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Victor Padoy

Rendement locatif : calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Quand on évoque la question de rentabilité d’un investissement locatif, on pense immédiatement à la rentabilité brute. C’est un premier indicateur qui s’avère pratique pour estimer le rendement d’un investissement dans l’immobilier.

Toutefois, cet indicateur s’avère souvent loin de la réalité. Alors, comment calculer la rentabilité nette d’un investissement ? comment connaître le bon montant d’un bien en location ? 

Le calcul de la rentabilité nette

Pour obtenir une idée précise du rendement réel de votre investissement locatif, vous devez en premier lieu calculer la rentabilité nette.

Ainsi, vous devez soustraire de vos loyers :

  • L’ensemble des charges d’exploitation : ce sont des charges non récupérables par le propriétaire (charge de copropriété y comprise)
  • Les frais de travaux et d’entretien
  • Les frais d’assurance contre les loyers impayés.
  • Les divers frais en lien avec la bonne exploitation du bien immobilier : frais de gestion locative si celle-ci est confiée à un professionnel.

Attention toutefois à ne pas oublier que la quasi-totalité de vos charges d’exploitation reste imputable à vos revenus, ce qui peut provoque un déficit foncier et réduire votre base imposable.

Même si vous pouvez dorénavant estimer et calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif sur Internet grâce à des simulateurs en ligne, vous pouvez aussi effectuer le calcul avec la formule suivante :

[(loyer annuel – frais et charges) / (prix de l’investissement + coût du crédit)] x 100.

Par exemple, prenons un cas en particulier.

Vous proposez un loyer mensuel de 800 €.

Votre achat a coûté 200 000 €.

La gestion locative est confiée à un professionnel et revient entre 8 et 10 % du loyer annuel. Toutefois, vous n’avez pas souscrit de garantie contre les loyers impayés (GLI).

Pour ce qui est des charges et des frais d’entretien, le montant est de 1200 €/an.

Enfin, la taxe foncière est de 1000 € et le coût de votre crédit est de 12 000 €.

Ainsi, le rendement net de votre investissement locatif se calcule comme suit :

[(800 x 12) – (960 + 1000 + 1200) / (200 000 + 12 000)] x 100 = 3,03 %.

Questions à propos du calcul de la rentabilité nette

Quand on est investisseur dans l’immobilier, il convient de ne pas perdre de vue le poids des charges locatives qui restent à la charge du propriétaire pour ce qui est d’un logement ancien.

Ce sont notamment des frais liés à l’entretien de la toiture, à un ascenseur à refaire, à une mauvaise isolation ou à une consommation énergétique trop importante.

Quelles sont les charges à prendre compte dans ce calcul ?

Voici la liste des charges à considérer :

  • La taxe foncière : en règle générale, elle correspond environ à 1 mois de loyer
  • Les charges de copropriété : entretien de l’immeuble, entretien des espaces verts, gardiennage, nettoyage des parties communes
  • Honoraires d’un professionnel pour la prise en charge de la gestion locative
  • Frais d’entretien et travaux.

Ces frais représentent entre 20 et 30 % du loyer brut.

 

À noter que vous pouvez récupérer la taxe d’ordures ménagères sur le locataire, mais il ne faut pas l’oublier lors de votre déclaration.

Il en est de même avec les charges de copropriété récupérables auprès du locataire (nettoyage de l’immeuble et électricité des parties communes)

Est-ce que la rentabilité nette évolue chaque année ?

Bien entendu, cette rentabilité nette sur votre investissement locatif évolue chaque année, car elle dépend des travaux réalisés dans l’appartement en question.

Le cas échéant, vous pouvez être amené à rafraichir les peintures ou à changer un cumulus par exemple. Tous ces frais amoindrissent votre rentabilité.

 

Néanmoins, ces frais sont essentiels pour l’entretien de vitre bien afin de le louer facilement.

Quel conseil suivre pour anticiper des dépenses éventuelles ?

Il peut s’avérer judicieux de prévoir un mois de loyer pour absorber un possible mois de carence locative.

Découvrez aussi nos articles : « Comprendre l’indexation des loyers », «Comprendre l’indice de référence des loyers»

Comprendre l’indice de référence des loyers (IRL)

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Depuis 2006, l’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert à fixer le plafond d’une augmentation annuelle de loyer dans un bail de location.

L’indice de référence des loyers varie chaque trimestre. Il est calculé en fonction de l’indice des prix à la consommation, mais aussi en fonction des indices des prix des travaux d’amélioration et d’entretien des logements.

Pour pouvoir réviser un loyer, le logement en question doit avoir une clause d’indexation à ce sujet dans son contrat. 

Calculer le loyer d’une maison selon les bases de données officielles

Il existe des instances officielles pour avoir une idée précise des prix pratiqués en termes de location d’une maison.

Ainsi, l’observatoire Clameur fournit en libre accès une base de données des loyers dans plus de 1200 villes.

D’autres observatoires proposent également de comparer leurs bases de données comme c’est le cas pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ou dans les différentes agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL).

Détailler les caractéristiques d’une maison

Pour affiner le montant du loyer de la maison à louer, il est important de cerner ses défauts et ses qualités.

Plusieurs points peuvent être pris en compte pour vous simplifier la tâche :

  •      La situation géographique de la maison : est-elle en centre-ville ? Proche des commerces ou des transports ? Si c’est le cas, ce sont des points qui valorisent votre bien immobilier.
  •      La qualité de la maison : est-elle en bon état ? Faut-il refaire la façade extérieure ? Changer l’agencement intérieur ? Améliorer le système de chauffage ? La maison est-elle ancienne ou neuve ?
  •      La superficie au sol : aussi appelée surface habitable, cette notion est très importante. Le loyer au mètre carré d’une petite maison est toujours plus élevé que pour une grande maison, car la demande concerne habituellement les petites surfaces.
  •      L’orientation de la maison : est-elle tournée vers le sud ? A-t-elle un vis-à-vis ? Ces éléments peuvent servir ou desservir votre maison et jouer dans le calcul du loyer.
  •      Les performances énergétiques : comment est classée votre maison ? Une récente étude démontre une nette baisse de 12 % environ entre une maison classée A et une autre classée G. De même, si votre maison est entièrement équipée, le mobilier et l’équipement sont pris en compte dans le calcul du loyer, ce qui peut expliquer des variations de loyers allant jusqu’à 30 % pour un même bien.

Le plafonnement des loyers

Dans certaines zones appelées zones tendues, le montant du loyer peut être plafonné.

On parle de zone tendue quand la demande locative s’avère très importante.

Loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) prévoit un encadrement des loyers là où le marché de location est tendu et où un observatoire des loyers est mis en place.

Un arrêté préfectoral fixe alors 3 loyers de référence : un loyer minoré, un loyer médian de référence et un loyer majoré.

La loi ALUR concerne actuellement 28 zones tendues : ce sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Si votre maison se situe dans une zone tendue, vous ne pouvez pas calculer un montant supérieur au loyer médian majoré.

Lois Scellier et Pinel

Pour les maisons achetées dans le cadre d’un dispositif fiscal, il est aussi important de respecter un plafond de loyer qui est fixé et réévalué chaque année.

Pour la loi Scellier, c’est une réduction d’impôt qui dépend du loyer plafonné, mais aussi des revenus de votre locataire.

Pour la loi Pinel, elle concerne les investissements locatifs réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt si le loyer est plafonné. De plus, vous devez vous engager à louer votre maison pendant 6 ou 9 ans.

Enfin, si votre maison n’entre dans aucun dispositif légal en particulier, vous pouvez librement calculer le montant du loyer de votre maison.

Découvrez aussi notre article : « Comprendre l’indexation des loyers »

Le guide de l’achat immobilier

By | Recherche immobilière | No Comments

Vous vous lancez dans l’achat d’un bien immobilier ? C’est une des décisions les plus importantes de votre vie et il faut veiller à bien s’y préparer.

En effet, le parcours vers le bien de vos rêves peut vite se révéler long et compliqué. Nous avons choisi de vous détailler ici les grandes étapes de l’achat immobilier.

1 - Bien définir son budget

Avant de vous lancer dans vos recherches, la première chose à faire est de définir votre budget immobilier. C’est le montant maximal que vous pouvez payer pour votre bien immobilier.

Définir sa capacité d’achat

Votre budget dépend en partie de votre capacité d’emprunt. C’est le montant maximal que vous pouvez emprunter. Son calcul prend de nombreux paramètres en compte comme le montant de vos mensualités, la durée de votre crédit immobilier ou encore le taux. Il est possible, et même conseillé, de faire varier ces paramètres pour optimiser au maximum cette capacité.

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier en ligne comme Pretto qui vous proposera gratuitement d’optimiser votre capacité d’emprunt et de vous trouver les meilleurs taux immobilier.

Bien étudier son marché

Définir son budget passe aussi par une bonne étude du marché immobilier ciblé. Renseignez vous sur les prix des biens que vous convoitez. Ces prix dépendent beaucoup de la localisation du bien et de toutes ses caractéristiques (taille, nombre de chambres, proximité avec les transports en commun, etc). Pour bien faire, pensez à vous renseigner auprès de tous les acteurs du marché (agences immobilières, particuliers, etc).

2 - Trouver le meilleur crédit immobilier

Après avoir bien défini combien vous allez pouvoir payer pour votre bien, il faut préparer votre demande de crédit immobilier. Même si c’est très important, il ne faut pas uniquement faire attention au taux du prêt immobilier. Comme nous allons le voir, de nombreuse conditions entrent en compte.

Les avantages du courtier

La première chose qui vous vient à l’esprit est de vous tourner vers votre banque actuelle. Sachez qu’elle ne vous proposera sûrement pas les meilleurs taux du marché, surtout si vous ne l’avez pas mise en concurrence.

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Expert du marché, il comparera les banques pour vous dénicher le meilleur taux et vous présenter l’offre la plus adaptée à votre projet. Il vous fait gagner un temps précieux et vous permet de vous concentrer sur le plus important : la recherche du bien de vos rêves.

Comme nous avons pu le voir plus haut, le taux immobilier ne fait pas tout. Un bon prêt dépend aussi de l’assurance emprunteur, de la garantie et des flexibilités. Tout ça peut vous paraître très vague, c’est pour cette raison que l’assistance d’un courtier vous aidera à constituer un dossier solide en vérifiant toutes vos pièces. Il vous permettra aussi d’éviter des frais de dossier qui s’élèvent bien souvent à 1 % du montant de votre prêt.

Estimer gratuitement en ligne

Faire appel à un courtier physique vous fera économiser les frais de dossier mais il vous facture des frais de courtage (de 500 à 2000 € en moyenne). Pretto est totalement gratuit, ce sont les banques qui les rémunèrent, tout en proposant les mêmes services. Vous êtes accompagné jusqu’à la signature de l’offre de prêt.

Vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt, votre crédit immobilier ou encore votre rachat de crédit en quelques minutes directement sur leur site internet. Si le taux proposé vous convient, vous pouvez laisser vos coordonnées pour être rappelé par un expert crédit qui vous accompagnera dans la constitution de votre dossier.

3 - Commencer sa recherche de bien

Le crédit immobilier n’a plus aucun secret pour vous, il ne vous reste plus qu’à vous mettre à la recherche du bien de vos rêves. Plusieurs options s’offrent à vous pour vous aider dans vos recherches.

Différents outils pour trouver

Vous pouvez opter pour la solution la plus répandue : l’agence immobilière. Cette solution reste très pratique même si, dans certains cas, l’offre de biens reste limitée. Il faut aussi savoir que passer par une agence a un coût : de 3 à 8 % du prix de vente.

Il possible de faire appel à un chasseur immobilier qui s’occupera de vous dénicher le bien idéal. Vous n’aurez qu’à lui donner toutes vos exigences et contraintes et vous rendre aux visites. Pour payer ce service, il vous faudra rajouter 3 à 5 % du prix de vente en plus des frais d’agences.

Vous voulez éviter les coûts supplémentaires ? La dernière solution est d’acheter directement auprès d’un particulier. Faites attention à bien étudier votre marché, vous pouvez avoir de mauvaises surprises : prix déraisonnables, défaut que vous ne voyez pas ou encore des vendeurs qui se rétractent au dernier moment ..

Dans tous les cas, soyez très prudent en choisissant votre bien. Pensez aussi aux potentiels travaux à entreprendre.

La promesse de financement

Lorsque la demande dans le secteur que vous convoitez est très forte, les vendeurs ou les agents immobiliers seront d’autant plus exigeants. Pour faire la différence à dossier équivalent, pensez à la promesse de financement. Ce document certifie que vous vous êtes posé la question du financement et que vous avez les ressources nécessaires à l’achat du bien. Cela permet de rassurer le vendeur, et vous aurez ainsi plus de chances que votre dossier soit choisi. Pretto vous fournit gratuitement ce document, vous n’avez qu’à en faire la demande auprès de votre conseiller.

Il ne vous reste qu’à signer le compromis de vente qui vous engagera pour l’achat du bien. Vous aurez à verser un dépôt de garantie qui représente 5 à 10 % du prix du bien à la signature du compromis.

4 - La signature chez le notaire

Bravo, vous y êtes presque ! Il vous reste à signer l’acte authentique chez le notaire et à officialiser le passage de titre de propriété. Les fonds seront débloqués et vous aurez à payer les frais de notaire et les frais d’agences dans certains cas.

Félicitations, vous êtes officiellement propriétaire !

Découvrez aussi notre article : Vente immobilière : se passer des agences ? 

Comment la performance énergétique d’un bien influe sur sa valeur immobilière ?

By | Recherche immobilière | No Comments

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est de plus en plus prise en compte par les potentiels acheteurs d’un bien immobilier. Une étude a notamment montré que la performance énergétique d’un bien influe sur sa valeur immobilière de façon considérable, au point de provoquer des écarts de prix de vente significatifs.

Vous souhaitez louer un appartement, renseignez vous sur sa consommation énergétique !

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE sert à renseigner sur la performance énergétique d’un logement, c’est-à-dire sur sa consommation d’énergie, mais aussi sur ses émissions de gaz à effet de serre. En effet, il est en réalité composé de deux étiquettes, même si la plus connue reste celle de la consommation d’énergie. Le diagnostic se fait en sept classes différentes, notées sous forme de lettres, de A, la meilleure, à G, la pire.

Depuis plus de douze ans, le DPE est obligatoire aussi bien pour la vente que pour la location, ainsi que pour la construction de bâtiments neufs, dès lors que leur permis de construire a été délivré après juin 2007. La consommation indiquée par le DPE est mesurée à partir des trois dernières années ou calculée par un algorithme ministériel, présenté ici.

Quelle influence sur le prix d’un bien immobilier ?

Une étude par l’association Dinamic, menée sur des transactions faites entre 2010 et 2011, a montré des écarts parfois extrêmement significatifs entre des biens immobiliers similaires au DPE différent. Puis, en 2017, une nouvelle étude de la même association a confirmé cette tendance sur la plus-value des prix de vente de 2016.

Ainsi, un bien classé F ou G, soit les classes les plus basses, se vend 6 à 17% moins cher qu’un bien semblable dans le même secteur dont l’étiquette est meilleure. Il faut toutefois signaler que l’impact du DPE est un peu moindre en ce qui concerne les appartements.

L’intérêt des acheteurs pour le DPE

Il est donc certain que la performance énergétique du bien immobilier influe sur son prix de vente, ce qui signifie que les acheteurs s’y intéressent de plus en plus. D’abord, le DPE est obligatoirement affiché sur les annonces immobilières depuis 2011, permettant une comparaison facile. Depuis 2014, le DPE figure même dans les enregistrements des bases notariales.

Mais cet intérêt n’est pas seulement lié à une meilleure visibilité de la performance énergétique. S’il est possible qu’une sensibilité écologique grandissante ait son mot à dire sur la tendance, il faut aussi rappeler qu’un logement plus énergivore, c’est une facture d’énergie qui augmente.

En 2007, le marché français de l’énergie s’est ouvert à la concurrence, ce qui signifie que les fournisseurs ne proposent pas les mêmes tarifs, et de plus en plus de clients quittent EDF au profit des fournisseurs alternatifs qui se sont multipliés sur le marché. Pour le client, c’est la liberté de comparer les offres et prix du kWh chez différents fournisseurs, comme vous pouvez le faire ici.

Ceci montre bien une volonté d’éviter l’envol de la facture, et donc de préférer un logement bien isolé. Pas surprenant, donc, que le GPE devienne si important.