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Clement Goude

Calculer la révision d’un loyer

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Chaque année, au moment de l’anniversaire du bail de leurs locataires, les propriétaires sont l’opportunité de réviser le loyer en suivant l’indice de référence des loyers. C’est un indice publié par l’INSEE.

Toutefois, cela s’avère possible uniquement si une clause d’indexation figure au contrat de bail.

Comment calculer la révision d’un loyer ? Comment calculer le loyer d’un appartement ?  À quel moment précis le propriétaire peut-il le faire et en informer son locataire ?

Comprendre l’indexation du loyer

Lors de la signature du bail de location — qu’il concerne un logement ou un commerce par ailleurs — est fixé le montant du loyer.

Toutefois, il peut par la suite être indexé chaque année grâce à la clause d’indexation du loyer inscrite dans le contrat de bail.

Cette indexation s’effectue sur la base d’un indice légal publié par l’INSEE, à savoir l’IRL (l’indice de référence des loyers).

La valeur de l’IRL varie en fonction des prix à la consommation, hors loyers et hors tabac. Cette évolution est calculée sur une moyenne des 12 derniers mois et est publiée au cours du 1er mois de chaque trimestre.

Au 1er juin 2018, l’indice de référence des loyers était de 127,22.

C’est pourquoi le propriétaire qui désire faire évoluer le montant de ses loyers doit toujours se renseigner en amont sur le dernier indice publié par l’INSEE.

À quel moment procéder à la révision du loyer ?

La révision du loyer s’effectue une fois de l’an.

Il peut être fait à une date convenue entre le bailleur et le locataire. La date sera alors inscrite dans le contrat de bail.

Mais elle peut aussi se faire au moment de l’anniversaire du bail. Concrètement, cela signifie que la 1ère indexation de loyer s’effectue 1 an après l’entrée du locataire dans les lieux en se basant sur la dernière valeur de l’IRL publié.

Selon la loi ALUR de 2014, si le bailleur n’exprime pas son envie de réviser le loyer de son logement dans un délai de 12 mois à partir de sa prise d’effet, il perd alors toute légitimité d’utiliser la clause d’indexation des loyers.

Comment calculer la révision d’un loyer ?

Même si la fixation des loyers est relativement libre en règle générale, notamment pour les locaux à usage d’habitation, la révision du loyer est très encadrée.

Le calcul à partir d’un indice légal de référence permet de protéger le locataire contre toute situation abusive.

Avant de réviser un loyer, le propriétaire doit prendre en compte 3 éléments essentiels :

  •      Le montant actuel du loyer
  •      L’IRL du trimestre de référence fourni par l’INSEE
  •      L’IRL du même trimestre mais de l’année précédente.

Le calcul est alors relativement simple.

(Loyer en cours x IRL du trimestre de référence du contrat de bail) / IRL du trimestre de l’année précédente.

Une révision de loyer non rétroactive

La révision de loyer ne peut être rétroactive.

Ainsi, la demande de révision du loyer peut être formulée au locataire dans l’année qui suit cette augmentation de loyer.

La révision est alors effective dès la demande. L’IRL qui doit être pris en compte est alors celui du dernier trimestre.

Dès lors, il est impossible d’obtenir une révision de loyer rétroactive, car si la demande n’est pas faite dans les temps impartis, le propriétaire perd toute opportunité d’utiliser cette indexation.

En ce qui concerne la demande en elle-même, le propriétaire doit rédiger une lettre de demande de révision de loyer et l’envoyer en recommandé avec un A/R.

Dans cette lettre doivent figurer obligatoirement le montant de l’indice de référence des loyers, le trimestre de référence ainsi que l’année de référence.

Enfin, il ne faut pas oublier de préciser le montant du nouveau loyer révisé.

La révision du loyer figure parmi les 3 tâches principales dont le bailleur doit s’occuper chaque année. Les deux autres tâches sont la régularisation des charges et la demande de documents obligatoires comme l’attestation d’assurance habitation

Calculer le loyer d’un appartement

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Comment calculer le loyer d’un appartement ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Comment réaliser l’estimation d’un loyer ? Et que comprend ce montant ?

Louer un appartement implique de faire payer un loyer à un locataire. Le propriétaire doit alors fournir une quittance de loyer qui indique le montant du loyer ainsi que les charges versées pour une période donnée.

 

Le calcul du montant du loyer d’un appartement

Même si le propriétaire est habituellement la personne qui décide du montant du loyer, il est toujours possible pour le futur locataire, lors de la signature du bail de location, de négocier une baisse de loyer.

Toutefois, cette pratique se raréfie.

Pour calculer le loyer d’un appartement, le propriétaire prend en compte plusieurs éléments :

  •      La situation géographique de l’appartement : selon la région, la ville, le quartier, le montant du loyer d’un appartement varie sensiblement. Bien entendu, le montant s’avère plus élevé dans les grandes agglomérations. S’il est proche d’un axe routier, d’une école ou de commerces, s’il bénéficie d’une vue agréable ou s’il se situe dans un lieu renommé, sa valeur s’accroît.
  •      Appartement meublé ou nu : si l’appartement est loué déjà meublé, le montant du loyer est plus important que pour un logement nu. Ceci s’explique notamment par le fait que ce type de logement est souvent vacant, car les périodes de location sont plus courtes. De plus, les impôts du bailleur sont souvent plus élevés pour un logement meublé par rapport à un appartement vide.
  •      Les caractéristiques du bien immobilier (son âge, son état) : la qualité du bâtiment et du logement participe à l’évaluation du montant du loyer d’un appartement. Ainsi, l’état de la façade, l’état du logement intérieur, mais aussi la présence éventuelle d’équipements ainsi que les matériaux utilisés entrent dans les éléments décisifs.
  •      La surface habitable : surface au sol, sans escaliers, ni murs, ni embrasures de portes.
  •      La présence de services annexes : ascenseur, concierge, gardiennage, interphone, etc.
  •      Présence d’un jardin ou d’une cour privative : si l’appartement dispose d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin ou donne directement sur une cour intérieure, le prix du loyer va grimper. Ces éléments sont des bonus très recherchés et appréciés notamment en milieu urbain.
  •      Présence d’un parking : c’est un atout pour une location d’appartement. Par conséquent, le parking fait monter le montant du loyer.
  •      Le niveau de performance énergétique : un appartement bien isolé génère moins de frais énergétiques, notamment pour le chauffage. C’est un critère essentiel qui joue sur le prix du loyer.

Révision du loyer d’un appartement

La révision d’un loyer n’est pas la réévaluation du loyer.

En effet, la révision du loyer s’applique chaque année du bail selon une date consentie entre les deux parties.

La réévaluation du loyer intervient dans 2 cas :

  •      Suite à des travaux d’amélioration du propriétaire bailleur en cours du bail
  •      En cas de renouvellement de bail.

La révision du loyer d’un appartement se base sur un indice de référence des loyers fourni par l’INSEE.

Dans le contrat de location, le locataire trouve la date de référence de l’indice INSEE qui est pris en compte pour calculer la révision du loyer. Si rien n’est écrit alors le dernier indice publié au moment de la signature du contrat fait foi.

Quelques généralités pour les loyers en France

En France, le loyer moyen d’un appartement tourne autour de 11,50 €/m², toutes surfaces et toutes régions confondues. Il monte à 14 €/m² pour un appartement et près de 9 €/m² pour une maison en moyenne.

Ces chiffres permettent d’aider pour calculer le loyer d’un appartement.

Si on entre dans les détails, le prix d’un loyer varie selon le type de logement.

Ainsi, pour :

  •      1 studio : environ 17 €/m²
  •      T2 : 12 €/m²
  •      T3 : 11 €/m²
  •      T4 : 10 €/m²

Les prix sont toujours plus élevés pour les petites surfaces.

À remarquer, enfin, que les loyers d’un appartement sont plus élevés en IDF, en région PACA et en Corse. Les plus accessibles, en revanche, sont en Bretagne, dans le Limousin et l’Auvergne.

En fonction de tous ces éléments, on se rend compte que calculer le prix d’un appartement n’est pas le fruit du hasard.

Même si ce montant peut être choisi librement, il doit être élaboré en fonction du marché actuel, c’est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande.

À consulter aussi : Calculer le loyer d’une maison ; Estimation du loyer: comment connaître le bon montant d’un bien en location

Calculer le loyer d’une maison

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Calculer le loyer d’une maison pour la mise en location est généralement une étape décisive pour chaque propriétaire.

Même si, en France, il est tout à fait admis de fixer librement le montant d’un loyer de maison — excepté pour les cas bénéficiant d’un système défiscalisation (Scellier, Duflot, etc.) — cela peut rapidement devenir préjudiciable pour vous de déterminer un montant trop élevé ou, au contraire, sous-évalué.

Comment réaliser l’estimation d’un loyer ? Quels sont les éléments à prendre en compte ?

Calculer le loyer d’une maison selon les bases de données officielles

Il existe des instances officielles pour avoir une idée précise des prix pratiqués en termes de location d’une maison.

Ainsi, l’observatoire Clameur fournit en libre accès une base de données des loyers dans plus de 1200 villes.

D’autres observatoires proposent également de comparer leurs bases de données comme c’est le cas pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ou dans les différentes agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL).

Détailler les caractéristiques d’une maison

Pour affiner le montant du loyer de la maison à louer, il est important de cerner ses défauts et ses qualités.

Plusieurs points peuvent être pris en compte pour vous simplifier la tâche :

  •      La situation géographique de la maison : est-elle en centre-ville ? Proche des commerces ou des transports ? Si c’est le cas, ce sont des points qui valorisent votre bien immobilier.
  •      La qualité de la maison : est-elle en bon état ? Faut-il refaire la façade extérieure ? Changer l’agencement intérieur ? Améliorer le système de chauffage ? La maison est-elle ancienne ou neuve ?
  •      La superficie au sol : aussi appelée surface habitable, cette notion est très importante. Le loyer au mètre carré d’une petite maison est toujours plus élevé que pour une grande maison, car la demande concerne habituellement les petites surfaces.
  •      L’orientation de la maison : est-elle tournée vers le sud ? A-t-elle un vis-à-vis ? Ces éléments peuvent servir ou desservir votre maison et jouer dans le calcul du loyer.
  •      Les performances énergétiques : comment est classée votre maison ? Une récente étude démontre une nette baisse de 12 % environ entre une maison classée A et une autre classée G. De même, si votre maison est entièrement équipée, le mobilier et l’équipement sont pris en compte dans le calcul du loyer, ce qui peut expliquer des variations de loyers allant jusqu’à 30 % pour un même bien.

Le plafonnement des loyers

Dans certaines zones appelées zones tendues, le montant du loyer peut être plafonné.

On parle de zone tendue quand la demande locative s’avère très importante.

Loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) prévoit un encadrement des loyers là où le marché de location est tendu et où un observatoire des loyers est mis en place.

Un arrêté préfectoral fixe alors 3 loyers de référence : un loyer minoré, un loyer médian de référence et un loyer majoré.

La loi ALUR concerne actuellement 28 zones tendues : ce sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Si votre maison se situe dans une zone tendue, vous ne pouvez pas calculer un montant supérieur au loyer médian majoré.

Lois Scellier et Pinel

Pour les maisons achetées dans le cadre d’un dispositif fiscal, il est aussi important de respecter un plafond de loyer qui est fixé et réévalué chaque année.

Pour la loi Scellier, c’est une réduction d’impôt qui dépend du loyer plafonné, mais aussi des revenus de votre locataire.

Pour la loi Pinel, elle concerne les investissements locatifs réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt si le loyer est plafonné. De plus, vous devez vous engager à louer votre maison pendant 6 ou 9 ans.

Enfin, si votre maison n’entre dans aucun dispositif légal en particulier, vous pouvez librement calculer le montant du loyer de votre maison.

Découvrez aussi notre article : « Estimation du loyer : comment connaître le bon montant d’un bien en location« 

AVM : Modèle Automatisé d’Evaluation

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il existe diverses techniques qui s’avèrent plus ou moins précises. Parmi l’une d’elles, le modèle d’évaluation automatisée sort du lot.

Mais que vaut cette nouvelle pratique ? Peut-on se fier à ces modèles automatisés d’évaluation, aussi appelés « Automated Valuation Models » (AVM) ?

Comprendre ce qu’est un modèle automatisé d’évaluation (AVM)

Un modèle automatisé d’évaluation est, comme son nom l’indique, un service qui vous permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier.

Cette estimation s’effectue quasiment à 100 % par ordinateur qui utilise un modèle mathématique ainsi qu’une base de données de la valeur des propriétés connues dans le secteur concerné.

D’autres critères et sources de data peuvent également entrer en jeu pour affiner l’évaluation : on pense notamment à l’avis d’experts, à la valeur des travaux effectués.

Il existe 2 méthodes pour utiliser un AVM à bon escient :

  •      Le modèle avec indice des ventes répétées : cet indice prend en compte les variations des prix au fil des années pour la maison en question et les autres propriétés semblables ont été vendues ou refinancées.
  •      L’autre modèle est appelé « modèle hédonique » : cette méthode permet de déterminer une valeur absolue à votre bien immobilier. Comment cela se fait-il ? Le modèle hédonique trouve une valeur d’un bien en le divisant en plusieurs parties (nombre de chambres, superficie du bâtiment, âge de celui-ci, etc.) et en attribuant une valeur à chacune. Chacune de ces valeurs est additionnée.

D’autres éléments peuvent ensuite s’ajouter pour toujours affiner la recherche de la valeur la plus juste du bien immobilier.

Cela peut être l’environnement proche de la maison ou de l’appartement, l’attractivité de la zone, la présence de commerces de proximité, la notoriété du quartier, la présence d’écoles, les perspectives de développement ou encore le sentiment de sécurité.

Chacun de ces éléments a son importance dans l’évaluation du bien immobilier et peut, à tout instant, avoir une influence sur le prix final de vente.

Connaître la différence entre évaluation immobilière et expertise

Dans l’esprit de certains, la frontière entre évaluation immobilière et expertise immobilière s’avère parfois floue.

Concrètement, l’évaluation immobilière vise à déterminer le prix le plus juste afin de vendre un bien immobilier dans les meilleurs délais possible et surtout au meilleur prix.

Pour ce qui est de l’expertise immobilière, elle cherche à apprécier une valeur vénale dans le but de calculer les droits de succession ou un impôt de solidarité sur la fortune par exemple. Elle peut aussi apprécier la valeur locative d’un logement en fonction de plusieurs paramètres financiers, techniques ou même juridiques.

Les avantages et inconvénients d’un AVM

Les atouts d’un AVM

Plusieurs avantages ont été mis en avant par les experts immobiliers à propos du modèle d’évaluation automatisé.

Le premier atout est de gagner du temps, mais aussi de l’argent et des ressources. Cela s’explique par le fait que l’AVM peut être réalisé en ligne.

L’autre atout majeur d’un tel modèle d’évaluation pour un bien immobilier est qu’il s’avère plus difficile de commettre une fraude immobilière.

Enfin, il faut savoir que des entreprises indépendantes proposent leurs services de modèles automatisés d’évaluation aux propriétaires sur Internet pour une totale neutralité.

Les inconvénients d’un AVM

Comme toute technologie, le modèle automatisé d’évaluation comporte lui aussi des inconvénients.

En effet, l’ordinateur — aussi puissant et élaboré qu’il puisse être — ne peut faire qu’une supposition éclairée à propos de la valeur d’un bien immobilier.

Toutes les variables ne sont pas toujours prises en compte comme c’est le cas avec l’état dudit bien immobilier par exemple.

De même, le modèle automatisé d’évaluation s’avère moins précis lors de l’évaluation d’un nouveau bien immobilier qui vient de se construire.

Cela s’explique par le fait qu’il existe moins de données pour l’aider à effectuer les comparaisons. L’AVM ne peut utiliser que des maisons semblables qui sont entrées dans sa base de données au lieu d’absorber les données de la nouvelle construction.

À propos de Patrim

Parmi les différentes bases de données pour évaluer la valeur d’un bien immobilière, il en existe qui est reconnue et que nombre de professionnels de l’immobilier utilisent : la base Patrim Usagers.

Voici un outil conçu par la Direction générale des finances publiques (DGFP) et qui recense jusqu’à 20 millions de transactions immobilières.

Bien entendu, la base de données Patrim Usagers ne fournit pas d’estimation pour un quelconque bien, mais elle indique les tarifs auxquels des logements situés dans votre zone géographique ont été vendus.

On retrouve ce service sur le site impots.gouv.fr.

Rappelons que Patrim n’est aucunement un outil d’évaluation du prix au mètre carré. Il permet d’avoir un aperçu de l’approche de l’administration fiscale à propos de la valeur vénale d’un bien immobilier pour calculer les droits de succession ou l’ISF.

Cet outil, très utile et pertinent de surcroît, est à croiser avec l’utilisation d’un modèle automatisé d’évaluation pour obtenir une estimation d’un logement.

Lire aussi :  Evaluer un patrimoine immobilier avec le nouvel impôt IFI

Les API immobilières : les nouveaux outils des professionnels de l’immobilier

By | Estimation de bien, Professionnel | No Comments

Avec l’explosion des applications, il n’en fallait pas moins pour que le monde l’immobilier s’y mette également. Désormais, il existe toute une panoplie d’applications (API) pour dénicher votre logement dans une zone donnée, d’autres pour effectuer une estimation immobilière ou encore pour publier une petite annonce immobilière.

Quel est l’impact des API immobilières ? Apportent-elles un plus dans le processus d’acquisition immobilière ?

Les atouts d'une API immobilière

Les API immobilières permettent de récolter et de réutiliser des informations possédées par d’autres acteurs du monde immobilier, que ce soit prêteur, intermédiaire ou consommateur.

Les atouts d’une API immobilière offrent 4 « superpouvoirs » aux professionnels de l’immobilier :

  •      Les agences immobilières peuvent détecter, organiser et gérer un grand nombre de données immobilières. Cela apporte un avantage compétitif non négligeable dans la capacité de traiter une information en temps réel.
  •      Les différents acteurs immobiliers bénéficient d’un coût minimal tout en bénéficiant d’une rapidité de croissance et d’une forte rentabilité.
  •      Grâce aux API immobilières et à la récolte des datas immobilières, les agences immobilières bénéficient d’un feedback en temps réel afin de mieux cerner les mouvements du marché immobilier. Elles peuvent alors ajuster leurs offres sur-le-champ, répondre aux besoins des consommateurs à chaque instant.
  •      Une dimension intime : en effet, les acteurs immobiliers utilisent leur connaissance du client pour affiner leur expérience avec eux. On parle alors de personnalisation, de customisation à grande échelle. Elles créent une sorte de relation intime et durable qui fait que le client se sent pris en charge, car l’on répond à ses besoins propres.

L’enjeu de la big data pour l’immobilier

Les questions de la big data

Qui dit API dit big data.

Grosso modo, on parle de méga données ou à une forte quantité de données disponibles pour les entreprises, en l’occurrence les agences immobilières.

Les data sont générées en rand nombre et surtout de façon continue. Les informations ainsi récoltées sont continuellement mises à jour, ce qui permet aux outils d’évoluer en temps réel.

Avec la big data, on récupère de nombreux types de données, notamment les coordonnées GPS, des informations sur des transactions, sur des conversations, sur des profils d’utilisateurs, sur des lieux ou encore sur l’utilisation même de sites et d’applications.

Grâce à la big data, il devient possible de savoir quel prospect doit être contacté à un moment précis, on peut prévoir l’évolution des prix sur le marché immobilier grace à une API d’estimation immobilière ou avoir une idée précise des comportements des utilisateurs.

Big data et immobilier

Les enjeux de la big data pour l’immobilier sont importants.

En effet, les données dans l’immobilier ne manquent pas. Grâce à une API, il est facile de récolter des données sur :

  •      Le nombre de transactions
  •      L’évolution des prix
  •      L’environnement ou l’urbanisme
  •      Le nombre de constructions dans un secteur précis
  •      Le nombre d’annonces immobilières visualisées par un internaute avant son 1er contact avec une agence
  •      Le délai moyen entre le 1er contact et la signature d’un contrat
  •      Le délai entre 2 projets immobiliers
  •      Le délai moyen d’une transaction immobilière
  •      Etc.

Toutes ces informations récupérées avec une API immobilière — et, par conséquent, la big data au sens plus large — concernent le parcours utilisateur. Elles permettent aux agences immobilières d’adapter leur offre et de comparer leurs performances.

Mais on peut aussi décider de cibler les API immobilières pour une demande plus précise comme connaître le taux de réussite d’une ville, identifier les investissements en matière d’énergie renouvelable, déterminer le nombre de commerces, etc.

Avec ce genre d’informations, l’expérience utilisateur pour le consommateur s’avère plus personnalisée, plus ciblée, plus fiable. Depuis chez lui ou depuis son téléphone, il peut accéder à un grand nombre de données qui vont l’aider dans sa décision d’achat ou de vente immobilière.

API immobilière : une révolution ?

Naturellement, le secteur immobilier crée énormément de données.

Chaque internaute qui vient consulter une petite annonce, qui cherche un logement ou qui désire évaluer le prix de son bien immobilier laisse plusieurs données qui sont réutilisées pour affiner les recherches.

Les données immobilières ne concernent pas uniquement les clients. Quand on parle de nombre de constructions ou du prix de vente par ville, ce genre d’information s’avère être une clé de différenciation pour les différents acteurs du marché immobilier.

Aujourd’hui, il est tout à fait possible de structurer par type de data : données relatives aux clients, données concernant un quartier, une zone précise, un type de bien, etc.

Avec l’utilisation des API immobilières, l’utilisateur dispose d’une expérience incroyable où l’on peut répondre à ses besoins en temps réel, et ce, de façon tout à fait impartiale.

Bien sûr, l’utilisation d’une API immobilière ne remplacera jamais l’expérience de terrain ni le métier d’un agent immobilier. Mais cela s’avère désormais un outil indispensable quand on décide de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente immobilière.

Mortgage Credit Directive : La directive européenne MCD

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Le monde du crédit immobilier évolue constamment. Dorénavant, tous les acteurs et professionnels de ce milieu doivent suivre un nouveau cadre réglementaire appelé le « mortgage credit directive » ou « directive du crédit immobilier ».

Que vous soyez un banquier, un courtier immobilier, un agent immobilier ou un expert de l’estimation immobilière, cette directive européenne précise vos diplômes, votre expérience ou votre formation de conseil en financement immobilier.

La directive MCD : ce qui change avec son entrée

La directive européenne MCD (Mortgage Credit Directive) concerne principalement les offres de prêts immobiliers émises depuis le 1er juillet 2016.

Dans les dispositions prévues à cet effet, on peut comptabiliser :

  •      La mise en place d’un service de conseil : ce service a pour objectif de délivre run contrat de crédit approprié.
  •      L’obligation d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur : on prend alors en compte ses revenus, son épargne, ses actifs ainsi que ses dépenses récurrentes et autres dettes.
  •      L’installation d’une évaluation du bien immobilier réalisé par un intermédiaire indépendant
  •      La possibilité d’agir sur toute l’Europe pour les courtiers immobiliers.

L’objectif de la MCD est de créer un marché européen du crédit immobilier résidentiel. Cette instauration est censée renforcer la protection du consommateur.

De nouveaux changements concrets avec la Mortgage Credit Directive

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Les impacts de la directive MCD

Suivre des formations

Certains changements et des mesures plus concrètes s’appliquent désormais avec la directive du crédit immobilier.

Désormais, les modalités de calcul pour le TAEG (taux annuel effectif global) vont changer.

Chaque acteur de l’IOBSP (intermédiaire en opérations de change et en services de paiement) doit consulter une nouvelle fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui résume les caractéristiques principales de l’offre du prêt.

Enfin, l’encadrement de la publicité et des informations préalables pour souscrire à un contrat immobilier sera renforcé.

Depuis mars 2017, tous les acteurs du secteur bancaire et des IOBSP (niveau 1, 2 et 3) qui proposent des crédits immobiliers doivent obligatoirement suivre une formation de 7 heures par an.

Les personnes particulièrement concernées sont les salariés exerçant directement des activités de proposition, d’élaboration, et de conseil en matière de contrat de crédit immobilier.

De plus, la Directive européenne MCD prévoit aussi une formation de 40 heures pour les banques, pour les personnes qui n’ont pas l’expérience professionnelle préalable.

Toutefois, certaines personnes peuvent être exemptées de cette formation, à savoir :

  •      Les collaborateurs titulaires d’un diplôme bancaire ou d’un diplôme de niveau III quant aux questions de finances, de gestion et d’économie
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle d’un an dans les fonctions liées à l’élaboration, à la proposition et au conseil de crédits dans les 3 dernières années
  •      Les collaborateurs ayant une expérience professionnelle de 3 ans dans les fonctions d’élaboration, de proposition et de conseil de contrats de crédit depuis ces 10 dernières années.

Toutes ces compétences doivent être justifiées à l’entrée dans la profession.

Ces compétences doivent être actualisées tous les ans.

Pourquoi la MCD impose-t-elle une formation régulière ?

Depuis 2017, les acteurs intervenant dans le processus d’élaboration, de proposition et de conseils de contrats de crédits immobiliers, mais aussi ceux qui entrent dans le cadre de l’intermédiation doivent justifier d’une compétence professionnelle.

Cette justification se fait par diplôme, par expérience professionnelle ou par le suivi de la formation professionnelle édictée par la MCD.

Ces formations concernent toutes les personnes qui entrent dans le processus de création ou de délivrance d’un contrat de crédit immobilier.

Chaque année, cette formation professionnelle adaptée permet d’actualiser les connaissances. Elle unifie la réglementation relative au secteur du crédit du prêt immobilier et crée un marché intérieur du crédit hypothécaire plus performant.

En effet, les consommateurs sont mieux informés et les prêts octroyés sont plus viables grâce à ce renforcement de connaissances.

L’avis de l’Autorité bancaire européenne sur la Mortgage Credit Directive

L’Autorité bancaire européenne (ABE) gère l’encadrement de la mise en place de la directive européenne du crédit immobilier pour tous les états membres de l’Union européenne.

Ses instructions fournies par l’ABE visent à protéger les consommateurs en combattant continuellement les abus et les comportements irresponsables de certains emprunteurs, mais aussi de prêteurs peu scrupuleux.

Grâce au dispositif MCD, de nouvelles méthodes d’évaluation de solvabilité et des actions en cas de défaillance de remboursement sont mises en place.

L’ABE met bien en avant le besoin de qualification de tous les intermédiaires en opération de banque et en services de paiement.

Que l’on soit un évaluateur immobilier, un distributeur de crédit consommateur, un personnel d’un établissement bancaire ou encore un IOBSP, la mise à jour annuelle des compétences est un gage supplémentaire de reconnaissance et de sécurité.

Réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers

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Le crédit immobilier est une opération soumise à de nombreuses contraintes et réglementations. Depuis le mois de juillet 2016, une ordonnance transpose la directive européenne sur le crédit immobilier, c’est-à-dire que la banque doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée et évaluer la solvabilité de ce dernier.

Cette nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers prend le nom de Directive européenne sur le crédit immobilier (ou « Mortgage Credit Directive » – MCD).

L'Europe et le crédit immobilier

Avec la nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers, l’Europe a pour objectif de rationaliser le marché du crédit immobilier dans tous les états de l’Union européenne.

L’ambition de cette nouvelle entité est de concevoir un marché intérieur du crédit hypothécaire plus sûr, plus efficace, mieux contrôlé en sécurisant la viabilité des prêts accordés par les organismes bancaires.

Cela permet aussi, pour les emprunteurs, d’être mieux informés.

Concrètement, la MCD encadre 3 acteurs principaux du marché immobilier que sont les prêteurs, les emprunteurs et les intermédiaires.

Comment est née la nouvelle réglementation bancaire MCD ?

Origine de la MCD

La nouvelle réglementation bancaire MCD est née directement de la crise américaine des subprimes de 2008.

À l’époque, rappelons-le, la fragilité des emprunts immobiliers consentis par les banques durant des années a contribué au développement d’une bulle immobilière. Au moment de son explosion, Wall Street a basculé et a entrainé le monde entier dans une vaste période de récession.

L’Europe a voulu réagir. C’est pourquoi elle a décidé de créer une réglementation qui impose aux prêteurs comme aux emprunteurs des pays de l’Union européenne une totale fiabilité des crédits. Ceci a pour objectif, évidemment, d’éviter la formation d’une nouvelle bulle de ce type.

Un encadrement sérieux

La nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation immobilière a été adoptée en février 2014. Les pays membres de l’Union européenne ont eu jusqu’en mars 2016 pour la transposer dans leur droit national respectif.

L’Autorité bancaire européenne (ABE) les a aidés grâce à un document précis qui stipulait l’encadrement de cette mesure grâce à des objectifs précis :

  •      Lutter contre les comportements irresponsables des emprunteurs et des prêteurs
  •      Appliquer une nouvelle méthode pour évaluer la solvabilité des emprunteurs
  •      Mettre en place des actions pour faire face aux défaillances dans les remboursements de prêts immobiliers
  •      Mieux encadrer les activités des IOBSP (intermédiaires en opération de banque et service de paiement) avec une obligation de validation d’une formation professionnelle

La relation en détail des banques avec le crédit immobilier

L’instauration de la MCD comme nouvelle réglementation bancaire bouleverse l’approche de l’octroi du crédit immobilier.

Ceci a pour but de favoriser une relation de confiance entre l’emprunteur et la banque, mais aussi de diminuer les risques des deux côtés au moment de l’achat immobilier.

Les banques et l’évaluation immobilière

Jusqu’à maintenant, les pratiques d’évaluation immobilière étaient hétérogènes.

Concrètement, les banques faisaient un peu ce qu’elles voulaient en la matière bien qu’elles devaient conseiller leur clientèle.

Désormais, un encadrement plus sérieux s’opère.

Ainsi, pour mieux apprécier la valeur d’un bien immobilier et décide d’un éventuel déblocage d’un crédit immobilier, la banque a 2 choix devant elle :

  •      Faire évaluer en interne
  •      Demander le concours d’un agent immobilier local.

Avec la nouvelle réglementation MCD, les banques ont pour obligation de mesurer les risques de financement en définissant la valeur hypothécaire du logement concerné.

Pour cela, elles doivent maintenant passer par l’intermédiaire d’experts indépendants qui sont chargés de s’assurer que le prix affiché est bel et bien le prix visé pour garantir l’emprunt.

Les experts en évaluation immobilière

Avec cette réglementation bancaire, les experts chargés de l’évaluation immobilière doivent être indépendants et assurément qualifiés.

Or, cette activité, toujours peu réglementée, car non reconnue officiellement par le Conseil d’État, va donc se professionnaliser.

Chaque expert a alors l’obligation de :

  •      Suivre une formation annuelle
  •      S’appuyer sur des normes internationales
  •      Être affilié à une organisation professionnelle qui a signé la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Professionnalisation du métier d’expert en évaluation immobilière

En professionnalisant le métier d’expert en évaluation immobilière, on contraint les banques à faire appel au service de l’expert en question.

Cette initiative de la part de la Directive européenne du crédit immobilier est double :

  •      Diminuer au maximum les risques pour le prêteur
  •      Permettre à l’emprunteur d’obtenir des informations précises et plus transparentes à propos du prix du bien et de la valeur du prêt.

Avec cette nouvelle réglementation, la Commission européenne cherche à instaurer ce que l’on peut nommer un « prêt responsable » qui est essentiel dans la relation de confiance entre les différents acteurs d’un crédit immobilier.

Les prêts seront davantage raisonnés et les banques seront tenues de sensibiliser les emprunteurs et de les mettre en garde le cas échéant.

Grâce à cette nouvelle réglementation, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont censées être meilleures, autant pour le prêteur que pour le consommateur.

Cependant, une question demeure : est-ce que cette nouvelle réglementation ne va-t-elle pas alourdir le processus d’octroi du crédit immobilier ?

Les données immobilières géolocalisées

By | Notation immobilière, Professionnel | No Comments

Aujourd’hui, Internet joue un rôle de plus en plus prépondérant dans nos décisions. La technologie ne cesse d’évoluer et de s’affiner et l’on découvre tous les jours de nouvelles applications.

La géolocalisation est désormais quelque chose de populaire, car nous utilisons tous des données géographiques pour nous déplacer ou signaler notre présence.

Le secteur immobilier a bien compris ce phénomène et a décidé d’ajouter une corde à son arc en proposant une estimation des biens immobiliers grâce aux données géolocalisées.

Se différencier des concurrents

La géolocalisation des annonces immobilières est une nouvelle opportunité à ne pas manquer, elle permet de se démarquer de ses concurrents, notamment si ces derniers ne jouent pas nécessairement la carte de la transparence.

Grâce aux données immobilières géolocalisées (situation géographique, présence de commerces de proximité, d’écoles, de transports en commun, absence ou présence de balcon, d’ascenseur, environnement proche, accessibilité, etc.), vous pouvez en apprendre davantage sur votre futur logement rien qu’en naviguant sur Internet.

Contrairement à certaines agences immobilières ou à des agents immobiliers peu scrupuleux, la géolocalisation des données immobilières permet de proposer de biens en toute quiétude, sans craindre un vice caché.

Grâce à cet outil, tous les acteurs de marché immobilier (prêteur comme emprunteur) peuvent lutter contre l’opacité dudit marché. Ainsi, chaque bien immobilier est mieux évalué, mieux noté.

Avantages des données immobilières géolocalisées

Que votre projet concerne un logement résidentiel ou un bien immobilier tertiaire, géolocaliser l’annonce immobilière suscite l’intérêt et parfois divise.

Tandis que les locataires et les acheteurs sont en demande d’un maximum de précisions pour optimiser leurs recherches, les agences immobilières hésitent parfois à dévoiler l’adresse exacte d’un bien de peur que le locataire ne les contacte pas.

Pourtant, les données immobilières géolocalisées ont de vrais avantages.

Une mise en avant des annonces

Pour les professionnels de l’immobilier — mais aussi pour les consommateurs — il est indéniable que les annonces immobilières sont davantage consultées.

En effet, de plus en plus d’utilisateurs cherchent à affiner leurs résultats de recherche pour définir exactement dans quel secteur et quel est l’environnement du logement souhaité.

Contrairement à une annonce qui n’affiche pas une adresse exacte en indiquant grosso modo le quartier ou l’arrondissement, une annonce géolocalisée a plus de chances d’être vue, car elle répondra d’emblée aux attentes du consommateur.

À choisir entre une annonce immobilière qui indique que l’appartement à visiter est situé en centre-ville sans autres indications et une annonce qui précise l’adresse de la rue ainsi que les commodités les plus proches, il est évident que la seconde annonce sera davantage consultée.

Une multiplication des prises de contact

Avec les données immobilières géolocalisées, une annonce est susceptible de susciter davantage l’intérêt.

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est l’assurance de gagner près de 20 % de leads supplémentaires, que ce soit avec les appels téléphoniques ou par un formulaire de contact.

Pour ce qui est des chiffres, on estime que la hausse du volume de visualisation depuis un résultat de recherche avec des données géolocalisées est de 75 % quand le taux de conversion sur l’annonce tourne autour de 25 %.

Contrairement à ce que l’on peut penser, les prises de contact sont plus nombreuses avec l’utilisation de données immobilières géolocalisées.

C’est donc un formidable outil très attendu par les utilisateurs et qui s’avère rentable pour les agences immobilières.

La géolocalisation est maintenant une pratique assumée

De nos jours, la géolocalisation prend de plus en plus d’ampleur.

Concrètement, près de 52 % des annonces d’agences sont aujourd’hui géolocalisées. Et dans certains secteurs précis, à l’instar des bureaux à louer à Paris par exemple, ce taux grimpe déjà jusqu’à 80 %.

Loin d’être une pratique marginale, l’utilisation de données immobilières géolocalisées devient une nouvelle pratique à prendre définitivement en compte.

Qui de Patrim ?

Depuis le 1er mai 2017, les consommateurs peuvent avoir gratuitement accès à une base de données qui recense toutes les ventes des biens immobiliers dans l’Hexagone.

Cette base de données, appelée Patrim, permet de se faire une idée du prix réel d’un bien immobilier dans un quartier ou dans une rue précise.

Patrim est une véritable caverne d’Alibaba, car chacun peut bénéficier d’un service en ligne d’aide à l’estimation d’un bien immobilier, que l’on soit acheteur ou vendeur.

Le consommateur dispose d’informations essentielles pour prendre sa décision comme le type de bien, l’adresse exacte, l’étage, l’année de construction, le nombre de pièces, le prix et la date de vente.

Il peut également obtenir des informations plus poussées comme la présence d’un ascenseur, d’une piscine, d’un bacon ou d’une terrasse.

Autant de données géolocalisées qui aideront, sans aucun doute, à franchir l’étape de l’achat ou de la vente.

En résumé, on sait que l’offre en matière de portail d’annonces immobilières est pléthorique sur le marché immobilier français.

Avec des données immobilières géolocalisées, on sort du lot, car on offre une visibilité supplémentaire.

Les internautes peuvent maintenant focaliser leurs recherches sur des critères très précis comme le type de bien, la localisation géographique, le prix, mais surtout des critères plus personnels comme la luminosité, la qualité de l’air, l’environnement proche, le calme, la sécurité.

Évaluer son patrimoine immobilier avec le nouvel impôt IFI

By | Estimation de bien | No Comments

Aujourd’hui, l’ISF ne porte plus sur l’immobilier. C’est pourquoi l’évaluation du patrimoine immobilier se fait avec un nouvel impôt : IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Mais comment cela se passe-t-il ? Comment le calcul se fait-il ?

Comprendre l'IFI

Avec l’IFI, les placements financiers, l’épargne, mais aussi les autres valeurs mobilières sortent du patrimoine taxable de l’ISF.

On conserve uniquement les valeurs immobilières, c’est-à-dire que l’on supprime 19 % de l’assiette de l’ISF.

L’objectif de l’IFI est de ramener les exilés fiscaux et surtout inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.

Comment se calcule l’IFI ?

Comme pour l’ISF, l’IFI dispose des mêmes modalités de calcul.

Le montant de l’IFI brut s’obtient en appliquant un barème précis.

Le mécanisme de décote, qui s’applique aux patrimoines ayant une valeur entre 1,3 et 1,4 million d’euros, reste inchangé.

Le barème de l’IFI est identique à celui de l’ISF, c’est-à-dire qu’il est composé de 6 tranches d’imposition auxquelles s’appliquent des taux qui varient entre 0 et 0,15 %.

Les personnes redevables de l’IFI sont celles qui résident en France et qui, au 1er janvier de l’année en cours, possèdent un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable de plus de 1,3 million d’euros.

Mais ce n’est pas tout puisque les personnes résidant à l’étranger et ayant un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros sont également soumises à l’IFI.

Voici un tableau du barème en question

Valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu’à 800 000 euros 0 %
Entre 800 000 et 1,3 millions d’euros 0,50 %
Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros 0,70 %
Entre 2,57 et 5 millions d’euros 1 %
Entre 5 et 10 millions d’euros 1,25 %
Plus de 10 millions d’euros 1,50 %

Défiscalisation de votre patrimoine immobilier

Avec l’IFI, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 % au titre de résidence principale. Toutefois, les plafonds de l’ISF demeurent maintenus.

L’objectif de cette mesure est d’éviter que la somme de l’impôt sur le revenu et l’IFI soit supérieure de 75 % des revenus de l’année précédente.

Comment et quand déclarer l’IFI ?

Les biens détenus directement ou indirectement par le biais de structures sociétaires comme une SCPI sont assujettis à l’IFI.

L’immobilier qui est affecté à une activité professionnelle n’est pas pris en compte.

De même, les loueurs en meublé sont exonérés de l’IFI lorsqu’ils exercent leur activité à titre professionnel.

La déclaration de l’IFI est à rendre au plus tard le 15 juin de chaque année.

Elle peut se souscrire par Internet ou par l’intermédiaire d’un formulaire Cerfa (n° 15798).

En tant que redevable de l’IFI, vous devez vous référer à votre centre des impôts en joignant ladite déclaration à votre déclaration d’impôts.

Si votre bien immobilier est sous-estimé ou si vous avez omis d’évaluer des biens imposables, vous risquez d’encourir des pénalités à hauteur de 0,2 %/mois de retard, soit environ 2,4 %/an.

Actuellement, 150 000 foyers sont concernés par l’IFI.

Si vous faites votre 1ère déclaration IFI, sachez que tous les contribuables ayant déposé une déclaration ISF en 2017 reçoivent automatiquement une déclaration IFI en 2018.

Si vous décidez de déclarer votre patrimoine immobilier en ligne, vous devez déclarer votre IFI et vous pouvez alors bénéficier d’un délai supplémentaire habituel.

Vous pouvez également profiter de services en ligne comme l’estimation de l’IFI, un service de correction en ligne, l’accusé de réception de votre déclaration en ligne, etc.

Notez que l’administration fiscale autorise une marge d’erreur de 10 % en cas de sous-évaluation d’un bien immobilier.

Si vous déclarez avec retard votre patrimoine immobilier, une majoration peut alors s’appliquer. Elle est de 10 % de l’impôt dû jusqu’à 30 jours après mise en demeure de l’administration fiscale. Au-delà de ce délai, la majoration passe à 40 %.  

Utiliser Patrim pour évaluer son patrimoine immobilier

Afin de vous aider à déterminer la valeur la plus juste de votre patrimoine immobilier, l’administration fiscale met à votre disposition un outil performant qui vous aide à connaître le prix de biens similaires au vôtre.

Cet outil, c’est Patrim.

L’administration fiscale vous demande la valeur vénale de votre patrimoine immobilier, c’est-à-dire le prix qu’il vaut sur le marché.

Même si vous pouvez faire évaluer votre patrimoine immobilier par un expert indépendant (notaire, agent immobilier, expert en évaluation immobilière), l’outil Patrim s’avère une excellente solution pour affiner le montant.

La consultation de l’outil Patrim se fait en ligne sur le site impots.gouv.fr

Munissez-vous de vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) et sélectionnez « données publiques — recherche de transactions immobilières pour estimation d’un bien ».

Il vous suffit de renseigner les caractéristiques de votre patrimoine : situation géographique, superficie, type du bien. Vous pouvez ajouter des informations comme la période de construction, le nombre d’étages, la présence d’un ascenseur, d’une terrasse, d’une cave, d’une piscine, etc.

Vous pouvez, bien sûr, majorer ou minorer le prix en fonction des imperfections ou du degré d’équipements de votre propriété.

Grâce à Patrim, vous pourrez déclarer la valeur vénale de votre bien immobilier à l’IFI en toute quiétude.

Comprendre l’Indexation des loyers

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Le principal critère d’un locataire qui recherche un logement est bien entendu le loyer. Celui-ci est fixé au départ par le propriétaire bailleur et si le locataire demeure plus d’un an dans les lieux, il va très probablement voir son loyer évoluer. On parle alors d’indexation des loyers.

Indexation des loyers et la loi ALUR

Avant la loi ALUR de mars 2014, l’indexation des loyers s’appliquait depuis le début du bail. Les montants alors non perçus étaient soumis à prescription.

Concrètement, si un loyer n’avait pas subi d’augmentation, on recalculait un nouveau loyer en commençant dès la signature du bail.

Les augmentations non perçues pouvaient être réclamées sur les 5 années.

Depuis la loi ALUR, une clause incluse dans le contrat de location prévoit une révision annuelle. Cette date de référence est librement convenue entre les deux parties ou alors elle est fixée à la fin de chaque année du contrat.

Par conséquent, il n’est pas nécessaire de signer un avenant au contrat de location.

Et s’il n’y a pas de clause d’indexation des loyers ? Sachez alors que le loyer demeure inchangé durant toute la durée du bail et qu’il n’est pas nécessaire de nouveau d’estimer le montant du loyer.

Comprendre ce qu’est l’indexation des loyers

Grâce à une clause prévue dans un contrat de location, c’est la possibilité de revaloriser un loyer chaque année en utilisant un indice légal pour calculer le nouveau montant.

Cette évolution de loyer s’effectue donc une seule fois par an grâce à un indice de référence de loyers (IRL). La variation de l’IRL se cale sur l’évolution des prix à la consommation.

L’indexation des loyers s’applique à tous les baux de location en cours.

En zone tendue, la fixation du loyer s’avère très encadrée. Ainsi, le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

En zone non tendue, le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Le calcul de l’indice de référence de loyers

L’indexation de loyers est possible uniquement grâce à l’indice de référence des loyers. C’est cet indice qui fixe le plafond des augmentations annuelles pour les loyers.

L’existence de cet indice appelé IRL a pour objectif de protéger le locataire contre toute hausse brutale de loyer.

C’est l’INSEE qui publie la valeur de l’IRL du trimestre qui vient de s’écouler.

Si l’IRL s’avère négatif — comme a été possible en janvier 2010 — la révision du loyer ne se fait pas nécessairement à la baisse, car le contrat de bail stipule habituellement une clause qui autorise les révisions qu’à la hausse.

Toutefois, si le contrat mentionne « une révision ou une indexation du loyer en fonction de l’IRL », le montant du loyer peut être revu à la faveur du locataire.

L’IRL se calcule en prenant la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois.

Ne sont pas pris en compte le loyer ni les prix du tabac.

3 éléments participent au calcul de cet indice, à savoir :

  •      Le montant du loyer actuel
  •      Le nouvel indice du trimestre de référence (fourni par l’INSEE)
  •      L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Pour obtenir un exemple concret, le calcul de l’IRL est comme suit :

(loyer en cours x nouvel IRL de référence) / IRL du trimestre de l’an précédent.

Bien indexer le loyer

Que la location soit une habitation ou un commerce, le contrat de location doit prévoir une évolution du loyer périodiquement suivant un indice légal.

Les principales règles à observer pour bien indexer un loyer sont :

  •      Choisir son indice de révision en fonction du type de bail
  •      Pour les baux d’habitation meublées ou nues, l’augmentation du loyer ne peut dépasser la variation sur 1 an de l’IRL
  •      Pour un bail commercial, il existe désormais l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui s’appliquent uniquement aux activités commerciales et artisanales.
  •      Pour un bail commercial avec une activité de bureau, vous devez utiliser l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT).
  •      Prévoir d’inclure une clause d’indexation de loyers automatique dans le contrat de location.
  •      Bien rédiger la clause d’indexation de loyer : précisez l’indice de référence choisi, la date convenue pour l’indexation, la périodicité et le mode de calcul.
  •      Par courtoisie — même si la législation française ne l’impose pas — le propriétaire doit prévenir le locataire en lettre recommandée avec A/R.