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Clement Goude

Calculer la révision d’un loyer

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Chaque année, au moment de l’anniversaire du bail de leurs locataires, les propriétaires sont l’opportunité de réviser le loyer en suivant l’indice de référence des loyers. C’est un indice publié par l’INSEE.

Toutefois, cela s’avère possible uniquement si une clause d’indexation figure au contrat de bail.

Comment calculer la révision d’un loyer ? Comment calculer le loyer d’un appartement ?  À quel moment précis le propriétaire peut-il le faire et en informer son locataire ?

Comprendre l’indexation du loyer

Lors de la signature du bail de location — qu’il concerne un logement ou un commerce par ailleurs — est fixé le montant du loyer.

Toutefois, il peut par la suite être indexé chaque année grâce à la clause d’indexation du loyer inscrite dans le contrat de bail.

Cette indexation s’effectue sur la base d’un indice légal publié par l’INSEE, à savoir l’IRL (l’indice de référence des loyers).

La valeur de l’IRL varie en fonction des prix à la consommation, hors loyers et hors tabac. Cette évolution est calculée sur une moyenne des 12 derniers mois et est publiée au cours du 1er mois de chaque trimestre.

Au 1er juin 2018, l’indice de référence des loyers était de 127,22.

C’est pourquoi le propriétaire qui désire faire évoluer le montant de ses loyers doit toujours se renseigner en amont sur le dernier indice publié par l’INSEE.

À quel moment procéder à la révision du loyer ?

La révision du loyer s’effectue une fois de l’an.

Il peut être fait à une date convenue entre le bailleur et le locataire. La date sera alors inscrite dans le contrat de bail.

Mais elle peut aussi se faire au moment de l’anniversaire du bail. Concrètement, cela signifie que la 1ère indexation de loyer s’effectue 1 an après l’entrée du locataire dans les lieux en se basant sur la dernière valeur de l’IRL publié.

Selon la loi ALUR de 2014, si le bailleur n’exprime pas son envie de réviser le loyer de son logement dans un délai de 12 mois à partir de sa prise d’effet, il perd alors toute légitimité d’utiliser la clause d’indexation des loyers.

Comment calculer la révision d’un loyer ?

Même si la fixation des loyers est relativement libre en règle générale, notamment pour les locaux à usage d’habitation, la révision du loyer est très encadrée.

Le calcul à partir d’un indice légal de référence permet de protéger le locataire contre toute situation abusive.

Avant de réviser un loyer, le propriétaire doit prendre en compte 3 éléments essentiels :

  •      Le montant actuel du loyer
  •      L’IRL du trimestre de référence fourni par l’INSEE
  •      L’IRL du même trimestre mais de l’année précédente.

Le calcul est alors relativement simple.

(Loyer en cours x IRL du trimestre de référence du contrat de bail) / IRL du trimestre de l’année précédente.

Une révision de loyer non rétroactive

La révision de loyer ne peut être rétroactive.

Ainsi, la demande de révision du loyer peut être formulée au locataire dans l’année qui suit cette augmentation de loyer.

La révision est alors effective dès la demande. L’IRL qui doit être pris en compte est alors celui du dernier trimestre.

Dès lors, il est impossible d’obtenir une révision de loyer rétroactive, car si la demande n’est pas faite dans les temps impartis, le propriétaire perd toute opportunité d’utiliser cette indexation.

En ce qui concerne la demande en elle-même, le propriétaire doit rédiger une lettre de demande de révision de loyer et l’envoyer en recommandé avec un A/R.

Dans cette lettre doivent figurer obligatoirement le montant de l’indice de référence des loyers, le trimestre de référence ainsi que l’année de référence.

Enfin, il ne faut pas oublier de préciser le montant du nouveau loyer révisé.

La révision du loyer figure parmi les 3 tâches principales dont le bailleur doit s’occuper chaque année. Les deux autres tâches sont la régularisation des charges et la demande de documents obligatoires comme l’attestation d’assurance habitation

Le guide de l’achat immobilier

By | Recherche immobilière | No Comments

Vous vous lancez dans l’achat d’un bien immobilier ? C’est une des décisions les plus importantes de votre vie et il faut veiller à bien s’y préparer.

En effet, le parcours vers le bien de vos rêves peut vite se révéler long et compliqué. Nous avons choisi de vous détailler ici les grandes étapes de l’achat immobilier.

1 - Bien définir son budget

Avant de vous lancer dans vos recherches, la première chose à faire est de définir votre budget immobilier. C’est le montant maximal que vous pouvez payer pour votre bien immobilier.

Définir sa capacité d’achat

Votre budget dépend en partie de votre capacité d’emprunt. C’est le montant maximal que vous pouvez emprunter. Son calcul prend de nombreux paramètres en compte comme le montant de vos mensualités, la durée de votre crédit immobilier ou encore le taux. Il est possible, et même conseillé, de faire varier ces paramètres pour optimiser au maximum cette capacité.

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier en ligne comme Pretto qui vous proposera gratuitement d’optimiser votre capacité d’emprunt et de vous trouver les meilleurs taux immobilier.

Bien étudier son marché

Définir son budget passe aussi par une bonne étude du marché immobilier ciblé. Renseignez vous sur les prix des biens que vous convoitez. Ces prix dépendent beaucoup de la localisation du bien et de toutes ses caractéristiques (taille, nombre de chambres, proximité avec les transports en commun, etc). Pour bien faire, pensez à vous renseigner auprès de tous les acteurs du marché (agences immobilières, particuliers, etc).

2 - Trouver le meilleur crédit immobilier

Après avoir bien défini combien vous allez pouvoir payer pour votre bien, il faut préparer votre demande de crédit immobilier. Même si c’est très important, il ne faut pas uniquement faire attention au taux du prêt immobilier. Comme nous allons le voir, de nombreuse conditions entrent en compte.

Les avantages du courtier

La première chose qui vous vient à l’esprit est de vous tourner vers votre banque actuelle. Sachez qu’elle ne vous proposera sûrement pas les meilleurs taux du marché, surtout si vous ne l’avez pas mise en concurrence.

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Expert du marché, il comparera les banques pour vous dénicher le meilleur taux et vous présenter l’offre la plus adaptée à votre projet. Il vous fait gagner un temps précieux et vous permet de vous concentrer sur le plus important : la recherche du bien de vos rêves.

Comme nous avons pu le voir plus haut, le taux immobilier ne fait pas tout. Un bon prêt dépend aussi de l’assurance emprunteur, de la garantie et des flexibilités. Tout ça peut vous paraître très vague, c’est pour cette raison que l’assistance d’un courtier vous aidera à constituer un dossier solide en vérifiant toutes vos pièces. Il vous permettra aussi d’éviter des frais de dossier qui s’élèvent bien souvent à 1 % du montant de votre prêt.

Estimer gratuitement en ligne

Faire appel à un courtier physique vous fera économiser les frais de dossier mais il vous facture des frais de courtage (de 500 à 2000 € en moyenne). Pretto est totalement gratuit, ce sont les banques qui les rémunèrent, tout en proposant les mêmes services. Vous êtes accompagné jusqu’à la signature de l’offre de prêt.

Vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt, votre crédit immobilier ou encore votre rachat de crédit en quelques minutes directement sur leur site internet. Si le taux proposé vous convient, vous pouvez laisser vos coordonnées pour être rappelé par un expert crédit qui vous accompagnera dans la constitution de votre dossier.

3 - Commencer sa recherche de bien

Le crédit immobilier n’a plus aucun secret pour vous, il ne vous reste plus qu’à vous mettre à la recherche du bien de vos rêves. Plusieurs options s’offrent à vous pour vous aider dans vos recherches.

Différents outils pour trouver

Vous pouvez opter pour la solution la plus répandue : l’agence immobilière. Cette solution reste très pratique même si, dans certains cas, l’offre de biens reste limitée. Il faut aussi savoir que passer par une agence a un coût : de 3 à 8 % du prix de vente.

Il possible de faire appel à un chasseur immobilier qui s’occupera de vous dénicher le bien idéal. Vous n’aurez qu’à lui donner toutes vos exigences et contraintes et vous rendre aux visites. Pour payer ce service, il vous faudra rajouter 3 à 5 % du prix de vente en plus des frais d’agences.

Vous voulez éviter les coûts supplémentaires ? La dernière solution est d’acheter directement auprès d’un particulier. Faites attention à bien étudier votre marché, vous pouvez avoir de mauvaises surprises : prix déraisonnables, défaut que vous ne voyez pas ou encore des vendeurs qui se rétractent au dernier moment ..

Dans tous les cas, soyez très prudent en choisissant votre bien. Pensez aussi aux potentiels travaux à entreprendre.

La promesse de financement

Lorsque la demande dans le secteur que vous convoitez est très forte, les vendeurs ou les agents immobiliers seront d’autant plus exigeants. Pour faire la différence à dossier équivalent, pensez à la promesse de financement. Ce document certifie que vous vous êtes posé la question du financement et que vous avez les ressources nécessaires à l’achat du bien. Cela permet de rassurer le vendeur, et vous aurez ainsi plus de chances que votre dossier soit choisi. Pretto vous fournit gratuitement ce document, vous n’avez qu’à en faire la demande auprès de votre conseiller.

Il ne vous reste qu’à signer le compromis de vente qui vous engagera pour l’achat du bien. Vous aurez à verser un dépôt de garantie qui représente 5 à 10 % du prix du bien à la signature du compromis.

4 - La signature chez le notaire

Bravo, vous y êtes presque ! Il vous reste à signer l’acte authentique chez le notaire et à officialiser le passage de titre de propriété. Les fonds seront débloqués et vous aurez à payer les frais de notaire et les frais d’agences dans certains cas.

Félicitations, vous êtes officiellement propriétaire !

Découvrez aussi notre article : Vente immobilière : se passer des agences ? 

Calculer le loyer d’un appartement

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Comment calculer le loyer d’un appartement ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Comment réaliser l’estimation d’un loyer ? Et que comprend ce montant ?

Louer un appartement implique de faire payer un loyer à un locataire. Le propriétaire doit alors fournir une quittance de loyer qui indique le montant du loyer ainsi que les charges versées pour une période donnée.

 

Le calcul du montant du loyer d’un appartement

Même si le propriétaire est habituellement la personne qui décide du montant du loyer, il est toujours possible pour le futur locataire, lors de la signature du bail de location, de négocier une baisse de loyer.

Toutefois, cette pratique se raréfie.

Pour calculer le loyer d’un appartement, le propriétaire prend en compte plusieurs éléments :

  •      La situation géographique de l’appartement : selon la région, la ville, le quartier, le montant du loyer d’un appartement varie sensiblement. Bien entendu, le montant s’avère plus élevé dans les grandes agglomérations. S’il est proche d’un axe routier, d’une école ou de commerces, s’il bénéficie d’une vue agréable ou s’il se situe dans un lieu renommé, sa valeur s’accroît.
  •      Appartement meublé ou nu : si l’appartement est loué déjà meublé, le montant du loyer est plus important que pour un logement nu. Ceci s’explique notamment par le fait que ce type de logement est souvent vacant, car les périodes de location sont plus courtes. De plus, les impôts du bailleur sont souvent plus élevés pour un logement meublé par rapport à un appartement vide.
  •      Les caractéristiques du bien immobilier (son âge, son état) : la qualité du bâtiment et du logement participe à l’évaluation du montant du loyer d’un appartement. Ainsi, l’état de la façade, l’état du logement intérieur, mais aussi la présence éventuelle d’équipements ainsi que les matériaux utilisés entrent dans les éléments décisifs.
  •      La surface habitable : surface au sol, sans escaliers, ni murs, ni embrasures de portes.
  •      La présence de services annexes : ascenseur, concierge, gardiennage, interphone, etc.
  •      Présence d’un jardin ou d’une cour privative : si l’appartement dispose d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin ou donne directement sur une cour intérieure, le prix du loyer va grimper. Ces éléments sont des bonus très recherchés et appréciés notamment en milieu urbain.
  •      Présence d’un parking : c’est un atout pour une location d’appartement. Par conséquent, le parking fait monter le montant du loyer.
  •      Le niveau de performance énergétique : un appartement bien isolé génère moins de frais énergétiques, notamment pour le chauffage. C’est un critère essentiel qui joue sur le prix du loyer.

Révision du loyer d’un appartement

La révision d’un loyer n’est pas la réévaluation du loyer.

En effet, la révision du loyer s’applique chaque année du bail selon une date consentie entre les deux parties.

La réévaluation du loyer intervient dans 2 cas :

  •      Suite à des travaux d’amélioration du propriétaire bailleur en cours du bail
  •      En cas de renouvellement de bail.

La révision du loyer d’un appartement se base sur un indice de référence des loyers fourni par l’INSEE.

Dans le contrat de location, le locataire trouve la date de référence de l’indice INSEE qui est pris en compte pour calculer la révision du loyer. Si rien n’est écrit alors le dernier indice publié au moment de la signature du contrat fait foi.

Quelques généralités pour les loyers en France

En France, le loyer moyen d’un appartement tourne autour de 11,50 €/m², toutes surfaces et toutes régions confondues. Il monte à 14 €/m² pour un appartement et près de 9 €/m² pour une maison en moyenne.

Ces chiffres permettent d’aider pour calculer le loyer d’un appartement.

Si on entre dans les détails, le prix d’un loyer varie selon le type de logement.

Ainsi, pour :

  •      1 studio : environ 17 €/m²
  •      T2 : 12 €/m²
  •      T3 : 11 €/m²
  •      T4 : 10 €/m²

Les prix sont toujours plus élevés pour les petites surfaces.

À remarquer, enfin, que les loyers d’un appartement sont plus élevés en IDF, en région PACA et en Corse. Les plus accessibles, en revanche, sont en Bretagne, dans le Limousin et l’Auvergne.

En fonction de tous ces éléments, on se rend compte que calculer le prix d’un appartement n’est pas le fruit du hasard.

Même si ce montant peut être choisi librement, il doit être élaboré en fonction du marché actuel, c’est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande.

À consulter aussi : Calculer le loyer d’une maison ; Estimation du loyer: comment connaître le bon montant d’un bien en location

Comment la performance énergétique d’un bien influe sur sa valeur immobilière ?

By | Recherche immobilière | No Comments

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est de plus en plus prise en compte par les potentiels acheteurs d’un bien immobilier. Une étude a notamment montré que la performance énergétique d’un bien influe sur sa valeur immobilière de façon considérable, au point de provoquer des écarts de prix de vente significatifs.

Vous souhaitez louer un appartement, renseignez vous sur sa consommation énergétique !

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE sert à renseigner sur la performance énergétique d’un logement, c’est-à-dire sur sa consommation d’énergie, mais aussi sur ses émissions de gaz à effet de serre. En effet, il est en réalité composé de deux étiquettes, même si la plus connue reste celle de la consommation d’énergie. Le diagnostic se fait en sept classes différentes, notées sous forme de lettres, de A, la meilleure, à G, la pire.

Depuis plus de douze ans, le DPE est obligatoire aussi bien pour la vente que pour la location, ainsi que pour la construction de bâtiments neufs, dès lors que leur permis de construire a été délivré après juin 2007. La consommation indiquée par le DPE est mesurée à partir des trois dernières années ou calculée par un algorithme ministériel, présenté ici.

Quelle influence sur le prix d’un bien immobilier ?

Une étude par l’association Dinamic, menée sur des transactions faites entre 2010 et 2011, a montré des écarts parfois extrêmement significatifs entre des biens immobiliers similaires au DPE différent. Puis, en 2017, une nouvelle étude de la même association a confirmé cette tendance sur la plus-value des prix de vente de 2016.

Ainsi, un bien classé F ou G, soit les classes les plus basses, se vend 6 à 17% moins cher qu’un bien semblable dans le même secteur dont l’étiquette est meilleure. Il faut toutefois signaler que l’impact du DPE est un peu moindre en ce qui concerne les appartements.

L’intérêt des acheteurs pour le DPE

Il est donc certain que la performance énergétique du bien immobilier influe sur son prix de vente, ce qui signifie que les acheteurs s’y intéressent de plus en plus. D’abord, le DPE est obligatoirement affiché sur les annonces immobilières depuis 2011, permettant une comparaison facile. Depuis 2014, le DPE figure même dans les enregistrements des bases notariales.

Mais cet intérêt n’est pas seulement lié à une meilleure visibilité de la performance énergétique. S’il est possible qu’une sensibilité écologique grandissante ait son mot à dire sur la tendance, il faut aussi rappeler qu’un logement plus énergivore, c’est une facture d’énergie qui augmente.

En 2007, le marché français de l’énergie s’est ouvert à la concurrence, ce qui signifie que les fournisseurs ne proposent pas les mêmes tarifs, et de plus en plus de clients quittent EDF au profit des fournisseurs alternatifs qui se sont multipliés sur le marché. Pour le client, c’est la liberté de comparer les offres et prix du kWh chez différents fournisseurs, comme vous pouvez le faire ici.

Ceci montre bien une volonté d’éviter l’envol de la facture, et donc de préférer un logement bien isolé. Pas surprenant, donc, que le GPE devienne si important.

Calculer le loyer d’une maison

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Calculer le loyer d’une maison pour la mise en location est généralement une étape décisive pour chaque propriétaire.

Même si, en France, il est tout à fait admis de fixer librement le montant d’un loyer de maison — excepté pour les cas bénéficiant d’un système défiscalisation (Scellier, Duflot, etc.) — cela peut rapidement devenir préjudiciable pour vous de déterminer un montant trop élevé ou, au contraire, sous-évalué.

Comment réaliser l’estimation d’un loyer ? Quels sont les éléments à prendre en compte ?

Calculer le loyer d’une maison selon les bases de données officielles

Il existe des instances officielles pour avoir une idée précise des prix pratiqués en termes de location d’une maison.

Ainsi, l’observatoire Clameur fournit en libre accès une base de données des loyers dans plus de 1200 villes.

D’autres observatoires proposent également de comparer leurs bases de données comme c’est le cas pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ou dans les différentes agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL).

Détailler les caractéristiques d’une maison

Pour affiner le montant du loyer de la maison à louer, il est important de cerner ses défauts et ses qualités.

Plusieurs points peuvent être pris en compte pour vous simplifier la tâche :

  •      La situation géographique de la maison : est-elle en centre-ville ? Proche des commerces ou des transports ? Si c’est le cas, ce sont des points qui valorisent votre bien immobilier.
  •      La qualité de la maison : est-elle en bon état ? Faut-il refaire la façade extérieure ? Changer l’agencement intérieur ? Améliorer le système de chauffage ? La maison est-elle ancienne ou neuve ?
  •      La superficie au sol : aussi appelée surface habitable, cette notion est très importante. Le loyer au mètre carré d’une petite maison est toujours plus élevé que pour une grande maison, car la demande concerne habituellement les petites surfaces.
  •      L’orientation de la maison : est-elle tournée vers le sud ? A-t-elle un vis-à-vis ? Ces éléments peuvent servir ou desservir votre maison et jouer dans le calcul du loyer.
  •      Les performances énergétiques : comment est classée votre maison ? Une récente étude démontre une nette baisse de 12 % environ entre une maison classée A et une autre classée G. De même, si votre maison est entièrement équipée, le mobilier et l’équipement sont pris en compte dans le calcul du loyer, ce qui peut expliquer des variations de loyers allant jusqu’à 30 % pour un même bien.

Le plafonnement des loyers

Dans certaines zones appelées zones tendues, le montant du loyer peut être plafonné.

On parle de zone tendue quand la demande locative s’avère très importante.

Loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) prévoit un encadrement des loyers là où le marché de location est tendu et où un observatoire des loyers est mis en place.

Un arrêté préfectoral fixe alors 3 loyers de référence : un loyer minoré, un loyer médian de référence et un loyer majoré.

La loi ALUR concerne actuellement 28 zones tendues : ce sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Si votre maison se situe dans une zone tendue, vous ne pouvez pas calculer un montant supérieur au loyer médian majoré.

Lois Scellier et Pinel

Pour les maisons achetées dans le cadre d’un dispositif fiscal, il est aussi important de respecter un plafond de loyer qui est fixé et réévalué chaque année.

Pour la loi Scellier, c’est une réduction d’impôt qui dépend du loyer plafonné, mais aussi des revenus de votre locataire.

Pour la loi Pinel, elle concerne les investissements locatifs réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt si le loyer est plafonné. De plus, vous devez vous engager à louer votre maison pendant 6 ou 9 ans.

Enfin, si votre maison n’entre dans aucun dispositif légal en particulier, vous pouvez librement calculer le montant du loyer de votre maison.

Découvrez aussi notre article : « Estimation du loyer : comment connaître le bon montant d’un bien en location« 

AVM : Modèle Automatisé d’Evaluation

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il existe diverses techniques qui s’avèrent plus ou moins précises. Parmi l’une d’elles, le modèle d’évaluation automatisée sort du lot.

Mais que vaut cette nouvelle pratique ? Peut-on se fier à ces modèles automatisés d’évaluation, aussi appelés « Automated Valuation Models » (AVM) ?

Comprendre ce qu’est un modèle automatisé d’évaluation (AVM)

Un modèle automatisé d’évaluation est, comme son nom l’indique, un service qui vous permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier.

Cette estimation s’effectue quasiment à 100 % par ordinateur qui utilise un modèle mathématique ainsi qu’une base de données de la valeur des propriétés connues dans le secteur concerné.

D’autres critères et sources de data peuvent également entrer en jeu pour affiner l’évaluation : on pense notamment à l’avis d’experts, à la valeur des travaux effectués.

Il existe 2 méthodes pour utiliser un AVM à bon escient :

  •      Le modèle avec indice des ventes répétées : cet indice prend en compte les variations des prix au fil des années pour la maison en question et les autres propriétés semblables ont été vendues ou refinancées.
  •      L’autre modèle est appelé « modèle hédonique » : cette méthode permet de déterminer une valeur absolue à votre bien immobilier. Comment cela se fait-il ? Le modèle hédonique trouve une valeur d’un bien en le divisant en plusieurs parties (nombre de chambres, superficie du bâtiment, âge de celui-ci, etc.) et en attribuant une valeur à chacune. Chacune de ces valeurs est additionnée.

D’autres éléments peuvent ensuite s’ajouter pour toujours affiner la recherche de la valeur la plus juste du bien immobilier.

Cela peut être l’environnement proche de la maison ou de l’appartement, l’attractivité de la zone, la présence de commerces de proximité, la notoriété du quartier, la présence d’écoles, les perspectives de développement ou encore le sentiment de sécurité.

Chacun de ces éléments a son importance dans l’évaluation du bien immobilier et peut, à tout instant, avoir une influence sur le prix final de vente.

Connaître la différence entre évaluation immobilière et expertise

Dans l’esprit de certains, la frontière entre évaluation immobilière et expertise immobilière s’avère parfois floue.

Concrètement, l’évaluation immobilière vise à déterminer le prix le plus juste afin de vendre un bien immobilier dans les meilleurs délais possible et surtout au meilleur prix.

Pour ce qui est de l’expertise immobilière, elle cherche à apprécier une valeur vénale dans le but de calculer les droits de succession ou un impôt de solidarité sur la fortune par exemple. Elle peut aussi apprécier la valeur locative d’un logement en fonction de plusieurs paramètres financiers, techniques ou même juridiques.

Les avantages et inconvénients d’un AVM

Les atouts d’un AVM

Plusieurs avantages ont été mis en avant par les experts immobiliers à propos du modèle d’évaluation automatisé.

Le premier atout est de gagner du temps, mais aussi de l’argent et des ressources. Cela s’explique par le fait que l’AVM peut être réalisé en ligne.

L’autre atout majeur d’un tel modèle d’évaluation pour un bien immobilier est qu’il s’avère plus difficile de commettre une fraude immobilière.

Enfin, il faut savoir que des entreprises indépendantes proposent leurs services de modèles automatisés d’évaluation aux propriétaires sur Internet pour une totale neutralité.

Les inconvénients d’un AVM

Comme toute technologie, le modèle automatisé d’évaluation comporte lui aussi des inconvénients.

En effet, l’ordinateur — aussi puissant et élaboré qu’il puisse être — ne peut faire qu’une supposition éclairée à propos de la valeur d’un bien immobilier.

Toutes les variables ne sont pas toujours prises en compte comme c’est le cas avec l’état dudit bien immobilier par exemple.

De même, le modèle automatisé d’évaluation s’avère moins précis lors de l’évaluation d’un nouveau bien immobilier qui vient de se construire.

Cela s’explique par le fait qu’il existe moins de données pour l’aider à effectuer les comparaisons. L’AVM ne peut utiliser que des maisons semblables qui sont entrées dans sa base de données au lieu d’absorber les données de la nouvelle construction.

À propos de Patrim

Parmi les différentes bases de données pour évaluer la valeur d’un bien immobilière, il en existe qui est reconnue et que nombre de professionnels de l’immobilier utilisent : la base Patrim Usagers.

Voici un outil conçu par la Direction générale des finances publiques (DGFP) et qui recense jusqu’à 20 millions de transactions immobilières.

Bien entendu, la base de données Patrim Usagers ne fournit pas d’estimation pour un quelconque bien, mais elle indique les tarifs auxquels des logements situés dans votre zone géographique ont été vendus.

On retrouve ce service sur le site impots.gouv.fr.

Rappelons que Patrim n’est aucunement un outil d’évaluation du prix au mètre carré. Il permet d’avoir un aperçu de l’approche de l’administration fiscale à propos de la valeur vénale d’un bien immobilier pour calculer les droits de succession ou l’ISF.

Cet outil, très utile et pertinent de surcroît, est à croiser avec l’utilisation d’un modèle automatisé d’évaluation pour obtenir une estimation d’un logement.

Lire aussi :  Evaluer un patrimoine immobilier avec le nouvel impôt IFI

Les API immobilières : les nouveaux outils des professionnels de l’immobilier

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Avec l’explosion des applications, il n’en fallait pas moins pour que le monde l’immobilier s’y mette également. Désormais, il existe toute une panoplie d’applications (API) pour dénicher votre logement dans une zone donnée, d’autres pour effectuer une estimation immobilière ou encore pour publier une petite annonce immobilière.

Quel est l’impact des API immobilières ? Apportent-elles un plus dans le processus d’acquisition immobilière ?

Les atouts d'une API immobilière

Les API immobilières permettent de récolter et de réutiliser des informations possédées par d’autres acteurs du monde immobilier, que ce soit prêteur, intermédiaire ou consommateur.

Les atouts d’une API immobilière offrent 4 « superpouvoirs » aux professionnels de l’immobilier :

  •      Les agences immobilières peuvent détecter, organiser et gérer un grand nombre de données immobilières. Cela apporte un avantage compétitif non négligeable dans la capacité de traiter une information en temps réel.
  •      Les différents acteurs immobiliers bénéficient d’un coût minimal tout en bénéficiant d’une rapidité de croissance et d’une forte rentabilité.
  •      Grâce aux API immobilières et à la récolte des datas immobilières, les agences immobilières bénéficient d’un feedback en temps réel afin de mieux cerner les mouvements du marché immobilier. Elles peuvent alors ajuster leurs offres sur-le-champ, répondre aux besoins des consommateurs à chaque instant.
  •      Une dimension intime : en effet, les acteurs immobiliers utilisent leur connaissance du client pour affiner leur expérience avec eux. On parle alors de personnalisation, de customisation à grande échelle. Elles créent une sorte de relation intime et durable qui fait que le client se sent pris en charge, car l’on répond à ses besoins propres.

L’enjeu de la big data pour l’immobilier

Les questions de la big data

Qui dit API dit big data.

Grosso modo, on parle de méga données ou à une forte quantité de données disponibles pour les entreprises, en l’occurrence les agences immobilières.

Les data sont générées en rand nombre et surtout de façon continue. Les informations ainsi récoltées sont continuellement mises à jour, ce qui permet aux outils d’évoluer en temps réel.

Avec la big data, on récupère de nombreux types de données, notamment les coordonnées GPS, des informations sur des transactions, sur des conversations, sur des profils d’utilisateurs, sur des lieux ou encore sur l’utilisation même de sites et d’applications.

Grâce à la big data, il devient possible de savoir quel prospect doit être contacté à un moment précis, on peut prévoir l’évolution des prix sur le marché immobilier grace à une API d’estimation immobilière ou avoir une idée précise des comportements des utilisateurs.

Big data et immobilier

Les enjeux de la big data pour l’immobilier sont importants.

En effet, les données dans l’immobilier ne manquent pas. Grâce à une API, il est facile de récolter des données sur :

  •      Le nombre de transactions
  •      L’évolution des prix
  •      L’environnement ou l’urbanisme
  •      Le nombre de constructions dans un secteur précis
  •      Le nombre d’annonces immobilières visualisées par un internaute avant son 1er contact avec une agence
  •      Le délai moyen entre le 1er contact et la signature d’un contrat
  •      Le délai entre 2 projets immobiliers
  •      Le délai moyen d’une transaction immobilière
  •      Etc.

Toutes ces informations récupérées avec une API immobilière — et, par conséquent, la big data au sens plus large — concernent le parcours utilisateur. Elles permettent aux agences immobilières d’adapter leur offre et de comparer leurs performances.

Mais on peut aussi décider de cibler les API immobilières pour une demande plus précise comme connaître le taux de réussite d’une ville, identifier les investissements en matière d’énergie renouvelable, déterminer le nombre de commerces, etc.

Avec ce genre d’informations, l’expérience utilisateur pour le consommateur s’avère plus personnalisée, plus ciblée, plus fiable. Depuis chez lui ou depuis son téléphone, il peut accéder à un grand nombre de données qui vont l’aider dans sa décision d’achat ou de vente immobilière.

API immobilière : une révolution ?

Naturellement, le secteur immobilier crée énormément de données.

Chaque internaute qui vient consulter une petite annonce, qui cherche un logement ou qui désire évaluer le prix de son bien immobilier laisse plusieurs données qui sont réutilisées pour affiner les recherches.

Les données immobilières ne concernent pas uniquement les clients. Quand on parle de nombre de constructions ou du prix de vente par ville, ce genre d’information s’avère être une clé de différenciation pour les différents acteurs du marché immobilier.

Aujourd’hui, il est tout à fait possible de structurer par type de data : données relatives aux clients, données concernant un quartier, une zone précise, un type de bien, etc.

Avec l’utilisation des API immobilières, l’utilisateur dispose d’une expérience incroyable où l’on peut répondre à ses besoins en temps réel, et ce, de façon tout à fait impartiale.

Bien sûr, l’utilisation d’une API immobilière ne remplacera jamais l’expérience de terrain ni le métier d’un agent immobilier. Mais cela s’avère désormais un outil indispensable quand on décide de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente immobilière.

Mortgage Credit Directive : La directive européenne MCD

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Le monde du crédit immobilier évolue constamment. Dorénavant, tous les acteurs et professionnels de ce milieu doivent suivre un nouveau cadre réglementaire appelé le « mortgage credit directive » ou « directive du crédit immobilier ».

Que vous soyez un banquier, un courtier immobilier, un agent immobilier ou un expert de l’estimation immobilière, cette directive européenne précise vos diplômes, votre expérience ou votre formation de conseil en financement immobilier.

La directive MCD : ce qui change avec son entrée

La directive européenne MCD (Mortgage Credit Directive) concerne principalement les offres de prêts immobiliers émises depuis le 1er juillet 2016.

Dans les dispositions prévues à cet effet, on peut comptabiliser :

  •      La mise en place d’un service de conseil : ce service a pour objectif de délivre un contrat de crédit approprié.
  •      L’obligation d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur : on prend alors en compte ses revenus, son épargne, ses actifs ainsi que ses dépenses récurrentes et autres dettes.
  •      L’installation d’une évaluation du bien immobilier réalisé par un intermédiaire indépendant
  •      La possibilité d’agir sur toute l’Europe pour les courtiers immobiliers.

L’objectif de la MCD est de créer un marché européen du crédit immobilier résidentiel. Cette instauration est censée renforcer la protection du consommateur.

De nouveaux changements concrets avec la Mortgage Credit Directive

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Les impacts de la directive MCD

Suivre des formations

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Depuis mars 2017, tous les acteurs du secteur bancaire et des IOBSP (niveau 1, 2 et 3) qui proposent des crédits immobiliers doivent obligatoirement suivre une formation de 7 heures par an.

Les personnes particulièrement concernées sont les salariés exerçant directement des activités de proposition, d’élaboration, et de conseil en matière de contrat de crédit immobilier.

De plus, la Directive européenne MCD prévoit aussi une formation de 40 heures pour les banques, pour les personnes qui n’ont pas l’expérience professionnelle préalable.

Toutefois, certaines personnes peuvent être exemptées de cette formation, à savoir :

  •      Les collaborateurs titulaires d’un diplôme bancaire ou d’un diplôme de niveau III quant aux questions de finances, de gestion et d’économie
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle d’un an dans les fonctions liées à l’élaboration, à la proposition et au conseil de crédits dans les 3 dernières années
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle de 3 ans dans les fonctions d’élaboration, de proposition et de conseil de contrats de crédit depuis ces 10 dernières années.

Toutes ces compétences doivent être justifiées à l’entrée dans la profession.

Ces compétences doivent être actualisées tous les ans.

Pourquoi la MCD impose-t-elle une formation régulière ?

Depuis 2017, les acteurs intervenant dans le processus d’élaboration, de proposition et de conseils de contrats de crédits immobiliers, mais aussi ceux qui entrent dans le cadre de l’intermédiation doivent justifier d’une compétence professionnelle.

Cette justification se fait par diplôme, par expérience professionnelle ou par le suivi de la formation professionnelle édictée par la MCD.

Ces formations concernent toutes les personnes qui entrent dans le processus de création ou de délivrance d’un contrat de crédit immobilier.

Chaque année, cette formation professionnelle adaptée permet d’actualiser les connaissances. Elle unifie la réglementation relative au secteur du crédit du prêt immobilier et crée un marché intérieur du crédit hypothécaire plus performant.

En effet, les consommateurs sont mieux informés et les prêts octroyés sont plus viables grâce à ce renforcement de connaissances.

L’avis de l’Autorité bancaire européenne sur la Mortgage Credit Directive

L’Autorité bancaire européenne (ABE) gère l’encadrement de la mise en place de la directive européenne du crédit immobilier pour tous les états membres de l’Union européenne.

Ses instructions fournies par l’ABE visent à protéger les consommateurs en combattant continuellement les abus et les comportements irresponsables de certains emprunteurs, mais aussi de prêteurs peu scrupuleux.

Grâce au dispositif MCD, de nouvelles méthodes d’évaluation de solvabilité et des actions en cas de défaillance de remboursement sont mises en place.

L’ABE met bien en avant le besoin de qualification de tous les intermédiaires en opération de banque et en services de paiement.

Que l’on soit un évaluateur immobilier, un distributeur de crédit consommateur, un personnel d’un établissement bancaire ou encore un IOBSP, la mise à jour annuelle des compétences est un gage supplémentaire de reconnaissance et de sécurité.

Réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Le crédit immobilier est une opération soumise à de nombreuses contraintes et réglementations. Depuis le mois de juillet 2016, une ordonnance transpose la directive européenne sur le crédit immobilier, c’est-à-dire que la banque doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée et évaluer la solvabilité de ce dernier.

Cette nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers prend le nom de Directive européenne sur le crédit immobilier (ou « Mortgage Credit Directive » – MCD).

L'Europe et le crédit immobilier

Avec la nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers, l’Europe a pour objectif de rationaliser le marché du crédit immobilier dans tous les états de l’Union européenne.

L’ambition de cette nouvelle entité est de concevoir un marché intérieur du crédit hypothécaire plus sûr, plus efficace, mieux contrôlé en sécurisant la viabilité des prêts accordés par les organismes bancaires.

Cela permet aussi, pour les emprunteurs, d’être mieux informés.

Concrètement, la MCD encadre 3 acteurs principaux du marché immobilier que sont les prêteurs, les emprunteurs et les intermédiaires.

Comment est née la nouvelle réglementation bancaire MCD ?

Origine de la MCD

La nouvelle réglementation bancaire MCD est née directement de la crise américaine des subprimes de 2008.

À l’époque, rappelons-le, la fragilité des emprunts immobiliers consentis par les banques durant des années a contribué au développement d’une bulle immobilière. Au moment de son explosion, Wall Street a basculé et a entrainé le monde entier dans une vaste période de récession.

L’Europe a voulu réagir. C’est pourquoi elle a décidé de créer une réglementation qui impose aux prêteurs comme aux emprunteurs des pays de l’Union européenne une totale fiabilité des crédits. Ceci a pour objectif, évidemment, d’éviter la formation d’une nouvelle bulle de ce type.

Un encadrement sérieux

La nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation immobilière a été adoptée en février 2014. Les pays membres de l’Union européenne ont eu jusqu’en mars 2016 pour la transposer dans leur droit national respectif.

L’Autorité bancaire européenne (ABE) les a aidés grâce à un document précis qui stipulait l’encadrement de cette mesure grâce à des objectifs précis :

  •      Lutter contre les comportements irresponsables des emprunteurs et des prêteurs
  •      Appliquer une nouvelle méthode pour évaluer la solvabilité des emprunteurs
  •      Mettre en place des actions pour faire face aux défaillances dans les remboursements de prêts immobiliers
  •      Mieux encadrer les activités des IOBSP (intermédiaires en opération de banque et service de paiement) avec une obligation de validation d’une formation professionnelle

La relation en détail des banques avec le crédit immobilier

L’instauration de la MCD comme nouvelle réglementation bancaire bouleverse l’approche de l’octroi du crédit immobilier.

Ceci a pour but de favoriser une relation de confiance entre l’emprunteur et la banque, mais aussi de diminuer les risques des deux côtés au moment de l’achat immobilier.

Les banques et l’évaluation immobilière

Jusqu’à maintenant, les pratiques d’évaluation immobilière étaient hétérogènes.

Concrètement, les banques faisaient un peu ce qu’elles voulaient en la matière bien qu’elles devaient conseiller leur clientèle.

Désormais, un encadrement plus sérieux s’opère.

Ainsi, pour mieux apprécier la valeur d’un bien immobilier et décide d’un éventuel déblocage d’un crédit immobilier, la banque a 2 choix devant elle :

  •      Faire évaluer en interne
  •      Demander le concours d’un agent immobilier local.

Avec la nouvelle réglementation MCD, les banques ont pour obligation de mesurer les risques de financement en définissant la valeur hypothécaire du logement concerné.

Pour cela, elles doivent maintenant passer par l’intermédiaire d’experts indépendants qui sont chargés de s’assurer que le prix affiché est bel et bien le prix visé pour garantir l’emprunt.

Les experts en évaluation immobilière

Avec cette réglementation bancaire, les experts chargés de l’évaluation immobilière doivent être indépendants et assurément qualifiés.

Or, cette activité, toujours peu réglementée, car non reconnue officiellement par le Conseil d’État, va donc se professionnaliser.

Chaque expert a alors l’obligation de :

  •      Suivre une formation annuelle
  •      S’appuyer sur des normes internationales
  •      Être affilié à une organisation professionnelle qui a signé la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Professionnalisation du métier d’expert en évaluation immobilière

En professionnalisant le métier d’expert en évaluation immobilière, on contraint les banques à faire appel au service de l’expert en question.

Cette initiative de la part de la Directive européenne du crédit immobilier est double :

  •      Diminuer au maximum les risques pour le prêteur
  •      Permettre à l’emprunteur d’obtenir des informations précises et plus transparentes à propos du prix du bien et de la valeur du prêt.

Avec cette nouvelle réglementation, la Commission européenne cherche à instaurer ce que l’on peut nommer un « prêt responsable » qui est essentiel dans la relation de confiance entre les différents acteurs d’un crédit immobilier.

Les prêts seront davantage raisonnés et les banques seront tenues de sensibiliser les emprunteurs et de les mettre en garde le cas échéant.

Grâce à cette nouvelle réglementation, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont censées être meilleures, autant pour le prêteur que pour le consommateur.

Cependant, une question demeure : est-ce que cette nouvelle réglementation ne va-t-elle pas alourdir le processus d’octroi du crédit immobilier ?

Les données immobilières géolocalisées

By | Notation immobilière, Professionnel | No Comments

Aujourd’hui, Internet joue un rôle de plus en plus prépondérant dans nos décisions. La technologie ne cesse d’évoluer et de s’affiner et l’on découvre tous les jours de nouvelles applications.

La géolocalisation est désormais quelque chose de populaire, car nous utilisons tous des données géographiques pour nous déplacer ou signaler notre présence.

Le secteur immobilier a bien compris ce phénomène et a décidé d’ajouter une corde à son arc en proposant une estimation des biens immobiliers grâce aux données géolocalisées.

Se différencier des concurrents

La géolocalisation des annonces immobilières est une nouvelle opportunité à ne pas manquer, elle permet de se démarquer de ses concurrents, notamment si ces derniers ne jouent pas nécessairement la carte de la transparence.

Grâce aux données immobilières géolocalisées (situation géographique, présence de commerces de proximité, d’écoles, de transports en commun, absence ou présence de balcon, d’ascenseur, environnement proche, accessibilité, etc.), vous pouvez en apprendre davantage sur votre futur logement rien qu’en naviguant sur Internet.

Contrairement à certaines agences immobilières ou à des agents immobiliers peu scrupuleux, la géolocalisation des données immobilières permet de proposer de biens en toute quiétude, sans craindre un vice caché.

Grâce à cet outil, tous les acteurs de marché immobilier (prêteur comme emprunteur) peuvent lutter contre l’opacité dudit marché. Ainsi, chaque bien immobilier est mieux évalué, mieux noté.

Avantages des données immobilières géolocalisées

Que votre projet concerne un logement résidentiel ou un bien immobilier tertiaire, géolocaliser l’annonce immobilière suscite l’intérêt et parfois divise.

Tandis que les locataires et les acheteurs sont en demande d’un maximum de précisions pour optimiser leurs recherches, les agences immobilières hésitent parfois à dévoiler l’adresse exacte d’un bien de peur que le locataire ne les contacte pas.

Pourtant, les données immobilières géolocalisées ont de vrais avantages.

Une mise en avant des annonces

Pour les professionnels de l’immobilier — mais aussi pour les consommateurs — il est indéniable que les annonces immobilières sont davantage consultées.

En effet, de plus en plus d’utilisateurs cherchent à affiner leurs résultats de recherche pour définir exactement dans quel secteur et quel est l’environnement du logement souhaité.

Contrairement à une annonce qui n’affiche pas une adresse exacte en indiquant grosso modo le quartier ou l’arrondissement, une annonce géolocalisée a plus de chances d’être vue, car elle répondra d’emblée aux attentes du consommateur.

À choisir entre une annonce immobilière qui indique que l’appartement à visiter est situé en centre-ville sans autres indications et une annonce qui précise l’adresse de la rue ainsi que les commodités les plus proches, il est évident que la seconde annonce sera davantage consultée.

Une multiplication des prises de contact

Avec les données immobilières géolocalisées, une annonce est susceptible de susciter davantage l’intérêt.

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est l’assurance de gagner près de 20 % de leads supplémentaires, que ce soit avec les appels téléphoniques ou par un formulaire de contact.

Pour ce qui est des chiffres, on estime que la hausse du volume de visualisation depuis un résultat de recherche avec des données géolocalisées est de 75 % quand le taux de conversion sur l’annonce tourne autour de 25 %.

Contrairement à ce que l’on peut penser, les prises de contact sont plus nombreuses avec l’utilisation de données immobilières géolocalisées.

C’est donc un formidable outil très attendu par les utilisateurs et qui s’avère rentable pour les agences immobilières.

La géolocalisation est maintenant une pratique assumée

De nos jours, la géolocalisation prend de plus en plus d’ampleur.

Concrètement, près de 52 % des annonces d’agences sont aujourd’hui géolocalisées. Et dans certains secteurs précis, à l’instar des bureaux à louer à Paris par exemple, ce taux grimpe déjà jusqu’à 80 %.

Loin d’être une pratique marginale, l’utilisation de données immobilières géolocalisées devient une nouvelle pratique à prendre définitivement en compte.

Qui de Patrim ?

Depuis le 1er mai 2017, les consommateurs peuvent avoir gratuitement accès à une base de données qui recense toutes les ventes des biens immobiliers dans l’Hexagone.

Cette base de données, appelée Patrim, permet de se faire une idée du prix réel d’un bien immobilier dans un quartier ou dans une rue précise.

Patrim est une véritable caverne d’Alibaba, car chacun peut bénéficier d’un service en ligne d’aide à l’estimation d’un bien immobilier, que l’on soit acheteur ou vendeur.

Le consommateur dispose d’informations essentielles pour prendre sa décision comme le type de bien, l’adresse exacte, l’étage, l’année de construction, le nombre de pièces, le prix et la date de vente.

Il peut également obtenir des informations plus poussées comme la présence d’un ascenseur, d’une piscine, d’un bacon ou d’une terrasse.

Autant de données géolocalisées qui aideront, sans aucun doute, à franchir l’étape de l’achat ou de la vente.

En résumé, on sait que l’offre en matière de portail d’annonces immobilières est pléthorique sur le marché immobilier français.

Avec des données immobilières géolocalisées, on sort du lot, car on offre une visibilité supplémentaire.

Les internautes peuvent maintenant focaliser leurs recherches sur des critères très précis comme le type de bien, la localisation géographique, le prix, mais surtout des critères plus personnels comme la luminosité, la qualité de l’air, l’environnement proche, le calme, la sécurité.