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Clement Goude

IAS39 : évaluation des instruments financiers d’une société

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Il existe un élément qui permet de calculer et d’évaluer les instruments financiers d’une société, c’est la norme IAS39.

Cette réglementation couvre un large panel d’instruments de dérivés, mais aussi des placements, des actifs et des passifs détenus en vue d’une transaction et d’endettement d’une entreprise.

Histoire de la norme IAS39

Cette réglementation a été établie par le Comité international des normes comptables. La norme IAS39 a vu le jour, car la Commission européenne a souhaité que chaque société et chaque entreprise élabore son résultat financier en fonction d’une norme internationale d’information financière.

Elle est le symbole d’une vraie progression en matière de communication financière depuis plus d’un quart de siècle.

La norme IAS39 encadre la manière dont les actifs financiers possédés par les entreprises doivent être valorisés.

Cela repose sur la notion de « fair value » ou « juste valeur ». On entend par là la comptabilisation à la valeur du marché.

En comptabilité classique, on enregistre l’acquisition d’un bien au moment de son achat et l’on enregistre la différence au moment de sa cession.

Avec l’IAS39, cette vérification s’effectue à chaque fois que l’on présente ses comptes. On vérifie alors si la valeur d’un actif financier évolue à la hausse ou à la baisse.

On peut alors déprécier ou non son bilan.

Aujourd’hui, la norme IAS39 est élargie également aux entreprises non cotées et aux comptes individuels.

Qu’est-ce qu’un dérivé ?

C’est un contrat ou un élément financier précis qui présente nécessairement 3 caractéristiques reconnaissables :

  •      La valeur d’un dérivé dépend clairement de l’évolution du taux d’intérêt spécifié, du coût de l’instrument financier, du cours actuel de change, de l’indice de prix ou de l’indice de crédit.
  •      Le dérivé ne demande aucun investissement inférieur à celui qui est nécessaire pour un autre type de contrat
  •      Son règlement s’effectue toujours à date ultérieure

Quels sont les instruments financiers couverts par l’IAS39 ?

Ces instruments financiers sont au nombre de 4 :

  •      Les actifs et passifs financiers issus du compte de résultat
  •      Les placements qui sont détenus jusqu’à échéance
  •      Les créances, dettes et prêts émis par l’entreprise
  •      Les actifs financiers accessibles à la vente.

Où et comment s’applique l’IAS39 ?

Le but de la norme IAS39 est d’instaurer des principes de comptabilisation, mais aussi d’évaluation des actifs et des passifs financiers d’une entreprise et également de certains contrats d’achat ou de vente qui ne sont pas financiers.

La norme IAS39 doit s’appliquer à tous les instruments financiers d’une entreprise excepté quand d’autres dispositions sont mises en place.

Toutefois, l’IAS39 inclut les principes suivants :

  •      Tous les dérivés doivent être comptabilisés à leur juste valeur
  •      Toutes les couvertures de portefeuilles doivent être limitées et encadrées. Ce type d’instrument désigne un dérivé ou un actif/passif financier désigné dont on attend que la juste valeur compense la variation de trésorerie d’un élément couvert.
  •      La variation d’une valeur d’un produit dérivé qualifié de couverture doit être constatée au compte du résultat ou en réserve
  •      La variation d’une valeur d’un produit dérivé non qualifié de couverture doit être comptabilisée dans le compte de résultat sans créer de compensation
  •      Chaque produit dérivé fait l’objet d’une décomposition.

En comptabilité de couverture, 3 relations sont susceptibles de répondre à cette appellation :

  •      Une relation de juste valeur : cela concerne la couverture de l’exposition aux fluctuations de la « fair value » d’un actif ou d’un passif comptabilisé. Ici, le profit ou la perte qui résulte d’une réévaluation de l’instrument de couverture doit être comptabilisé en résultat.
  •      Une relation de flux de trésorerie : le cautionnement de l’exposition aux variations de flux d’une trésorerie associée à un risque particulier (exemple : le paiement de futurs intérêts sur un prêt à taux non fixe). Le profit ou la perte sur l’instrument de couverture doit être comptabilisé en capitaux propres.
  •      La couverture d’un produit investi directement dans une activité en lien avec l’étranger. La perte ou le profit sur l’instrument de couverture est comptabilisé en capitaux propres.

Évolution de l’IAS39

Depuis 2018, l’IAS39 est remplacée par la norme IFRS9.

La réglementation IAS39 fut jugée trop complexe et ne répondait plus aux attentes exprimées par les différentes autorités économiques et politiques.

Désormais, la norme IFRS9 transforme en profondeur la comptabilisation du risque de crédit. Elle simplifie également la comptabilité de couverture.

Le credit scoring immobilier : avantages et inconvénients

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Qu’est-ce que le scoring ?

Dans un projet immobilier, le processus d’octroi d’un crédit immobilier comprend plusieurs parties. L’une d’elles est l’analyse du taux d’endettement de l’emprunteur qui permet à l’organisme prêteur d’établir une 1ère approche sur la recevabilité d’une demande de financement.

Habituellement, le scoring est une technique qui permet à une banque d’affecter un score à un client.

Ce score peut exprimer la valeur potentielle d’un client ou une espérance de gain qui est associée.

Le calcul du score d’un client s’obtient de diverses manières, chaque établissement prenant en compte ses propres critères. Toutefois, les données récoltées doivent être à la fois quantitatives et qualitatives :

  •      Données sociodémographiques
  •      Données de consommation
  •      Données d’usage d’un produit ou d’un service
  •      Réponses aux sollicitations marketing
  •      Comportement de visite sur un site Web
  •      Etc.

Avec le scoring, une banque va pouvoir optimiser ses résultats de campagnes en ciblant ses envois ou ses contacts sur les personnes ayant la plus forte probabilité de réponse.

Avec le scoring immobilier et le scoring bancaire plus largement, il permet de déterminer le risque présenté par un emprunteur. Le score obtenu décide de la faisabilité du crédit immobilier et détermine alors le taux ou la prime d’assurance.

Les éléments pris en compte pour un scoring immobilier

Plusieurs éléments sont pris en compte pour déterminer le scoring immobilier d’un individu.

L'étude des revenu

Pour que vous obteniez votre crédit immobilier, la banque réalise une étude de revenus. Quel est votre niveau ? Comment évoluent-ils ? Quel est votre reste à vivre ?

Cela permet de visualiser la situation financière de l’emprunteur pendant le remboursement du crédit immobilier.

Habituellement, le prêteur accepte un taux d’endettement de 33 % en moyenne.

Votre reste à vivre

Ce que l’on appelle le reste à vire est cette part de revenus qu’il vous reste pour financer vos dépenses courantes quand les charges d’emprunt sont payées.

Habituellement, ce reste à vivre se calcule mensuellement où l’on déduit les échéances de vos revenus nets.

En fonction d’un barème précis, l’organisme bancaire vérifie alors si vous pouvez subvenir à vos besoins le temps du remboursement.

Le quotient familial

Souvent utilisé en complément ou en remplacement du reste à vivre, le quotient familial indique le revenu disponible annuel par personne.

Certaines banques préfèrent retenir le nombre de personnes tandis que d’autres préfèrent utiliser le nombre de parts fiscales au sein du foyer.

Les dépenses à venir

Enfin, pour déterminer précisément le scoring immobilier, la banque aime aussi connaître une estimation de vos futurs besoins. Ainsi, si vous avez des travaux, pouvez-vous estimer à quel montant cela va-t-il s’élever ? Serez-vous capable de vivre dans votre logement le temps des travaux ?

Allez-vous avoir des dépenses de travaux, besoin d’un véhicule ? Disposez-vous d’une épargne suffisante le cas échéant ?

Avantages du crédit scoring

Enfin, pour déterminer précisément le scoring immobilier, la banque aime aussi connaître une estimation de vos futurs besoins. Ainsi, si vous avez des travaux, pouvez-vous estimer à quel montant cela va-t-il s’élever ? Serez-vous capable de vivre dans votre logement le temps des travaux ?

Allez-vous avoir des dépenses de travaux, besoin d’un véhicule ? Disposez-vous d’une épargne suffisante le cas échéant ?

Avec le scoring, l’avantage majeur est de permettre aux banques et aux organismes prêteurs en règle générale d’évaluer le risque représenté par le futur emprunteur.

Concrètement, il permet d’établir si oui ou non le candidat est solvable pour répondre au crédit immobilier.

Comme la banque cherche toujours à limiter les risques de non-remboursement, le credit scoring lui permet de limiter lesdits risques en se basant sur un certain nombre de critères.

Ces critères offrent aussi une visibilité sur la personnalité, le comportement, le respect et l’engagement du futur emprunteur.

Comment améliorer votre scoring immobilier ?

Voici quelques conseils pour améliorer votre profil emprunteur et donc votre scoring pour votre prêt immobilier :

  •      Surveillez votre endettement : le taux habituellement admis est de 33 %, il détermine la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus.
  •      Ayez une stabilité professionnelle : les banques privilégient toujours la sécurité, elles aiment que l’on ait une situation professionnelle stable et pérenne. C’est pourquoi l’ancienneté de votre métier est un élément essentiel.
  •      Adoptez un comportement financier irréprochable : la banque va vérifier vos 3 derniers relevés de compte afin de voir comment vous gérez vos finances.
  •      Dopez votre apport personnel : la plupart du temps, les banques préfèrent que l’on ait un apport personnel, habituellement de 10 % du prix d’acquisition.

Inconvénients du credit scoring

Même si le scoring permet une analyse sur les revenus et la profession de l’emprunteur, les données reçues se basent sur une analyse standard. Elle n’est pas donc pas toujours fiable.

Le scoring immobilier tend à déshumaniser le processus d’octroi de prêt, car il se base principalement sur des statistiques.

C’est ainsi que certains candidats au prêt immobilier voient leur demande refusée alors qu’ils bénéficient de ressources complémentaires et qu’ils s’avèrent 100 % solvables.

En plus de possiblement handicaper le candidat pour l’octroi de son prêt immobilier, le scoring peut lui faire perdre l’établissement du crédit. Et, de fait, la banque peut se voir manquer des opportunités de vente ou même perdre des clients dans les cas extrêmes.

API d’estimation immobilière

By | Professionnel | No Comments

Qu’est-ce qu’une API d’estimation immobilière ?

De nos jours, la Big data ou l’utilisation des données informatiques est l’une des composantes essentielles de l’information. Entre les cartes interactives, les tarifs selon les zones d’activité, la présence de commerces et de services de proximité, il est possible de retrouver un maximum de renseignements de ce style sur un site immobilier.

Mais tout le monde n’a pas sur lui les données nécessaires au moment d’acheter ou de vendre un bien immobilier. Alors, comment procéder ? En utilisant une API d’estimation immobilière.

Une API est une interface qui permet de se connecter, d’extraire et de réutiliser des données précises.

Pour une API immobilière, il est possible de récupérer toutes les annonces immobilières sur une zone géographique de votre choix.

Ces informations diverses sont, par exemple, des informations comme le montant du loyer, le nombre d’annonces sur telle période, mais aussi la situation géographique, le nombre de pièces du logement souhaité, etc.

En ce qui concerne l’API d’estimation immobilière, elle permet d’évaluer le prix de vente d’un bien immobilier en particulier en prenant en compte des critères habituels (nombre de pièces, localisation géographique, nombre d’étages, présence d’un balcon ou d’une terrasse, etc.), mais aussi des critères plus personnels pour affiner votre choix (luminosité, présence de commerces de proximité, calme, environnement, sécurité du quartier, etc.)

Bien utiliser une API d’estimation immobilière

Il existe une grande variété d’API immobilières.

Elles s’avèrent particulièrement utiles pour s’informer sur un bien recherché.

Que l’on soit un consommateur ou un professionnel de l’immobilier, l’API estimation immobilière s’avère essentielle, car la communication autour de l’information est 100 % transparente.

Chaque renseignement est impartial, ce qui permet d’avoir une idée précise de la réalité du marché immobilier en temps réel.

Les utilisations de l’API estimation immobilière sont très variées. On retrouve ainsi la possibilité d’obtenir :

  •      Une cartographie des prix sur une zone géographique précise dans le temps
  •      Le nombre de transactions en cours sur la zone recherchée
  •      Le nombre de commerces et d’infrastructures à proximité de la zone souhaitée
  •      Le revenu moyen sur une zone géographique
  •      Le taux de réussite scolaire
  •      Des informations sur l’état du bâtiment
  •      Etc.

Cette liste est loin d’être exhaustive.

À partir de tous ces éléments, l’estimation immobilière s’affine au maximum.

Les critères pris en compte

Pour utiliser à bon escient une API d’estimation immobilière, il est important de prendre en compte plusieurs paramètres : prix du marché, niveau de concurrence, situation, état général du bien immobilier.

L’API d’estimation immobilière utilise également des statistiques pour affecter des malus ou des bonus en fonction des éléments fournis par le consommateur en ligne.

La plupart du temps, la récupération de ces données s’effectue sous la forme d’un questionnaire où l’internaute doit notamment renseigner son adresse mail (qui peut être vendue à d’autres agences immobilières).

Afin d’optimiser la recherche de l’API estimation immobilière, 4 grands critères sont demandés en ligne :

  •      L’adresse du bien immobilier : cela permet évidemment de géolocaliser la maison ou l’appartement en question et de l’associer à des biens semblables dans le quartier o la ville. Il est important de préciser l’adresse exacte, car les prix varient parfois d’une rue à une autre.
  •      Les caractéristiques du bien immobilier : tout ce qui concerne les caractéristiques du bien concerné comme le nombre de chambres, la superficie globale, la présence d’un balcon ou d’un ascenseur, d’un jardin, d’une terrasse. Ces « options » peuvent rapidement influer sur le prix de vente.
  •      L’état du bien immobilier : on évoque souvent l’âge de construction ou l’état du bien.
  •      Le prix du marché : cette variable bouge en fonction de l’offre et de la demande et s’avère volatile au regard de la concurrence à un moment précis.

Les limites de l’estimation sur Internet

À partir de tout ce volume d’informations, l’API d’estimation immobilière va remplacer statistiquement l’expérience humaine sur le terrain.

Les sites qui proposent des API d’estimation immobilière construisent un algorithme sur des biens qu’ils sont dans leur base de données. Légitimement, on peut donc penser qu’un site Web possédant un grand nombre de biens immobiliers se rapproche le plus de la vérité.

Il faut, toutefois, que votre maison ressemble aux autres maisons enregistrées dans la base de données.

De plus, l’un des objectifs des API d’estimation immobilières est de récupérer les coordonnées d’un vendeur ou d’un acheteur potentiel et si le site demande trop de détails à fournir, le consommateur risque de rechigner à les lui fournir.

Il quittera alors la page du site.

Aucun estimateur en ligne de prix de vente ne sera aussi efficace qu’un agent immobilier expérimenté, car celui-ci connaît son métier, le marché, les demandes et les attentes du client et possède un regard personnalisé sur chaque bien.

Mais, aujourd’hui, il faut savoir jongler entre ces deux mondes, celui relativement classique des agences immobilières et l’univers 2.0 des API d’estimations immobilières. Nier les atouts de l’un ou de l’autre est une erreur.

C’est en naviguant entre ces deux piliers que l’on peut estimer le prix de vente d’un bien immobilier au prix le plus juste.

couverture_réseau

Couverture réseau : quel opérateur choisir selon son adresse

By | Notation immobilière | No Comments

Aujourd’hui, notre rapport à Internet et à la téléphonie n’est plus le même qu’il y a encore 5 ou 10 ans. Désormais, ce besoin d’être connecté au monde avec le Web et d’avoir une bonne réception pour passer nos appels téléphoniques fait partie de nos habitudes.

Alors, quand il s’agit de rechercher un bien immobilier, la couverture réseau devient un des facteurs essentiels.

Mais comment connaître le meilleur opérateur en fonction de l’endroit où l’on se trouve ? Quels sont les moyens à notre disposition pour identifier la meilleure couverture réseau selon le quartier de notre logement ? Découvrez comment les données vous aide à mieux connaître votre quartier.

couverture_réseau

Choisir la bonne couverture réseau

Avec nos usages quotidiens d’Internet et de téléphonie, il est important d’obtenir une bonne couverture réseau.

Aujourd’hui, cette interrogation des futurs acheteurs ou des locataires fait partie des éléments clés qui participent au choix d’un logement.

Comment connaître la qualité de la couverture réseau d’un logement ?

Certes, sur le Web, les opérateurs ont maintenant obligation de communiquer auprès de la population. Toutefois, les indications fournies par les opérateurs ne prennent pas toujours en compte les espaces inhabités où les usagers sont parfois amenés à utiliser leur smartphone (forêts, montagnes, routes de campagnes, quartiers excentrés, etc.).

Les cartes en ligne que chaque opérateur prend soin de mettre à notre disposition ne reflètent par conséquent pas la réalité du terrain. Concrètement, une maison ou un appartement peut être considéré avec « une bonne couverture réseau » sans qu’il soit réellement possible de téléphoner depuis son salon ou sa cuisine. Alors que faire ? Vers qui se tourner ?

Mesure la couverture réseau avec des applications

Justement, à propos d’Internet, il existe désormais des applications à télécharger sur votre téléphone pour identifier la qualité de la couverture réseau, quel que soit l’endroit où l’on se trouve.

La solution de l’Arcep

L’Arcep (Autorité de régulation des communications électroniques et des postes) propose une carte interactive de la couverture mobile.

Ainsi, il vous suffit d’entrer le nom de votre commune pour savoir si elle est correctement couverte et aussi identifier la puissance moyenne du signal qui est diffusé. En effet, plus ce signal est fort, plus vous avez de la chance de bien capter.

Avec son application monreseaumobile, la mesure du signal de la couverture réseau permet d’avoir néanmoins une indication très fiable avec une portée de 50 mètres.

Ainsi, vous avez déjà une première indication selon 3 critères, à savoir « très bonne couverture », « bonne couverture » et « couverture limitée ».

L’application fonctionne en utilisant les informations des différents opérateurs reçues via leurs antennes et les mesures qualitatives réalisées pour le compte de l’Arcep, soit au total environ 1 million de données.

Des applications pour évaluer la couverture réseau

Des applications disponibles sur Android et iPhone vous permettent, de manière totalement gratuite, de savoir qui des principaux opérateurs (Orange, Free, Bouygues télécom et SFR) propose la meilleure couverture réseau.

En fonction de l’endroit où vous êtes, il vous suffit de lancer un test pour avoir un aperçu du classement des opérateurs en fonction de la puissance du signal reçu et émis.

En plus des renseignements fournis par le propriétaire du logement, munissez-vous de votre téléphone. En effet, ce n’est pas parce qu’une couverture réseau est bonne dans un quartier que cela vaut pour toutes les maisons ou tous les appartements du secteur.

Vous pouvez effectuer une première recherche en visualisant une carte des données sur Internet. Mais le mieux est encore d’être sur place pour vous faire une idée concrète en temps réel.

Utilisez la ou les applications pour repérer l’opérateur qui propose la meilleure couverture réseau en fonction de vos besoins.

Aujourd’hui, notre rapport à Internet et à la téléphonie n’est plus le même qu’il y a encore 5 ou 10 ans. Désormais, ce besoin d’être connecté au monde avec le Web et d’avoir une bonne réception pour passer nos appels téléphoniques fait partie de nos habitudes.

Alors, quand il s’agit de rechercher un bien immobilier, la couverture réseau devient un des facteurs essentiels.

Mais comment connaître le meilleur opérateur en fonction de l’endroit où l’on se trouve ? Quels sont les moyens à notre disposition pour identifier la meilleure couverture réseau selon l’emplacement géographique de notre logement ?

Choisir la bonne couverture réseau

Avec nos usages quotidiens d’Internet et de téléphonie, il est important d’obtenir une bonne couverture réseau.Aujourd’hui, cette interrogation des futurs acheteurs ou des locataires fait partie des éléments clés qui participent au choix d’un logement.

Comment connaître la qualité de la couverture réseau d’un logement ?

Certes, sur le Web, les opérateurs ont maintenant obligation de communiquer auprès de la population. Toutefois, les indications fournies par les opérateurs ne prennent pas toujours en compte les espaces inhabités où les usagers sont parfois amenés à utiliser leur smartphone (forêts, montagnes, routes de campagnes, quartiers excentrés, etc.).

Les cartes en ligne que chaque opérateur prend soin de mettre à notre disposition ne reflètent par conséquent pas la réalité du terrain. Concrètement, une maison ou un appartement peut être considéré avec « une bonne couverture réseau » sans qu’il soit réellement possible de téléphoner depuis son salon ou sa cuisine.

Alors que faire ? Vers qui se tourner ?

Mesure la couverture réseau avec des applications

Justement, à propos d’Internet, il existe désormais des applications à télécharger sur votre téléphone pour identifier la qualité de la couverture réseau, quel que soit l’endroit où l’on se trouve.

La solution de l’Arcep

L’Arcep (Autorité de régulation des communications électroniques et des postes) propose une carte interactive de la couverture mobile.

Ainsi, il vous suffit d’entrer le nom de votre commune pour savoir si elle est correctement couverte et aussi identifier la puissance moyenne du signal qui est diffusé. En effet, plus ce signal est fort, plus vous avez de la chance de bien capter.

Avec son application monreseaumobile, la mesure du signal de la couverture réseau permet d’avoir néanmoins une indication très fiable avec une portée de 50 mètres.

Ainsi, vous avez déjà une première indication selon 3 critères, à savoir « très bonne couverture », « bonne couverture » et « couverture limitée ».

L’application fonctionne en utilisant les informations des différents opérateurs reçues via leurs antennes et les mesures qualitatives réalisées pour le compte de l’Arcep, soit au total environ 1 million de données.

Des applications pour évaluer la couverture réseau

Des applications disponibles sur Android et iPhone vous permettent, de manière totalement gratuite, de savoir qui des principaux opérateurs (Orange, Free, Bouygues télécom et SFR) propose la meilleure couverture réseau.En fonction de l’endroit où vous êtes, il vous suffit de lancer un test pour avoir un aperçu du classement des opérateurs en fonction de la puissance du signal reçu et émis.

En plus des renseignements fournis par le propriétaire du logement, munissez-vous de votre téléphone. En effet, ce n’est pas parce qu’une couverture réseau est bonne dans un quartier que cela vaut pour toutes les maisons ou tous les appartements du secteur.

Vous pouvez effectuer une première recherche en visualisant une carte des données sur Internet. Mais le mieux est encore d’être sur place pour vous faire une idée concrète en temps réel.

Utilisez la ou les applications pour repérer l’opérateur qui propose la meilleure couverture réseau en fonction de vos besoins.

A lire aussi : Connaître le niveau de pollution d’une ville grâce aux données et Mesurer l’ensoleillement et la luminosité de votre logement

prix au m2 location

Calculer le Prix au m² à la location

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Selon la situation géographique de la location, du nombre de pièces, mais aussi de son orientation et d’autres critères, le prix au m² à la location semble différer d’une ville à une autre.

De plus, la législation française permet à chaque propriétaire de fixer le prix de son loyer tout à fait librement.

Mais existe-t-il un moyen de calculer le prix au m² pour estimer un loyer ?

prix au m2 location

Prix au m2 à la location que vaut l’indicateur ?

Lorqu’on évoque le prix de l’immobilier, on associe souvent cette idée au prix au m2.

Cet indicateur permet de suivre, en effet, l’évolution et les tendances globales, mais est-il capable de vous aider à estimer le prix d’un bien à la location ?

L’un des repères les plus fiables, et sûrement le plus représentatif, est l’indice des notaires, car il se base sur les prix réels qui sont définitifs au moment de la signature de l’acte de vente.

De plus, avec cet indice, vous pouvez bénéficier d’autres données internes en fonction du secteur géographique et du découpage du type de bien à la location (appartement ou maison avec un nombre X de pièces).

Contrairement à ce que l’on pense, la valeur d’un mètre carré n’est pas la même. Concrètement, passer d’une location en appartement de 20 m2 à une location à 30 m2 accroit la valeur dudit logement.

Mais si vous passez d’un 130m² à 150 m² pour une location dans une maison, cela n’a pas nécessairement une influence sur le prix au mètre carré.

Ce sont les dimensions et la superficie d’un logement qui jouent un rôle dans le calcul moyen du mètre carré. Plus la location est petite, plus le mètre carré s’avère élevé.

On peut le voir déjà à Paris notamment et dans les grandes villes françaises où les prix montent en flèche.

Un autre paramètre joue également dans le calcul de la valeur du mètre carré d’une location, à savoir son emplacement.

Pour 2 logements identiques qui ne sont pas situés dans le même quartier par exemple, les écarts de prix peuvent être importants.

Chaque location ayant ses spécificités comme son orientation, sa luminosité, son accès aux services de proximité, etc.

C’est pourquoi le prix au mètre carré varie aussi sensiblement. Il suffit de se rendre compte des écarts à Paris d’un arrondissement à un autre pour une location identique.

Prix au m2 d’une location , quels sont les critères ?

Différents critères entrent dans le calcul d’un loyer pour une location.

Ce prix au mètre carré se définit selon plusieurs points :

  • La situation géographique de la location : région, quartier, ville. Dans les grandes villes, le prix au mètre carré est bien entendu plus élevé.
  • La qualité du bien immobilier ainsi que sa surface habitable : on prend en compte al surface au sol, sans les murs, ni les escaliers.
  • La présence de services comme un ascenseur, un chauffage collectif, présence d’un parking, un service de gardiennage, un interphone, etc.

Il faut savoir que le prix au mètre carré est toujours plus élevé pour un studio ou un T2 par rapport à un 4 ou 5 pièces.

Pourquoi ? Parce que la demande de location se concentre principalement sur les petites surfaces.

Déterminer le prix au mètre carré pour une location simplement

Avec Internet et l’arrivée de la Big data, il est possible désormais de calculer au plus près le prix au mètre carré d’un bien en location.

Des outils en ligne vous aident à avoir une estimation immobilière pour votre location de manière personnalisée.

Chaque projet étant unique, que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, vous pouvez maintenant estimer le prix au mètre carré en fonction des caractéristiques dudit logement pour faciliter sa location.

son futur locataire ou acquéreur.

Découvrir aussi comment calculer le prix au m2 immobilier pour un bien à vendre.

niveau_pollution_ville

Connaître le niveau de pollution d’une ville grâce aux données

By | Notation immobilière | No Comments

En matière d’achat ou de vente immobilière, le moindre critère peut faire la différence entre deux biens identiques.

Parmi l’un de ces critères essentiels, celui du niveau de pollution (qualité de l’air) est particulièrement intéressant.

En effet, aujourd’hui, grâce à l’analyse des données localisées il est possible de connaître la qualité de l’air et d’un environnement proche d’un habitat, quelle que soit sa situation géographique.

niveau_pollution_ville

Choisir l’environnement de son logement selon le niveau de pollution

Pouvoir choisir le logement de ses rêves en fonction de son environnement est un luxe qui est désormais accessible à tout à chacun.

En effet, opter pour un quartier calme et bien placé, se situer dans une rue agréable, c’est aussi s’assurer de bonnes conditions de vie.

C’est aussi l’opportunité, pour les bailleurs et propriétaires, mais aussi pour les agences immobilières, de faire une possible revente dans les meilleures conditions.

Ainsi, un logement situé près des commerces et des transports en commun permet de faciliter les déplacements.

La proximité des commerces ou d’autres services nécessaires dans la vie de tous les jours (écoles, administrations, espaces verts, etc.) sont autant d’atouts qui ne sont pas du tout négligeables.

Niveau de pollution et big data

Aujourd’hui, avec Internet et le croisement des données récoltées par diverses applications et autres moyens technologiques comme la modélisation et la cartographie, il est possible de définir précisément la qualité de l’air d’une ville, d’un quartier voire d’une rue.

Idéal pour affiner la recherche immobilière, n’est-ce pas ?

En France, il existe un maillage très intéressant et très complet pour déterminer la qualité de l’air environnant.

En IDF, par exemple, l’organisme Airparif permet de surveiller le niveau de pollution depuis presque 40 ans. Une carte interactive indique les emplacements de stations-relais et propose un indice de pollution ainsi que la liste des polluants en question.

Dans tout l’hexagone, ce sont près de 30 associations régionales qui couvrent le territoire dans le même objectif. Ces associations appelées AASQA (associations agrées de surveillance de la qualité de l’air) se regroupent sous l’appellation de la fédération Atmo France.

Atmo France coordonne la création d’une carte précise qui est un outil permettant d’intégrer la qualité de l’air en vue d’un projet d’aménagement et d’urbanisme.

La plateforme « Prev’Air » est un espace de prévision de la qualité de l’air afin de cartographier les concentrations de polluants dans l’atmosphère.

Enfin, d’autres programmes européens participent à surveiller la qualité de l’air d’une ville ou d’une région :

  • Le programme Copernicus : prévision heure par heure sur l’ensemble de l’Europe
  • Le projet Cite’Air : données horaires et journalières pour près de 90 villes européennes
  • Le programme ObsAIRve : programme européen sur la qualité de l’air qui vise à sensibiliser le grand public autour de la pollution.

Identifier la niveau de pollution de son quartier

Alors, bien sûr, vous pouvez vous rendre sur les différents sites Web des institutions et organismes cités précédemment.

Cela va d’ores et déjà vous donner un aperçu de la qualité de l’air de votre région, voire de votre ville.

Mais il existe désormais, avec la big data, de sites spécialisés qui vous permettent d’affiner votre recherche.

En entrant l’adresse d’une maison ou d’un appartement, le site en question vous propose d’apporter des filtres dans votre recherche pour identifier la qualité de l’air autour d’un logement et de voir si les polluants sont présents en grand nombre ou non.

Toutes les données récoltées via les interactions issues des réseaux sociaux, ou par les retours des agences immobilières et d’autres professionnels, se retrouvent concentrées dans un seul espace pour vous fournir la description la plus détaillée du logement recherché.

Ainsi, vous êtes à même, désormais, de connaître véritablement et en temps réel la qualité de l’air d’une ville ou d’un quartier.

Lire aussi : Mesurer l’ensoleillement et la luminosité de votre logement et Couverture réseau : quel opérateur choisir selon son adresse

ensoleillement_logement

Mesurer l’ensoleillement et la luminosité de votre logement

By | Notation immobilière | No Comments

Parmi tous les critères de décision pour acheter ou louer, l’ensoleillement et la luminosité du logement  font parti des éléments essentiels.

Posséder un logement bien exposé est indéniablement un gage de bien-être, d’une meilleure qualité de vie et aussi d’économie d’énergie.

Aujourd’hui, il vous est possible de savoir si le logement que vous convoitez est exposé comme vous le désirez et si l’ensoleillement est au rendez-vous.  

Les données immobilières sont aujourd’hui un atout pour l’acheteur et lui permettent d’avoir connaissance d’éléments décisifs pour l’achat mais aussi de mieux connaître le quartier où habiter.

ensoleillement_logement

Mesurez l’ensoleillement ou la luminosité d’un logement avec des applications efficaces

Avant d’acheter ou de louer un bien immobilier, connaître l’exposition au soleil de votre appartement ou de votre maison est un point à ne pas négliger.

Toutefois, nous n’avons pas tous l’occasion de visiter un logement en été ou pendant les heures où la luminosité est la plus forte, n’est-ce pas ?

Ainsi, certaines applications et des sites spécialisés vous proposent des solutions issues de la big data appliquée à l’immobilier.

 

L’application trajectoiredusoleil.net vous permet de simuler et de prévoir, en utilisant la technologie de la réalité augmentée, l’ensoleillement d’un logement sur place.

Ainsi, lors de la visite d’un logement en vue d’un achat ou d’une location, vous pouvez grâce à cette application :

  • Visualiser l’ensoleillement à différentes périodes de l’année
  • Prévoir les heures de lever et de coucher du soleil non seulement sur l’horizon en face de votre logement, mais aussi en dirigeant votre téléphone vers un bâtiment en particulier.
  • Imaginer concrètement où se place l’ombre portée depuis l’intérieur du logement ou depuis une fenêtre.

 

L’autre application s’appelle Solen. Elle permet de simuler la trajectoire du soleil sur une année dans chacune des pièces de votre futur logement.

En quelques minutes, il vous est possible de définir le nombre d’heures d’ensoleillement et la luminosité potentielle en tenant compte de l’environnement extérieur et des obstacles qui se présentent devant vous (monument, immeuble, végétation, etc.).

L’algorithme de l’application Solen utilise les données de Météo France sur les dernières années.

La big data, l’ensoleillement et la luminosité d’un logement

Aujourd’hui, avec la big data qui fait son entrée dans l’univers de l’immobilier, mais aussi dans plusieurs autres secteurs, il est possible de récolter, de combiner et d’analyser les data reçues des particuliers et des organismes professionnels pour créer une sorte statistique fiable.

 

Le calcul et l’évaluation de la qualité de l’ensoleillement d’un logement ne sont plus de la fiction.

Désormais, en un clin d’œil sur votre smartphone, vous pouvez visualiser l’ensoleillement direct, à savoir le nombre d’heures durant lesquelles le soleil sera présent dans votre cuisine, dans une chambre ou tout autre endroit de votre appartement.

 

Ces données sont consultables pour chaque mois de l’année et chaque saison.

Vous pouvez même les comparer avec les données provenant d’autres villes ou les comparer avec les moyennes de la ville où se trouve votre logement.

Sans bouger de chez vous, vérifiez à n’importe quelle époque de l’année la qualité de l’ensoleillement d’un logement en particulier ou d’un quartier plus généralement.

 

Ces sites spécialisés et ces applications vous permettent d’effectuer une réelle notification immobilière sur un bien. L’algorithme utilisé modélise la courbe du soleil en prenant en compte la géométrie de l’environnement proche ainsi que la topologie du quartier ou des rues voisines.

 

Désormais, quand vous lirez sur une annonce immobilière qu’un appartement est « bien situé », qu’il est « très lumineux », ou qu’il est « exposé en plein sud », vous savez que vous avez entre les mains un outil utilisant la big data pour analyser ce qu’il en est concrètement.

 

Mettez toutes les chances de votre côté au moment de choisir votre logement pour l’acheter ou le louer. N’hésitez pas à mettre en avant le critère de l’ensoleillement si vous êtes certain qu’il en est ainsi.

A lire aussi : Connaître le niveau de pollution d’une ville grâce aux données et Couverture réseau : quel opérateur choisir selon son adresse

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Location d’une maison : les points à vérifier

By | Recherche immobilière | No Comments

Vous êtes à la recherche de la location de la maison de vos rêves ? Et même si vous avez acquis une certaine expérience en la matière et que vous savez quels sont les points essentiels à vérifier, une petite mise à jour peut s’avérer utile.

En effet, les normes de sécurité changent constamment, sans oublier que les impératifs imposés par les diagnostics immobiliers évoluent aussi.

Enfin, pour ceux qui sont locataires pour la première, voici une liste précise des points à surveiller pour éviter toute déconvenue lors d’une location immobilière.

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Surveillez l’état général de la maison en location

C’est un critère de base et un réflexe à adopter dès les premières secondes.

Vous ne devez jamais signer quoi que ce soit, qui plus est un contrat de bail de location, tant que vous n’avez pas vu la location de vos yeux.

Et même s’il celui-ci vous séduit, amenez quelqu’un avec vous pour avoir une seconde opinion.

La maison en location peut paraître parfaite et en bon état sur les photos, mais qu’en est-il réellement ?

N’oubliez pas, à l’instar des réseaux sociaux, que l’on poste que les meilleures photos dans les annonces immobilières !

Demandez les factures de l’ancien locataire de la maison

Si cela s’avère possible, contactez le précédent locataire pour connaître ses dernières factures d’énergie (gaz, électricité, etc.).

Vous pouvez aussi lui poser d’autres questions sur l’opérateur de téléphonie ou celui d’Internet qui convient le mieux pour ledit logement.

Ainsi, vous éviterez les mauvaises surprises et vous saurez si votre logement vous coûtera cher ou pas durant la période hivernale.

Contrôlez l’humidité de la maison en location

Cela n’a l’air de rien, mais des traces d’humidité montrent que la maison n’est pas bien isolée. Vous risquez d’avoir, à plus ou moins moyens termes, des déperditions de chaleur.

Et donc de voir votre facture d’énergie augmenter.

De plus, de l’humidité dans une maison n’est jamais très sain car vous pouvez tomber malade.

Vérifiez notamment autour des fenêtres ainsi que dans les coins et partez à la chasse de traces d’eau sur les murs et vitres.

Vérifiez la tuyauterie avant la location de la maison

Ce n’est pas nécessairement la chose à contrôler à tout prix au moment de votre 1ère visite, mais si vous pensez que vous allez devenir locataire d’une maison, c’est un point qui a son importance.

Comment faire ? Ouvrez les robinets, tirez la chasse d’eau, actionnez la douche pour voir s’il existe des fuites ou simplement vérifier l’écoulement de l’eau.

Pour les radiateurs, allumez-les et vérifiez qu’ils fonctionnent.

Enfin, les prises électriques doivent aussi être opérationnelles pour recevoir tous vos appareils électriques.

Faites attention au bruit

Savez-vous que le bruit est l’une des premières causes de conflit entre voisins ?

Alors, quand vous allez visiter la maison en location, essayez d’y aller à différents moments de la journée. C’est aussi une bonne occasion de vérifier la luminosité de chaque pièce.

Sinon, pourquoi ne pas sonner chez les voisins et leur demander ce qu’il en est du bruit extérieur ? Ils vous évoqueront les éventuels bruits existants, les propriétaires ou locataires qui peuvent se montrer bruyants.

Testez la connexion Internet de la maison en location

Aujourd’hui, nous avons tous besoin d’une bonne connexion Internet.

Que ce soit pour les consoles de jeux des enfants, pour travailler quand on est étudiant ou qu’on est indépendant chez soi ou simplement pour profiter d’un bon film en streaming, la qualité de la connexion Internet joue désormais dans la balance quand il s’agit de louer une maison.

Renseignez-vous auprès des fournisseurs d’accès, utilisez des applications qui vous informent sur la qualité de la couverture réseau en fonction de la ville, du quartier voire de l’adresse exacte du logement.

Identifiez les commodités

Si vous n’avez pas de voiture ou si vous avez des enfants, les besoins de vous déplacer et d’avoir accès à certains services peuvent être importants.

Veillez à savoir s’il existe des transports en commun près de la maison ou alors si vous pouvez prendre votre vélo par exemple.

De même, veillez à vous renseigner sur la présence des commerces de proximité, d’un médecin, d’une pharmacie ou simplement d’un bureau de la Poste.

A consulter aussi : Location d’appartement : Top 10 des erreurs à ne pas commettre

Intelligence artificielle

L’Intelligence Artificielle au service des projets immobiliers

By | Estimation de bien

Depuis deux ou trois ans, les médias annoncent l’arrivée de l’intelligence artificielle dans nos vies. Mais quel sera son impact dans le secteur immobilier ?

Peut-on imaginer comment utiliser l’intelligence artificielle pour un projet immobilier en particulier ?

Intelligence artificielle

Comprendre l’intelligence artificielle

Loin des films de science-fiction comme « Matrix » ou « AI », l’expression intelligence artificielle regroupe un ensemble de programmes informatiques qui s’occupent de tâches plus ou moins complexes faisant appel à des processus mentaux compliqués comme l’organisation de la mémoire, l’apprentissage des perceptions ou encore le raisonnement critique.

La notion d’intelligence est associée à une volonté d’imiter un comportement humain tandis que le mot « artificiel » désigne un usage informatique ou électronique.

Un des exemples les plus récents est le « chatbot » qui est un processus 100 % artificiel qui vient remplacer un être humain au cours d’une discussion.

L’intelligence artificielle et l’immobilier

Aujourd’hui, en intégrant l’intelligence artificielle, il est possible de développer et d’anticiper certaines tâches.

Par exemple, en intégrant des capteurs au sein d’un immeuble ou d’une maison, on peut désormais récolter de nombreuses données concernant aussi le système de chauffage, le système de refroidissement ou encore la qualité de l’éclairage, le taux d’occupation d’un bâtiment ou la disponibilité de places de stationnement dans un parking.

C’est ce que l’on nomme plus communément le « smart building », l’immeuble intelligent.

L’intégration des algorithmes dans l’immobilier

Grâce aux objets connectés (frigo connecté, thermostat connecté, luminaires connectés, climatisation à distance, etc.) et grâce à l’intelligence artificielle, votre maison devient véritablement intelligente dans le sens où elle interagit de manière autonome et en temps réel en fonction de vos besoins.

Si le contrôle de vos luminaires ou de votre climatisation à distance devient aujourd’hui quelque chose de presque anodin, l’ajout de l’intelligence artificielle ajoute une dimension supérieure, à savoir l’anticipation.

Désormais, avec ce que l’on nomme comme le « deep learning » ou le « reinforcement learning » (apprentissage par l’expérience ou par entrainement), votre configuration informatique va désormais analyser vos comportements, vos habitudes afin de générer des modèles d’action pour mieux répondre à des problématiques précises.

Il n’est plus fantaisiste d’imaginer que l’intelligence artificielle et les algorithmes vont permettre de créer des technologies capables d’apprendre de nos comportements, d’identifier les informations adéquates pour les faire correspondre avec des données extérieures.

Soudain, pouvoir savoir le taux de présence sur un poste de travail, connaître l’heure d’arrivée à son domicile pourra se juxtaposer avec une connaissance en temps réel de la météo ou du trafic routier.

Tout ceci n’a qu’un seul objectif : rendre votre immobilier plus performant et plus autonome.

D’un point de vue plus large, l’intelligence artificielle intervient dans l’immobilier environnemental comme des lampadaires connectés.

À l’échelle d’un quartier, on peut citer l’exemple des « BePos » (Bâtiments à énergie positive) ou pour une ville, on cite déjà l’exemple de smart city, une ville à la fois durable et créative.

L’intelligence artificielle dans l’immobilier, et demain alors ?

Il est fort à parier que le développement des algorithmes va s’intensifier et devenir de plus en complexe afin de toucher tous les secteurs d’activité, y compris le secteur de l’immobilier.

Cela représente, à terme, d’immenses opportunités, car jusqu’ici, les algorithmes étaient concentrés dans le service de marketing.

Aujourd’hui, l’AI impacte autant les utilisateurs, les investisseurs et les clients pour redessiner les métiers de l’immobilier.

Cette innovation technologique dynamise et apporte de la valeur à un bien immobilier, il convient donc de modifier son approche pour vendre, acheter ou louer une maison ou un appartement.

Les applications qui proposent d’identifier le taux d’ensoleillement d’une maison, de connaître la qualité de l’air environnant, de déterminer le prix du mètre carré ou de connaître les caractéristiques d’un quartier ne sont que les prémisses d’une révolution dans le marché immobilier.

Connaître son quartier grâce aux données immobilières

By | Notation immobilière | No Comments

Alors qu’il y a encore 10 ou 15 ans, il fallait compter uniquement sur l’expertise des agents immobiliers, sur celui des notaires et sur le bien-fondé des propriétaires bailleurs pour acheter, vendre ou louer un logement, aujourd’hui Internet vient bouleverser tous les codes du marché immobilier.

En effet, grâce à l’intégration de la big data — certains parlent de « smart data » —, il est possible non seulement d’évaluer le prix au mètre carré de votre appartement ou de votre maison, mais aussi d’évaluer l’environnement du bien immobilier.

 

Des données pour pour mieux connaître son quartier

L’un des critères qui permet à un acheteur d’acquérir un bien immobilier, à un propriétaire de le louer ou à un locataire de trouver son 1er home sweet home, est sa situation géographique.

Il est essentiel que son emplacement réponde à des besoins précis.

D’autres données permettent aussi d’affiner sa recherche d’un logement si l’on désire vivre dans un quartier précis :

Toutes ces informations participent à faciliter la vie des futurs acquéreurs ou des locataires à venir.

C’est ce que l’on nomme la « big data ».

La démultiplication des interactions grâce aux réseaux sociaux à propos de notre vie quotidienne, la téléphonie mobile et Internet en très haut débit génèrent aujourd’hui une masse conséquente des données hétérogènes que l’on peut manipuler et diriger dans des secteurs précis comme l’immobilier.

Connaître son quartier d’habitation de prédilection

La smart ou big data permet de personnaliser les recherche sur un site internet immobilier, ainsi de mieux satisfaire le client et de favoriser la vente immobilière.

L’usage d’Internet et l’emploi des données en matière d’immobilier sont devenus quelque chose d’évident pour de plus en plus de personnes.

Une étude récente démontre que 2 Français sur 3 jugent l’utilisation d’Internet essentielle dans la concrétisation d’un projet immobilier.

Plus de 85 % d’entre eux consultent Internet pour se renseigner sur le prix d’un logement.

En somme, il n’est plus rare de voir un futur acquéreur, un propriétaire ou un locataire démarrer un projet immobilier sur Internet pour rechercher une information fiable.

 

Toutefois, l’emplacement d’un bien immobilier figure dans le top 3 des critères essentiels.

Avec l’accès à des données enregistrées, vous pouvez visualiser votre logement et le quartier dans lequel il se situe.

Soudain, avec une carte interactive, vous pouvez zoomer sur l’emplacement rêvé pour votre maison ou votre appartement et voir s’il existe des services qui correspondent à vos besoins, s’il est près d’une gare routière ou ferroviaire, si des écoles ou des commerces de proximité sont accessibles en peu de temps, etc.

Certains sites se sont spécialisés dans ce genre de recherche à base de données.

Pour cela, il vous suffit d’entrer l’adresse d’un bien immobilier et ledit site évalue pour vous chaque détail. Il vous fournit alors des informations précises pour que vous ayez un aperçu rapide et en temps réel dudit logement et de son environnement proche comme le quartier dans lequel il se situe.

Parce que chaque détail compte pour acheter, vendre ou louer un bien, l’analyse des données permet de vous informer très rapidement.

Ainsi, non seulement vous pouvez identifier le quartier de votre logement, mais aussi :

  • Découvrir s’il bénéficie d’une bonne luminosité,
  • Savoir quelles sont les principales sources génératrices de bruit (commerce, circulation)
  • Connaître la qualité de l’air avec des indices de pollution en lien avec l’activité humaine et industrielle
  • Identifier les services et centres d’intérêt à proximité.

Cette analyse à base de données offre l’opportunité d’une recherche dynamique d’un bien immobilier en fonction de ses critères.

 

En savoir plus sur le sujet : Les données immobilières : lutter contre l’opacité du marché immobilier