évaluation immobilière et expertise

Dans l’esprit de certains, la frontière entre évaluation immobilière et expertise immobilière s’avère parfois floue.

Concrètement, l’évaluation immobilière vise à déterminer le prix le plus juste afin de vendre un bien immobilier dans les meilleurs délais possible et surtout au meilleur prix.

Pour ce qui est de l’expertise immobilière, elle cherche à apprécier une valeur vénale dans le but de calculer les droits de succession ou un impôt de solidarité sur la fortune par exemple. Elle peut aussi apprécier la valeur locative d’un logement en fonction de plusieurs paramètres financiers, techniques ou même juridiques.

Les avantages et inconvénients d’un AVM

Les atouts d’un AVM

Plusieurs avantages ont été mis en avant par les experts immobiliers à propos du modèle d’évaluation automatisé.

Le premier atout est de gagner du temps, mais aussi de l’argent et des ressources. Cela s’explique par le fait que l’AVM peut être réalisé en ligne.

L’autre atout majeur d’un tel modèle d’évaluation pour un bien immobilier est qu’il s’avère plus difficile de commettre une fraude immobilière.

Enfin, il faut savoir que des entreprises indépendantes proposent leurs services de modèles automatisés d’évaluation aux propriétaires sur Internet pour une totale neutralité.

Les inconvénients d’un AVM

Comme toute technologie, le modèle automatisé d’évaluation comporte lui aussi des inconvénients.

En effet, l’ordinateur — aussi puissant et élaboré qu’il puisse être — ne peut faire qu’une supposition éclairée à propos de la valeur d’un bien immobilier.

Toutes les variables ne sont pas toujours prises en compte comme c’est le cas avec l’état dudit bien immobilier par exemple.

De même, le modèle automatisé d’évaluation s’avère moins précis lors de l’évaluation d’un nouveau bien immobilier qui vient de se construire.

Cela s’explique par le fait qu’il existe moins de données pour l’aider à effectuer les comparaisons. L’AVM ne peut utiliser que des maisons semblables qui sont entrées dans sa base de données au lieu d’absorber les données de la nouvelle construction.

À propos de Patrim

Parmi les différentes bases de données pour évaluer la valeur d’un bien immobilière, il en existe qui est reconnue et que nombre de professionnels de l’immobilier utilisent : la base Patrim Usagers.

Voici un outil conçu par la Direction générale des finances publiques (DGFP) et qui recense jusqu’à 20 millions de transactions immobilières.

Bien entendu, la base de données Patrim Usagers ne fournit pas d’estimation pour un quelconque bien, mais elle indique les tarifs auxquels des logements situés dans votre zone géographique ont été vendus.

On retrouve ce service sur le site impots.gouv.fr.

Rappelons que Patrim n’est aucunement un outil d’évaluation du prix au mètre carré. Il permet d’avoir un aperçu de l’approche de l’administration fiscale à propos de la valeur vénale d’un bien immobilier pour calculer les droits de succession ou l’ISF.

Cet outil, très utile et pertinent de surcroît, est à croiser avec l’utilisation d’un modèle automatisé d’évaluation pour obtenir une estimation d’un logement.

Lire aussi :  Evaluer un patrimoine immobilier avec le nouvel impôt IFI

Leave a Reply