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Clement Goude

Estimer un bien immobilier en ligne

By | Estimation de bien | No Comments

Pour réussir à vendre votre bien immobilier, il importe essentiellement et en priorité d’estimer son prix de vente. Un prix trop élevé n’attire les potentiels acquéreurs tandis qu’un prix sous-estimé laisse planer quelques doutes sur la qualité du bien.

Et si vous passiez par une estimation en ligne pour votre maison ou votre appartement ?

Estimer un bien immobilier en ligne permet d'avoir une étude minutieuse du marché

En tant que vendeur, il est essentiel de déterminer un prix de vente pour votre bien qui corresponde non seulement au prix du marché immobilier actuel et qui vous aide à trouver preneur dans un délai relativement court.

Mais votre maison ou votre appartement, rappelons-le, a une valeur sur le marché et celle-ci n’est sûrement pas la même aujourd’hui qu’elle était l’année dernière, et encore moins au moment où vous en avez fait l’acquisition.

Cette valeur du marché dépend tout simplement de l’offre et de la demande au moment où vous décidez de mettre votre bien en vente.

La méthode la plus rapide et la plus simple pour identifier une première échelle de prix est de regarder les annonces immobilières pour un bien similaire au vôtre.

Que ce soit des annonces affichées dans les vitrines des agences immobilières ou celles qui sont publiées en ligne sur des sites spécialisés, vous bénéficiez déjà d’un aperçu concret du prix de vente moyen au mètre carré.

Obtenir un avis extérieur sur votre bien

Il n’est pas toujours facile de vendre son appartement ou sa maison, surtout quand on y a vécu des années, que l’on a vu s’agrandir sa famille, etc.

Il y a toujours cette part de subjectivité qui peut biaiser l’estimation du prix de vente.

En effet, aucun vendeur n’a envie de perdre de l’argent et l’on a alors souvent tendance à surestimer le prix.

Or, il est essentiel de garder une objectivité pour déterminer le prix de vente.

Savoir examiner son bien avec les yeux d’un acquéreur en prenant en compte des facteurs comme la luminosité, la présence d’un étage, d’un ascenseur, les éventuelles nuisances sonores, l’accessibilité du bien, la proximité des commerces et des transports, etc. fait déjà la différence.

Bien sûr, chaque élément dépend un type du bien.

De même, il ne faut pas oublier d’appliquer une décote de 10 à 20 % sur le prix de vente si votre logement possède des défauts.

Vous pouvez, a contrario, ajouter une décote de 20 jusqu’à 30 % si votre maison possède des caractéristiques exceptionnelles comme une piscine ou une grande terrasse.

Pour cela, vous pouvez faire appel aux services d’un expert immobilier ou d’un agent immobilier qui viendra sur place pour évaluer le prix de vente de votre logement.

Mais, pour ceux qui veulent gagner du temps et qui désirent simplifier les démarches, une autre solution s’impose aujourd’hui : l’estimation immobilière en ligne.

Se basant sur des algorithmes, cette estimation comporte toujours une petite marge d’approximation, mais cela reste un très bon point de départ pour vous faire une idée générale du prix de vente de votre logement.

Comment estimer un bien immobilier en ligne ?

L’estimation d’un bien en ligne aide le vendeur à envisager ce que l’on nomme comme valeur vénale pour un logement.

Aujourd’hui, plusieurs outils en ligne permettent de déterminer une estimation du prix de vente et certains sites sont plus fiables. En effet, tous les sites spécialisés dans ce type d’évaluation ne prennent pas en compte les mêmes caractéristiques.

Concrètement, vous allez entrer plusieurs données et caractéristiques concernant votre logement dans un formulaire en ligne.

À partir de ces datas, l’outil en ligne consulte sa base de données pour vous proposer un prix de vente moyen en fonction des logements similaires dans votre secteur géographique.

En règle générale, l’outil en ligne prend en compte des critères objectifs qui sont communs à tous les biens, quel que soit le type de logement, à savoir la superficie et l’emplacement géographique.

Vous devez alors remplir les champs du formulaire concernant le nom de la rue, le numéro de la voie, le quartier précis.

À partir de ces deux données, vous obtenez déjà une première estimation du prix de vente de vitre bien en comparaison avec les autres biens existants dans votre secteur géographique.

Ensuite, vous remplissez les caractéristiques basiques qui décrivent votre bien :

  • Nature du bien : maison, appartement, terrain nu, résidence, etc.
  • Catégorie du bien : ancien ou neuf ;
  • Caractéristiques habituelles : surface, orientation, nombre de pièces habitables, présence d’un jardin ou d’une terrasse, DPE (diagnostic de performance énergétique).

Mais la force de l’estimation en ligne, aujourd’hui, est la possibilité d’affiner ce tarif à partir de l’état du bien.

En tant que vendeur, vous pouvez ainsi ajouter des critères précis comme la date de construction, l’état du réseau électrique ou celui de gaz, le type de chauffage.

L’outil en ligne continue alors à affiner son estimation en ajoutant ou en retranchant de la valeur à sa 1ère évaluation.

Des critères plus spécifiques comme la présence d’un ascenseur, le nombre d’étages, l’orientation, la présence d’un garage, d’un jardin, d’une dépendance, la mitoyenneté du bien, la qualité de la vue, la qualité de l’air, la luminosité sont autant de points qui participent à pondérer et à affiner l’estimation du prix de vente immobilière.

Tous ces sites d’estimation immobilière en ligne utilisent des bases de données issues de collectes d’informations immobilières en France.

C’est notamment le cas avec la base de données des Notaires de France appelée la base PERVAL qui est une sorte de baromètre de prix en matière immobilière.

Une autre base de données immobilières, qui concerne uniquement la région parisienne, est la base BIEN.

Déterminer le prix au mètre carré

Déterminer le prix au mètre carré de votre maison ou de votre appartement demande à prendre en compte de nombreuses variables.

Avec le simulateur d’estimation en ligne, tout ce travail se fait quasiment en temps réel et très rapidement.

Les algorithmes du logiciel sont relativement puissants et fiables pour fournir une estimation immobilière la plus juste en fonction du marché immobilier actuel.

Le calcul du prix au mètre carré dépend de nombreux facteurs qui s’avèrent plus ou moins objectifs et qui fluctuent beaucoup d’une commune à une autre, d’un quartier à un autre même.

En effet, si vous résidez dans une ville caractérisée par une forte tension sur le marché immobilier — comme cela est le cas pour la région parisienne, la région PACA, ou encore des villes comme Toulouse, Bordeaux ou Lille pour n’en citer quelques-unes — ou si vous vivez dans une région moins dynamique, l’écart de l’évaluation pour un bien similaire peut être radicalement différent.

Au sein même de votre ville, il existe d’importantes différences en fonction de l’attractivité de votre quartier, de son environnement proche, du cadre de vie, mais également au niveau de qualité des commodités et des équipements : présence de commerces de proximité, d’hôpitaux, d’écoles, de services publics, de transports en commun, etc.

Chacun de ces détails a tendance à faire grimper le prix de vente d’un bien immobilier.

Enfin, la détermination du prix de vente au mètre carré dépend de l’état général de votre bien et de la nécessité éventuelle de réaliser des travaux plus ou moins importants.

Avantages d'estimer un bien immobilier en ligne

Faire estimer sa maison ou son appartement pour le vendre au prix juste du marché n’est pas une mince affaire.

Et l’on manque souvent de temps, de connaissances techniques ou simplement de recul pour déterminer correctement un premier prix de vente.

Avec un tel outil, vous gagnez du temps. Le résultat est très rapide en temps réel en fonction du marché actuel.

Un autre avantage de l’estimation en ligne est qu’elle est entièrement gratuite.

En effet, ce genre de site ne requiert aucune inscription au préalable et vous obtenez votre 1ère estimation immobilière en temps réel.

L’utilisation de ces simulateurs en ligne est très simple puisqu’il vous faut juste remplir les champs correspondant aux caractéristiques de votre bien.

Vous pouvez accéder à ces sites spécialisés depuis n’importe quel support, que ce soit un ordinateur, une tablette ou votre smartphone.

Ergonomique, fluide, vous n’avez pas besoin d’avoir d’immenses compétences en informatique pour utiliser toutes les fonctionnalités du simulateur immobilier. Certains proposent même des icônes pour apporter un aspect ludique dans votre utilisation du logiciel en ligne.

Enfin, le résultat de votre estimation immobilière online est souvent envoyé par mail aussitôt l’évaluation terminée.

C’est rapide, efficace et vous aide à vous faire une première idée de la valeur de votre bien.

Estimer un bien immobilier en ligne c'est optimiser vos chances !

Pour optimiser vos chances de vendre votre bien immobilier au juste prix, à savoir celui du marché et d’attirer un maximum d’acheteurs potentiels, il est indispensable de le faire estimer.

Cette estimation intervient dans de nombreuses autres circonstances que la vente traditionnelle pour un autre bien. Cela peut-être un besoin de faire évaluer votre patrimoine au titre de votre situation fiscale ou dans le cadre d’une succession.

Quoi qu’il en soit, cette estimation immobilière doit être la plus objective et la plus réaliste possible.

L’estimation en ligne est un excellent moyen, rapide, efficace, relativement précis, pour vous donner ce premier aperçu du prix de vente souhaité.

Cette évaluation permet également de vous rassurer sur la légitimité du prix généralement affiché en vitrine dans les agences immobilières pour un bien similaire.

Mais, n’oublions pas que ce coup de pouce doit être complété et accompagné par un la présence d’un professionnel de l’immobilier.

En effet, un agent ou un expert immobilier possède une réelle expertise dans son secteur d’intervention. Il connaît la géographie des lieux, connaît les contraintes, ains que les tendances en matière de vente de biens.

De plus, en se déplaçant directement à votre domicile, il prendra le temps de visiter votre logement, d’en évaluer ses forces ainsi que les faiblesses sur lesquelles vous pourrez peut-être travailler en effectuant de légers travaux d’amélioration.

En s’appuyant sur les prix des ventes réelles dans le secteur géographique concerné ainsi que sur les transactions les plus récentes, il offre en plus de son expérience un savoir-faire indéniable.

En complétant à la perfection l’estimation immobilière en ligne de votre bien, vous êtes assuré de définir un juste prix de vente qui saura à la fois attirer de futurs acquéreurs sans pour autant vous faire perdre de l’argent.

 

Découvrez également nos articles : « Estimation du loyer : comment connaître le bon montant d’un bien en location » ; « Estimer un appartement : comment connaître la valeur de son bien immobilier ? »

Ouverture base DVF « Demandes des Valeurs Foncières »

By | Notation immobilière | No Comments

Le gouvernement français continue à se numériser petit à petit et prend ainsi des décisions conséquentes pour moderniser notre système administratif.

Ainsi, dans cette veine, une base de données appelée « Demande de Valeur Foncière » (DVF) a vu le jour, permettant de lutter contre l’opacité du marché immobilier Français.

Qu’est-ce que la demande de valeur foncière?

Recensant l’ensemble des ventes de biens fonciers en France depuis de 2014, en métropole ainsi que dans les départements et territoires d’outre-mer (à l’exception de Mayotte et l’Alsace-Moselle), la base de demande de valeur foncière regroupe des informations produites par la Direction générale des Finances publiques à Bercy.

Ces données proviennent directement des actes enregistrés chez les notaires auxquels sont ajoutées des informations détenues dans le cadastre.

Toutes les données détenues dans la base de demande de valeur foncière n’ont aucun caractère personnel comme le nom de l’acheteur ou celui du vendeur d’un bien immobilier.

Les informations qu’elle recèle concernent uniquement les transactions immobilières :

  • Superficie du bien ;
  • Type de bien vendu ;
  • Etc.

Beaucoup de ces renseignements sont recoupés avec d’autres données qui sont déjà présentes sur Internet.

Dès lors, la Direction générale des finances publiques précise que l’utilisation des données issues de la base DVF ne peut en aucun cas avoir pour objet ou pour effet les personnes concernées.

Elle ne pas non plus faire l’objet d’une indexation sur les moteurs de recherche.

Ces obligations légales sont inscrites dans l’article R112 A-3 du Livre des procédures fiscales.

Présentation et organisation des fichiers de la base de demande de valeur foncière

Les fichiers et données correspondent chacun à un millésime mis à disposition sur les 5 dernières années.

Ils s’organisent de la manière suivante :

  • L’identification d’une mutation grâce à son numéro de disposition ;
  • Un affichage d’une ligne local ;
  • Pour chaque local sont affichés les lots de l’immeuble qui correspond ainsi que le nombre total de lots pour ce même immeuble ;
  • La superficie associée au local :
  • La restitution de la surface Carrez correspondant au lot (quand elle est indiquée).

Les fichiers de la base de demande de valeur foncière mis à disposition sont mis à jour chaque semestre, en avril et en octobre.

La mise à jour efface et remplace l’intégralité des fichiers qui ont été précédemment publiés.

Pour faciliter l’accès aux données sur les ventes foncières, la plateforme éditant la base DVF affiche désormais en plus :

  • Le prix de vente ainsi que la date de transaction (pour un bien bâti ou non bâti) ;
  • Une description détaillée du bien : nombre de pièces, numéro du lot, superficie, etc. ;
  • La géolocalisation.

L’ouverture de la base de demande de valeur foncière

Cette database a été ouverte au public au cours d’un hackathon le 24 avril 2019.

Ce moment fut également l’occasion d’échanger des idées avec un public tel que des entrepreneurs, des spécialistes de l’aménagement du territoire, des administrations bien sûr, des experts immobiliers ou encore des membres de la société civile.

Cette ouverture s’inscrit en application de la nouvelle loi ESSOC (État au service d’une société de confiance) qui comporte 2 piliers principaux : faire simple et faire confiance.

Cette loi s’adresse à tout le monde, particuliers comme professionnels. Elle vise à enclencher une nouvelle dynamique de transformation de l’action publique en renforçant la confiance ente l’administration et ses administrés.

L’ouverture de la base de demande de valeur foncière DVF est un nouveau pas vers davantage de transparence envers nos administrations.

Ce n’est pas la 1ère fois que l’État se sert du numérique pour offrir une meilleure expérience ou de nouveaux services aux citoyens.

Désormais avec cette ouverture de la DVF, chaque Français peut y accéder pour connaître la valeur foncière d’un bien en utilisant simplement le site du gouvernement.

Faut-il abandonner PATRIM pour la base DVF ?

Concrètement, les deux services demeurent complémentaires.

Même si PATRIM a d’abord été restreint à certains usages comme le calcul de l’ISF oun encore les successions avant d’être accessibles à tous les particuliers.

C’est néanmoins la même base de données qui est utilisée avec DVF.

La différence est que la base DVF fait apparaître désormais les terrains à bâtir ainsi que les locaux industriels alors qu’ils n’apparaissaient pas dans PATRIM.

Rappelons aussi que la base de demande de valeur foncière propose des valeurs concernant des transactions immobilières réalisées à partir de 2014.

Avec PATRIM, il vous est possible de remontrer plus loin, 8 ans en arrière pour être précis.

Selon le genre de renseignement que vous cherchez, l’un et l’autre service sont utiles.

L’atout majeur avec la PATRIM comme avec la DVF est la transparence, ce qui va généraliser l’accès à ce genre d’informations autant par :

  • Les particuliers (qui réclamaient cette ouverture de la database alors secrètement gardée par les notaires)
  • Les professionnels de l’immobilier vont utiliser les données officielles pour apporter un complément sur les évaluations pour la valeur d’un bien.

Découvrez également notre article sur : « La base de données du fisc ouverte à tous, quels avantages pour les proptech ? »

La base de données du fisc ouverte à tous, quels avantages pour les proptech

By | Notation immobilière | No Comments

L’ouverture des données immobilières a un impact direct sur le marché immobilier en offrant une meilleure transparence sur les transactions et une possibilité de mieux connaître les différents tarifs d’une ville.

Et depuis le 24 avril 2019, l’État, qui possédait une vaste database de transactions immobilières grâce aux informations recueillies par le fisc, vient de la rendre publique et accessible à tous, particuliers comme professionnels.

Quels sont les avantages de cette ouverture pour les proptech ? Quelle incidence sur leur relation avec la clientèle ?

À propos des proptech

Avant de considérer les conséquences et les atouts de l’open data immobilière pour les proptech, rappelons rapidement ce que cela englobe.

Contraction entre « property » et « technology », ces startups utilisent les nouvelles technologies pour améliorer ou réinventer les services que l’industrie immobilière classique propose.

Cela touche aussi bien la location, la vente, la transaction, la construction ou encore la gestion des actifs.

L’objectif des proptech est de répondre dans des délais très courts voire et en temps réel aux besoins et attentes des clients, lesquels ont également évolué avec l’arrivée d’Internet et des nouvelles technologies (réseaux sociaux, applications, etc.).

Et avec l’open data immobilières, les codes semblent définitivement changer.

Une petite révolution en cours.

L’ouverture de la base de données du fisc

Depuis le mercredi 24 avril 2019, l’État a rendu publique sa vaste base de données immobilières qu’elle possédait grâce à l’administration fiscale.

Cette ouverture des données illustre parfaitement le besoin de transparence et va participer à aider les différents acteurs du processus immobilier à évaluer le prix juste d’un bien à partir de renseignements précis.

La liste des critères est loin d’être exhaustive et avec l’avancée des nouvelles technologies, il est fort à parier qu’elle va davantage s’étoffer.

On peut d’ores et déjà affiner sa décision d’achat en prenant en comptes des données telles que :

  • La localisation du bien
  • La nature du bien immobilier
  • Le prix brut
  • La proximité des services, des commerces, des écoles, des hôpitaux, etc.
  • La qualité de l’air ambiant
  • Les éventuelles nuisances sonores
  • Etc.

Avec de telles informations, prendre une décision pour louer ou acheter un bien semble plus facile.

Le client comme le professionnel immobile sont de plus en plus informés et disposent des meilleures informations (et les plus récentes) à tout instant.

Quelles conséquences de l'ouverture de la base de données du fisc

Bien sûr, les proptechs n’ont pas attendu que l’État ouvre ses data foncières au public pour travailler avec ses dernières.

Pour rester compétitives et proposer un service toujours plus performant et précis, la plupart ont créé leur propre logiciel intégrant une data base immobilière et les critères de décisions habituels (localisation du bien, nature du bien, tarifs, etc.).

C’est le cas de Bon de Visite qui a commencé à introduire ce genre de données dès 2014 afin d’offrir un véritable comparatif des transactions.

Certains ont même ajouté une carte interactive pour connaître en temps réel l’évolution du prix du marché.

Cette « libération » des données immobilières du fisc s’ajoute aux multiples sources de données avec lesquelles travaillent les proptechs : réseaux d’agences immobilières, chiffres de référence des notaires et de l’INSEE.

Appelée DVF (Demande de Valeur Foncière), cette base de données est accessible sur le site data.gouv.fr et permet d’avoir accès aux informations pratiques déclarées dans le cadre d’une mutation dans une zone précise au cours de 5 dernières années.

Le DVF est une avancée par rapport au service PATRIM existant qui proposait aux particuliers et aux professionnels une aide pour évaluer un bien immobilier.

Une crainte à venir ?

Dans le milieu immobilier, chaque professionnel défend ses propres données.

Le professionnel aguerri qui effectue un vrai travail d’expertise n’a rien à craindre de cette avalanche de données foncières.

Le fait que l’information devienne plus accessible démontre :

  • Une volonté de transparence
  • Un vœu de fluidifier le processus de vente immobilière.

Gagner en confiance

L’ouverture de la base DVF est une étape qui était déjà très attendue chez les proptech.

Grâce à cela, chaque startup va pouvoir communiquer de manière totalement transparente et de façon fluide avec ses clients.

À moyen et à long terme, c’est un gain de temps et surtout de confiance qui va s’installer afin de rendre le processus immobilier plus vertueux.

Concrètement, chaque proptech va approfondir l’évaluation de ses biens immobiliers, surtout hors zone urbaine et donner ainsi un juste prix de vente pour une adresse précise partout en France.

Néanmoins, il faut garder à l’esprit que l’open data immobilière doit rester un complément, un outil qui vient s’associer à d’autres ressources.

L’estimation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte.

C’est pourquoi il faudra toujours le concours d’un expert comme un agent immobilier pour apporter et enrichir l’expérience avec sa connaissance du terrain et son expertise affinée.

Découvrez également : « Ouverture base DVF « Demandes de Valeurs Foncières » « 

Investissement locatif : calculer son rendement

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Un investissement immobilier est une suite d’encaissements et de décaissements. Mais c’est avant tout une opération immobilière que l’on souhaite rentable, n’est-ce pas ?

Comment calculer le rendement de son investissement locatif ? Quelle différence y a-t-il entre le rendement brut et la rentabilité nette ? Bien estimer son loyer est également un point très important !

Comprendre le rendement locatif

Quel que soit le type du bien immobilier, le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que la location rapporte au propriétaire par rapport au prix d’achat et de revient dudit logement.

Il faut tenir compte de plusieurs critères comme les loyers, les charges, les réductions fiscales, mais aussi les impôts à payer et le remboursement éventuel de l’emprunt.

Le rendement locatif — que certains appellent rentabilité locative — s’exprime ainsi en pourcentage et se calcule sur toute une année.

Le rendement net se calcule en retirant les dépenses liées à la charge du bailleur du rendement brut ainsi que l’impôt sur le revenu foncier et l’ISF.

Le rendement locatif moyen en France

Avant de déterminer quel sera le rendement de votre investissement locatif, il est important d’avoir un aperçu plus général.

En règle générale, le rendement locatif en France avoisine les 5,9 %, mais on remarque de nombreux écarts d’une grande ville à une autre.

Ainsi, la rentabilité locative s’avère plus intéressante en province (Lille, Rennes, ou Strasbourg) avec une moyenne supérieure à 7 % qu’à Paris ou Boulogne-Billancourt où le rendement de votre investissement locatif s’élève à peine à 4 % en moyenne parce que les prix de l’immobilier sont très élevés.

Le rendement locatif à Paris

Depuis quelques années, le rendement d’un investissement locatif dans la capitale est en train de se réduire comme peau de chagrin pour atteindre un taux de 3,5 à 4 % tout au plus.

Selon les quartiers, toutefois, il est toujours possible de faire un investissement intéressant comme cela est le cas dans le XIXe arrondissement où le taux de rendement tourne autour de 4,45 %.

Le rendement locatif à Lyon

Avec un rendement locatif avoisinant les 5 %, la ville de Lyon est une ville particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers.

Les quartiers comme celui de la Croix-Rousse, celui de la Presque-Ile ou le VIe arrondissement sont particulièrement prisés.

Aujourd’hui, à Lyon, il est préférable de louer des petites surfaces pour s’assurer une location.

Le rendement locatif à Marseille

Le taux de rendement locatif à Marseille tourne autour de 6 %, ce qui fait de Marseille l’une où des agglomérations françaises où il fait relativement bon d’investir.

Avec ses programmes immobiliers d’envergure, la modernisation de ses transports et la rénovation urbaine, Marseille attire les investisseurs, notamment pour les petites superficies comme les studios, les T1 et T2.

Quelle différence entre rentabilité nette et rendement brut ?

À propos de la rentabilité brute, c’est un indicateur très intéressant et pratique pour évaluer approximativement la rentabilité de votre investissement immobilier.

Cette rentabilité se calcule comme suit : on divise le montant de tous les loyers annuels (hors charges) par le prix d’acquisition du bien.

Le résultat obtenu est alors multiplié par 100 pour obtenir un taux de rendement sous la forme d’un taux.

Par exemple, si votre location vous rapporte 5000 € par an de revenus et que vous l’avez acquis pour la somme de 100 000 €, le rendement net de votre investissement est de 5 %.

Mais cette vision de rentabilité est souvent éloignée de la réalité.

Ainsi, il faut calculer la rentabilité nette de votre investissement.

Comment ? Pour cela, vous devez retirer l’ensemble de toutes les charges d’exploitations, mais aussi les travaux, les frais divers pour la bonne exploitation du bien ainsi que les assurances de tous les loyers perçus sur une année.

Attention, toutefois : dans le cadre d’un investissement locatif, la plupart des charges d’exploitations sont imputables de vos revenus, ce qui crée un déficit foncier et qui réduire vos impôts.

Cette réduction fiscale est à entrer dans le calcul de la rentabilité nette afin d’obtenir un taux de rendement vraiment précis.

Méthode de calcul de rentabilité locative

S’appliquant tout aussi bien à un appartement qu’à une maison, à une location meublée ou à une location à vide, vous ayez payé comptant votre bien immobilier ou que vous souscriviez un prêt immobilier, dans le neuf ou l’ancien, voici une méthode exhaustive qui peut s’avérer très utile dans le calcul de rentabilité locative.

Étape 1

Déterminez le coût réel d’achat de votre bien immobilier.

Additionnez le prix d’achat du bien + les frais d’agence éventuels + les frais de notaire (7 % en moyenne) + frais de travaux.

Étape 2

Déterminez le taux de rentabilité brute qui s’exprime en %.

Divisez la somme des loyers bruts de l’année hors charges par votre investissement initial.

Étape 3

Calculez le taux de rentabilité nette de charges.

Additionnez les charges de copropriété non récupérables si le bien est dans un immeuble + travaux de copropriété + entretien régulier + la taxe foncière + les assurances impayées et les frais de gestion.

Découvrez également nos articles sur : Calculer la rentabilité d’un investissement locatif, Comprendre l’indexation des loyers, Rendement locatif, Comprendre l’indice de référence des loyers

Réussir sa simulation de loyer

By | Estimation d'un loyer | No Comments

Le principal but d’un investissement locatif est de percevoir un loyer. Mais avant de mettre votre appartement en location, vous devez en tant que propriétaire estimer de manière réaliste, objective et cohérente le montant du loyer au plus proche du marché actuel, en utilisant un simulateur de loyer par exemple.

En effet, si le montant est surélevé, vous aurez du mal à trouver un locataire tandis que si le montant est trop fiable, vous n’allez pas rentabiliser votre investissement.

Voici les clés pour réussir votre simulation de loyer.

Un état des lieux en France

Selon le type de bien que vous souhaitez mettre en location, le prix au mètre carré va varier.

De même, ce prix change d’une région à une autre.

En France, le loyer moyen tourne autour de 11,50 €/m², toutes surfaces et régions confondues.

Ainsi, pour un appartement, la moyenne est de 14 €/m² tandis que pour une maison, la location au mètre carré est de 9 €/m² environ. Ces premiers prix permettent d’ores et déjà de vous situer pour calculer et réussir la simulation de loyer.

Selon le type de logement et le nombre de pièces, le tarif varie parfois du simple au double selon les quartiers et les agglomérations.

De même, le tarif est toujours plus élevé pour les surfaces plus petites. Ainsi, on retrouve les moyennes suivantes :

  • 1 studio : 17 €/m².
  • T2 : 13 €/m²
  • T3 : 12 €/m²
  • T4 : 11 €/m²
  • 5 pièces et + : 10 €/m²

À titre indicatif, à Paris, le montant du loyer peut rapidement monter.

C’est en Ile-de-France, mais aussi en Corse, en région PACA que les loyers sont les plus prohibitifs.

A contrario, les régions comme la Bretagne, l’Auvergne et le Limousin proposent loyers les plus bas.

Critères pour estimer un bien immobilier en location

De nombreux éléments entrent en compte dans l’estimation du loyer, que ce soit pour une maison ou un appartement.

Le loyer doit refléter la valeur locative du bien, c’est-à-dire son état réel et être représentatif du marché immobilier.

La situation géographique

S’il existe un seul critère à prendre en compte dans la détermination du montant de loyer, c’est bel et bien la situation géographique.

Que l’on parle de la région, de la ville, du quartier ou même de l’emplacement par rapport aux commodités (commerces, services publics, etc.), c’est ce critère auquel il faut faire attention.

La législation française indique clairement que le propriétaire est libre de fixer le montant de son loyer quand on met son bien en location pour la 1ère fois.

Toutefois, cette relative liberté est soumise à des contraintes, notamment quand on réside dans une ville comme Paris qui se situe dans une zone tendue.

L’emplacement géographique joue un rôle important dans l’évaluation du montant du loyer.

On se réfère alors un loyer de référence évoqué en euro/m² de surface habitable en fonction du quartier où il se trouve.

Concrètement un appartement ou une maison située au cœur d’une ville et proche des transports et des services publics verra son loyer plus élevé qu’un bien en location situé en périphérie ou dans une zone moins attractive sur le plan économique.

Pour une location à Paris, par exemple, le loyer de référence concerne les 80 quartiers de la capitale, classés eux-mêmes en 14 zones selon l’Observatoire des loyers parisiens selon leurs caractéristiques et l’environnement poche.

Tous ces éléments, disponibles en ligne, participent aussi à l’estimation du montant du loyer.

L’état général du bien

L’autre critère pour évaluer correctement et justement le montant du loyer est l’état général de votre maison ou de votre appartement, que ce soit son état extérieur ou intérieur par ailleurs.

En effet, un bien en location qui est à rénover voit son loyer moins élevé que pour un bien entièrement neuf dont il faut amortir l’investissement.

De manière objective, déterminez les qualités du bien à louer afin de l’aider à se démarquer avantageusement des autres biens du même acabit.

Autres critères à prendre en compte

Enfin, déterminer le montant du loyer d’un appartement ou d’une maison demande à prendre en considération d’autres éléments.

Ainsi, on peut se baser sur des facteurs comme :

Le type de bien : une maison ou un appartement ne va pas requérir le même montant de loyer.

La superficie du bien loué : le loyer d’une location est toujours calculé de façon proportionnelle à sa superficie ainsi qu’au nombre de pièces. Un réflexe à adopter est de comparer les biens similaires dans le quartier pour se faire une première idée.

La proximité des services : non seulement le quartier, mais aussi la rue dans certaines villes contribuent à proposer un loyer plus ou moins élevé, mais la proximité des commodités joue un rôle conséquent. Ainsi, la proximité avec les écoles, les commerces, les transports publics, les services publics (La Poste, banque, hôpital, etc.) jouent en la faveur d’un loyer plus élevé.

Le standing du bien : si le logement se situe dans un immeuble vétuste, son loyer ne va pas être aussi élevé que dans un immeuble récent. L’état de la façade ainsi que des parties communes entrent en ligne de compte. De même, la présence d’un gardien, d’un interphone sont aussi des éléments qui peuvent faire la différence. Concernant le bien en lui-même, s’il est équipé avec un aménagement fonctionnel (salle de bain rénovée, cuisine équipée, etc.) ou s’il possède un cachet singulier (poutres apparentes par exemple), le montant du loyer peut partir à la hausse.

L’étage : plus un logement se situe en hauteur, plus il gagne en luminosité… et plus son loyer augmente. Toutefois, s’il s’agit d’un logement au 4e étage sans ascenseur, cela devient un inconvénient pour le louer à une personne âgée ou à des familles.

La présence d’un espace privatif : que l’on parle de balcon, de terrasse, de jardin, ces espaces extérieurs gonflent le prix du loyer, car ils sont particulièrement recherchés et appréciés, surtout en milieu urbain.

Le parking : si vous résidez en ville, le parking est un critère à ne pas omettre pour décider du montant du loyer, car c’est un atout indéniable. En règle générale, le coût d’un parking tourne autour de 150 €/mois, lequel montant est reporté sur le loyer mensuel.

Le logement est-il meublé : bien entendu, un logement loué meublé a un loyer plus élevé qu’un logement à vide. En effet, un logement meublé est susceptible d’être plus souvent vacant, car les locations se font sur des périodes plus courtes. Il ne faut pas oublier également que les impôts pour le propriétaire bailleur sont plus élevés pour un meublé que pour un logement vide.

Le niveau de performance énergétique : un logement bien isolé génère moins de frais, ce qui joue un rôle dans la détermination du loyer. Il faut prendre en compte le dossier technique et les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour évaluer le niveau de performance énergétique.

En vous rendant dans une agence immobilière ou en consultant des sites Web proposant des simulateurs en ligne, vous pouvez entrer ces différentes informations pour affiner et découvrir le montant du loyer que vous pouvez prétendre.

Plafonnement et encadrement des loyers

Selon la loi Alur entrée en vigueur en mars 2014, les loyers de certaines villes sont désormais soumis à un contrôle rigoureux afin de maitriser une hypothétique hausse.

Deux dispositifs sont ainsi issus de cette loi :

  • L’encadrement des loyers dans les zones tendues
  • Le plafonnement des loyers.

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, une zone tendue comme une agglomération dans laquelle l’écart entre l’offre et la demande de logements locatifs est important. Dans ces zones, le propriétaire ne peut pas appliquer de hausse de loyer supérieure à l’IRL (indice de référence des loyers).

Le plafonnement de loyers concerne principalement les villes de Paris et Lille à ce jour.

Ici, le loyer est plafonné. Un arrêté préfectoral fixe de soyers de référence par mètre carré habitable chaque année au 1er août. Le loyer que vous allez fixer ne doit pas alors dépasser 20 % du loyer de référence.

Situations particulières

En cas de relocation

En dehors des zones tendues (actuellement 28 agglomérations), la fixation du montant du loyer demeure libre.

Si la relocation se fait dans une zone tendue, en revanche, le loyer reste plafonné. Comme le loyer a déjà été fixé par un ancien occupant, le nouveau montant ne peut excéder celui-ci.

À la signature d’un nouveau bail de location, le loyer demandé peut être revu à la hausse uniquement dans les limites annuelles de l’IRL.

Et cela reste possible uniquement si le propriétaire n’a pas déjà augmenté son loyer au cours de l’année qui précède le nouveau contrat de bail.

En cas de renouvellement de bail

Il est toujours possible de réévaluer un loyer au moment du renouvellement de bail, à savoir tous les 3 ans pour une personne physique et tous les 6 ans pour une personne morale.

Comment faire ? Six mois avant la date du renouvellement, le propriétaire envoie une proposition du nouveau loyer au locataire par lettre recommandée avec A/R.

Dans ce courrier, le propriétaire doit préciser l’état et l’adresse du logement, la date de conclusion du bail.

Erreurs à ne pas commettre pour simuler votre loyer

Gardez toujours à l’esprit que l’objectif de fixer un loyer est de réaliser un rendement locatif.

  • Fixer un montant trop haut : vous ferez fuir les potentiels locataires et les périodes de vacances locatives vont réduire votre rendement locatif.
  • Fixer un montant de loyer trop bas : cela peut porter préjudice puisque, même si vous avez de nombreux candidats locataires, le rendement locatif ne sera pas au rendez-vous. De plus, une fois le montant fixé, s’il est trop bas, il vous sera difficile de la réajuster à la hausse à cause de l’IRL.
  • Se contenter du montant fourni par un simulateur en ligne : même si le logiciel en ligne ou le simulateur prend en compte de nombreuses données, la valeur du loyer fourni reste indicative. Croisez les données, faites aussi appel à un expert en gestion locative qui mettra son expérience et son savoir-faire sur le terrain en jeu pour vous donner une valeur réelle de votre bien.

Comme on le voit, il existe plusieurs moyens et différents critères pour simuler le loyer d’une location.

Le propriétaire doit utiliser les moyens mis à disposition sur Internet comme les simulateurs, mais aussi solliciter l’aide d’un expert immobilier qui aidera à l’estimation du loyer grâce à sa connaissance du marché.

Enfin, ne pas oublier d’utiliser la technique d’estimation par comparaison qui consiste à rapprocher votre bien d’un autre du même type au sein du même quartier et avec la même superficie.

Points sur les diagnostics immobiliers en vue d’une location

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Avant de signer un contrat de location, il est important pour un locataire de connaître l’état et la situation actuelle du logement qui l’intéresse. Ainsi, il est en droit d’exiger des renseignements précis concernant plusieurs aspects de l’habitation. C’est pour cette raison que les diagnostics immobiliers sont nécessaires.

L’importance du diagnostic immobilier location

L’expertise immobilière en vue d’une location est composée du diagnostic de performance énergétique, de l’état des risques et pollution (depuis le 2 août 2018), du constat des risques d’exposition au plomb (pour les biens immobiliers d’avant 1949), du diagnostic loi Boutin et des diagnostics gaz et électricité (depuis le 1er janvier 2018 si les installations ont plus de 15 ans). Le propriétaire est tenu de présenter le document inhérent aux locataires éventuels avant que le contrat soit conclu. Les expertises qui vont être faites pour constituer le dossier sont à la charge du propriétaire bailleur.

Ces différentes vérifications permettent au propriétaire de garantir aux personnes voulant louer son logement la qualité de celui-ci. Le diagnostic sert donc de certification de conformité de l’immeuble à l’usage, aux normes de la construction et aux exigences technologiques et écologiques, sanitaires, etc. Le dossier doit être remis avec les propositions de contrat de location. Il doit concerner deux ou trois des expertises relatives au secteur. Et selon les cas, d’autres renseignements complémentaires peuvent être demandés par les locataires.

A l’origine, c’était surtout dans les opérations de ventes qu’il y avait exigence pour le diagnostic immobilier. Maintenant, la mise en location d’un bien immobilier (maison ou appartement) est soumise à quelques détails près aux mêmes réglementations. Le législateur a rendu obligatoire la fourniture de ce dossier dans la phase précédant un contrat de bail. Au moment de la signature du contrat, des informations supplémentaires peuvent aussi être fournies par le propriétaire bailleur même si le locataire n’en demande pas.

La loi prévoit ces exigences dans le but d’améliorer les relations entre propriétaires et locataires. Dans ce cas, les risques de différends concernant l’état du logement en bail seront plus faibles.

Fonctionnement des diagnostics location

La garantie d’avoir effectué un diagnostic immobilier par le propriétaire bailleur au locataire est une obligation légale malgré que cela n’ait pas été très suivi depuis quelques années. Actuellement, le contrôle du respect de cette obligation est plus strict et presque tous les contrats en la matière sont toujours précédés de cette étape. Le diagnostic immobilier est exigé par la loi quel que soit le type, la nature et l’usage du logement en question.

Depuis l’année 2007, toutes les expertises nécessaires dans le cadre de la location immobilière ont été rassemblées dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique ou DDT. Sont regroupés dans ce document : l’état des risques et pollution ou ERP, le diagnostic de performance énergétique ou DPE, les diagnostics des installations électriques et gaz, le constat des risques d’explosion au plomb ou CREP et le diagnostic de surface habitable (loi Boutin).

L’objectif de l’ERP est de donner des informations au locataire sur les risques éventuels auxquels est exposé le logement qu’ils soient naturels, technologiques, miniers mais également sur les polluants dans les sols. Le diagnostic de performance énergétique permet au locataire d’avoir des renseignements sur la performance en consommation d’énergie de l’habitation. Cela concerne le chauffage, l’approvisionnement en eau chaude sanitaire, l’isolation, etc. Avec le CREP, il aura connaissance de la contenance de plomb des revêtements du sol et des murs de la maison.

Utiliser un simulateur de loyer pour un appartement

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Une fois que l’on évalue le prix d’un bien immobilier, maison ou appartement par ailleurs vient le moment de l’estimation du loyer.

Il est important de ne pas rater cette estimation si l’on ne veut pas décourager les potentiels locataires au regard des prix pratiques sur le marché immobilier actuel.

Un montant de loyer mal évalué, s’il est trop élevé, risque d’entrainer de fortes périodes de vacances et s’il est trop bas, les ajustements seront plus difficiles et la rentabilité locative ne sera pas au rendez-vous.

Pourquoi faire estimer le loyer d’un logement ?

Avant d’évaluer le prix du loyer de votre futur appartement, il est essentiel d’identifier les différents critères qui impactent directement sur le montant du loyer.

En faisant appel à un professionnel comme un agent immobilier dont l’expérience sur le terrain, la connaissance du marché immobilier et l’expertise vont rapidement des atouts de force.

Grâce à cette estimation, vous allez immédiatement remarquer en quoi votre appartement se distingue des autres appartements du même type.

Cela permet d’obtenir une sorte de carte d’identité de votre logement.

Comment estimer la valeur d’un appartement ?

Que l’on parle de son état général, de ses caractéristiques, de son environnement proche ou des prestations proposées, vous devez prendre en compte plusieurs critères pour l’estimation de la valeur de votre appartement.
En effet, certains éléments ont une importance plus ou moins forte sur le montant final de votre loyer.

Bien sûr, le 1er élément à prendre en compte est la localisation, l’environnement.
Cela comprend aussi bien la localisation géographique, l’attrait de la commune, du quartier, voire de la rue, mais aussi les infrastructures et les services de proximité (écoles, commerces, transports, hôpitaux, etc.).
L’environnement comprend, bien entendu, la présence d’espaces verts ou d’un quelconque parc d’activité proche de l’appartement.
Ces premiers éléments participent déjà à dégrossir la valeur de votre appartement.

Le second critère qui définit l’identité de votre appartement est les critères techniques.
Cela peut aussi bien concerner :

  • La qualité et le type de l’isolation
  • La présence d’un double vitrage
  • L’orientation du logement : un appartement avec balcon au sud aura toujours une valeur vénale supérieure à un appartement orienté plein nord.
  • Les prestations de qualité : ascenseur, service de gardiennage, présence d’un interphone, parking privatif, etc.

Ensuite, le 3e point essentiel pour déterminer la valeur de votre appartement est la superficie de votre logement.
Quand l’appartement se situe notamment dans une grande agglomération, avoir de l’espace est un véritable luxe… mais qui se paie au prix fort.
Il suffit de prendre l’exemple d’un appartement au cœur de Paris où l’on remarque que les prix sont parfois presque le double de ceux pratiqués en province.

D’autres critères, plus ou moins objectifs, participent à affiner la valeur de votre appartement :

  • La surface habitable
  • Le nombre de pièces et le nombre de chambres plus particulièrement
  • La présence d’un espace extérieur : balcon, terrasse, jardin
  • La situation dans l’immeuble : rez-de-chaussée ou étage
  • La présence d’un garage ou d’un parking
  • L’année de construction de l’immeuble et l’état général de la façade
  • La propreté des parties communes
  • Le niveau d’isolation thermique et sonore
  • Les prestations annexes : piscine, climatisation, cuisine équipée, etc.
  • L’ensoleillement
  • Le niveau de nuisance sonore Etc.

On le voit très bien, pour commencer à déterminer le prix d’un loyer d’un appartement, définir la valeur vénale dudit bien est essentiel.

Mettre un appartement en location, c’est avant tout vouloir qu’il soit rentable et c’est le loyer qui s’avère le garant de cet aboutissement.

Les méthodes pour estimer le loyer d’un appartement

Une fois que vous avez pris en considération tous les éléments qui composent l’identité de votre appartement, vous pouvez alors vous pencher sur la question financière, à savoir la détermination du loyer.

D’abord, il est primordial d’avoir un aperçu réel et concret du marché immobilier local.
Pour cela, n’hésitez pas à aller à la rencontre d’agents immobiliers ou encore de contacter diverses structures d’informations sur le logement, ou même de consulter l’observatoire des loyers de l’agglomération.

Internet propose plusieurs outils pour connaître un ordre d’idée des tarifs pratiqués en fonction des régions, des villes, des quartiers, des rues.
De sites officiels, comme celui de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) proposent des outils (Indice de référence des loyers) et des simulateurs qui prennent en compte certains des éléments cités précédemment.
Il existe aussi des plateformes comme celle de SeLoger.com ou pap.fr qui peuvent être d’un grand secours dans un premier temps.

N’oubliez pas non plus de consulter les petites annonces immobilières en ligne et celles que les agences immobilières mettent en avant.

De quoi se compose le loyer d’un appartement ?

Au moment de déterminer le montant du loyer d’un appartement, il est essentiel de prendre en compte les charges.
Même si le calcul desdites charges est toujours annuel, le propriétaire est en droit de réclamer mensuellement une avance sur charges qui sera par la suite régularisée.

Le calcul de ces charges va participer au calcul du loyer.
Elles sont déterminées en fonction de la dernière régularisation des charges, mais aussi du budget prévisionnel.

Toutefois, attention, le locataire n’a pas à supporter toutes les charges.
Les charges récupérables sont :

  • Les frais de jouissance due à l’appartement : chauffage collectif, entretien des parties communes, service de gardiennage, etc.
  • Les frais de petites réparations dans les parties communes
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.

Il est important de ne pas tout mettre à la charge du locataire.
Vous devez fixer un loyer juste et réaliste.
Ainsi, vous êtes assuré de répondre à une offre immobilière tendue, de louer rapidement et de conserver longtemps votre locataire.

À propos de l’encadrement des loyers

Afin d’éviter tout dérapage dans l’estimation des loyers, le gouvernement a décidé d’encadrer les loyers pour certains logements.
Cela concerne précisément 38 agglomérations en France qui recueillent une forte demande.

Le principe d’encadrement des loyers

Sur le papier, quand un propriétaire loue pour la 1ère fois un appartement, il possède une marge de manœuvre relativement grande pour fixer le montant du loyer et cela change quand on change de locataire.

Mais quand l’appartement est remis à la location sur le marché, le propriétaire a le devoir d’appliquer le même loyer augmenté à son nouveau locataire en fonction de l’évolution de l’IRL (Indice de référence des loyers) qui est publié par l’INSEE.
Cette réglementation s’applique dans les communes situées en zones dites tendues.

Quid de la loi Pinel ?

Il est également impossible de fixer le tarif d’un loyer sans avoir connaissance de la loi Pinel en vigueur.
En effet, cette loi fixe des plafonds de loyers en fonction du marché immobilier et des zones géographiques.

Il existe 4 zones prises en compte :

  • Zone A bis : correspond à Paris et aux communes environnantes. En décembre 2018, le plafond pour cette zone était fixé à 16,96 €/m².
  • Zone A : le reste de l’Ile-de-France, mais aussi la Côte d’Azur et le Genevois français. Prix fixé à 12,59 €/m²
  • Zone B1 : correspond à la Corse, aux territoires DOM-TOM et aux agglomérations de 250 000 habitants. Prix plafond fixé à 10,15 €/m².
  • Zone B2 : correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants et moins de 250 000 habitants. Le prix est fixé à 8,82 €/m² au 31 décembre 2018.

Le simulateur de loyer pour appartement

Nous avons vu qu’il existait déjà des simulateurs qui déterminent grosso modo la valeur vénale de votre appartement.
D’autres sont plus précis et cherchent à définir le prix de loyer ainsi que le rendement locatif.
Ce genre de simulateurs utilisent des données géographiques et économiques d’une région, d’une ville, d’un quartier pour déterminer une valeur approximative.
Certains sites Web proposent des simulateurs en ligne utilisant la Big Data qui prend en compte des facteurs plus subjectifs comme la luminosité, l’orientation du logement, l’accès à Internet, etc.

L’algorithme de ces simulateurs en ligne est alimenté en temps réel par des données issues de centaines de logements similaires à votre appartement, mais aussi par des données publiques et des données extraites de milliers d’annonces immobilières de location accessibles en ligne ou dans les agences immobilières ayant pignon sur rue.

Toutefois, l’estimation fournie par le simulateur de loyer est une valeur indicative en lien avec les valeurs du marché à un instant précis.
Il est très important de prendre en compte les autres facteurs qui ont été cités précédemment et qui auront un impact significatif sur la valeur locative de votre appartement : les charges locatives, qualité du mobilier et des équipements, situation géographique, dispositifs fiscaux particuliers, etc.

Croiser ce genre d’informations avec les conseils d’un agent immobilier ou d’un professionnel expert en gestion locative permet d’une part d’identifier les atouts de votre appartement à la location et, d’autre part, de déterminer avec davantage de précision la valeur locative et par conséquent le loyer idoine.

Quelques conseils à suivre pour définir le loyer d’un appartement

Au moment de calculer le montant du loyer, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de loyer qui vous donnera un premier ordre d’idées du montant à fixer.

Ensuite, vous devez réfléchir à la rentabilité locative. Il convient de ne pas opter pour un loyer trop élevé, car cela génère des périodes vacantes longues ni pour un loyer trop bas, car cela va impacter directement les revenus locatifs.

Et puis, souvenez-vous des conseils suivants :
Le marché de la location est un marché comme un autre, vous pouvez comparer des biens similaires selon la localisation et le type de votre appartement. Difficile donc de « sortir » du prix du marché.
En fixant le loyer d’un appartement, pensez toujours au rendement locatif, notamment sur le long terme. Parfois, il est peut-être préférable de décider de fixer un loyer légèrement inférieur au prix du marché pour éviter les vacances locatives.
Le marché locatif est saisonnier : en effet, selon l’époque de l’année, un T2 ou un T3 va davantage se louer, notamment en fin d’année ou au moment de la rentrée scolaire.
Se faire aider pour l’estimation de son loyer : une agence de gestion locative, par exemple, est à même de vous prêter main-forte. Elle connaît le niveau des loyers pratiqués dans votre quartier en fonction du type de logement, de sa localisation et de sa superficie.

On le voit, plus on a d’éléments de comparaison, plus l’estimation du loyer va s’affiner. N’hésitez surtout pas à multiplier les ressources pour gagner en précision.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif

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Au moment d’investir dans un logement locatif, la question de rentabilité est toujours un point essentiel qu’il ne faut pas occulter.

Mais comment se calcule-t-elle ? Est-ce que la pierre est quelque chose de rentable ? Comment un investissement dans l’immobilier peut-il rapporter ? Comment connaître le bon montant d’un loyer

Un investissement à anticiper

Tout investissement est normalement fait pour rapporter.

Ainsi, dès que vous placez 100 € sur votre compte en banque, et que vous obtenez 105 € l’année suivante, on peut affirmer que vous avez obtenu une rentabilité annuelle de 5 %.

Le monde de l’immobilier fonctionne de la même façon, c’est pourquoi on parle de rentabilité ou encore de rendement locatif.

Pour résumer la rentabilité locative d’un logement, vous devez prendre en compte les loyers et le prix du logement. Vous obtenez alors un rendement brut.

Pour obtenir une rentabilité nette, vous devez ajouter les impôts et les charges. Toutefois, en intégrant les possibles avantages fiscaux, on parle alors de rentabilité nette-nette.

Calculer la rentabilité locative en fonction du type de logement

En règle générale, la rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2 et 7 %, parfois davantage dans des cas particuliers.

Cette performance dépend surtout du type de logement. En effet, en prenant le prix au mètre carré, une petite surface rapporte davantage qu’un appartement plus grand.

 

Pour un studio ou un T1, ce type d’appartement rapporte plus qu’un grand logement. Mais il y a régulièrement un turn-over qui implique des remises en état fréquentes, ce qui impacte directement le rendement locatif.

 

Pour T2 voire T3, ce type de logement s’avère être un bon compromis, car ils marient la qualité des petits et des grands appartements.

Le turn-over des locataires est moins fréquent et par conséquent, les frais liés à la remise en état sont moindres.

 

Pour un grand appartement ou une maison, le prix au mètre carré est moins rentable, mais les locataires sont plus stables, car il s’agit souvent de familles.

Ils ont tendance à plus s’approprier les lieux et l’entretiennent mieux par conséquent, ce qui réduit nettement les frais d’entretien qui pèsent sur la rentabilité.

Le calcul précis de la rentabilité locative

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif s’avère être une opération complexe.

En effet, il ne s’agit pas de faire une simple soustraction de vos capitaux engagés avec une réduction d’impôts.

 

Concrètement, vous devez tenir compte :

  • Des loyers en cours
  • Des charges
  • Des réductions d’impôt (surtout les premières années où l’amortissement est important)
  • Les impôts à payer
  • Le remboursement éventuel de votre emprunt.

 

Vous devez également actualiser les soldes annuels de vos encaissements et décaissements et intégrer l’effet de levier de votre crédit immobilier.

Bien sûr, aujourd’hui, Internet vous propose de simplifier cette tâche relativement fastidieuse grâce à des simulateurs en ligne.

Toutefois, pour ceux qui n’ont pas peur des maths et qui voudraient calculer par eux-mêmes cette rentabilité lors d’un investissement locatif, voici la formule à prendre en compte :

(loyer annuel/prix de votre investissement locatif) x 100.

 

Le rendement brut d’un investissement locatif est simple à obtenir, car il ne prend pas en cause les charges de location qui sont payées par le bailleur ni même sa fiscalité.

Ici, le prix obtenu s’entend TTC.

 

À titre d’exemple, si vous mettez en location un appartement avec un loyer mensuel de 800 € charges comprises et que vous avez payé ledit logement pour 200 000 € (frais d’acquisition inclus), votre rentabilité brute est de :

(800 x 12/200 000) x 100, soit 4,80 %.

 

Cette évaluation reste sommaire pour déterminer avec précision combien rapporte votre investissement locatif.

En ayant déjà une première idée de cette rentabilité, vous êtes davantage en mesure de mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement. Cet élément est à mettre au crédit de votre simulation financière pour bâtir un plan de financement.

 

Toutefois, cette rentabilité brute est un indicateur très utile, car il vous permet de comparer ce qui peut être comparable.

Mais n’oubliez pas que d’autres éléments et facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis et obtenir, in fine, la rentabilité nette de votre investissement locatif.

 

Découvrez aussi nos articles : « Comprendre l’indexation des loyers« , « Rendement locatif : calculer la rentabilité d’un investissement locatif« , « Comprendre l’indice de référence des loyers« ; « Investissement locatif : calculer son rendement »

Rendement locatif : calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif

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Quand on évoque la question de rentabilité d’un investissement locatif, on pense immédiatement à la rentabilité brute. C’est un premier indicateur qui s’avère pratique pour estimer le rendement d’un investissement dans l’immobilier.

Toutefois, cet indicateur s’avère souvent loin de la réalité. Alors, comment calculer la rentabilité nette d’un investissement ? comment connaître le bon montant d’un bien en location ? 

Le calcul de la rentabilité nette

Pour obtenir une idée précise du rendement réel de votre investissement locatif, vous devez en premier lieu calculer la rentabilité nette.

Ainsi, vous devez soustraire de vos loyers :

  • L’ensemble des charges d’exploitation : ce sont des charges non récupérables par le propriétaire (charge de copropriété y comprise)
  • Les frais de travaux et d’entretien
  • Les frais d’assurance contre les loyers impayés.
  • Les divers frais en lien avec la bonne exploitation du bien immobilier : frais de gestion locative si celle-ci est confiée à un professionnel.

Attention toutefois à ne pas oublier que la quasi-totalité de vos charges d’exploitation reste imputable à vos revenus, ce qui peut provoque un déficit foncier et réduire votre base imposable.

Même si vous pouvez dorénavant estimer et calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif sur Internet grâce à des simulateurs en ligne, vous pouvez aussi effectuer le calcul avec la formule suivante :

[(loyer annuel – frais et charges) / (prix de l’investissement + coût du crédit)] x 100.

Par exemple, prenons un cas en particulier.

Vous proposez un loyer mensuel de 800 €.

Votre achat a coûté 200 000 €.

La gestion locative est confiée à un professionnel et revient entre 8 et 10 % du loyer annuel. Toutefois, vous n’avez pas souscrit de garantie contre les loyers impayés (GLI).

Pour ce qui est des charges et des frais d’entretien, le montant est de 1200 €/an.

Enfin, la taxe foncière est de 1000 € et le coût de votre crédit est de 12 000 €.

Ainsi, le rendement net de votre investissement locatif se calcule comme suit :

[(800 x 12) – (960 + 1000 + 1200) / (200 000 + 12 000)] x 100 = 3,03 %.

Questions à propos du calcul de la rentabilité nette

Quand on est investisseur dans l’immobilier, il convient de ne pas perdre de vue le poids des charges locatives qui restent à la charge du propriétaire pour ce qui est d’un logement ancien.

Ce sont notamment des frais liés à l’entretien de la toiture, à un ascenseur à refaire, à une mauvaise isolation ou à une consommation énergétique trop importante.

Quelles sont les charges à prendre compte dans ce calcul ?

Voici la liste des charges à considérer :

  • La taxe foncière : en règle générale, elle correspond environ à 1 mois de loyer
  • Les charges de copropriété : entretien de l’immeuble, entretien des espaces verts, gardiennage, nettoyage des parties communes
  • Honoraires d’un professionnel pour la prise en charge de la gestion locative
  • Frais d’entretien et travaux.

Ces frais représentent entre 20 et 30 % du loyer brut.

 

À noter que vous pouvez récupérer la taxe d’ordures ménagères sur le locataire, mais il ne faut pas l’oublier lors de votre déclaration.

Il en est de même avec les charges de copropriété récupérables auprès du locataire (nettoyage de l’immeuble et électricité des parties communes)

Est-ce que la rentabilité nette évolue chaque année ?

Bien entendu, cette rentabilité nette sur votre investissement locatif évolue chaque année, car elle dépend des travaux réalisés dans l’appartement en question.

Le cas échéant, vous pouvez être amené à rafraichir les peintures ou à changer un cumulus par exemple. Tous ces frais amoindrissent votre rentabilité.

 

Néanmoins, ces frais sont essentiels pour l’entretien de vitre bien afin de le louer facilement.

Quel conseil suivre pour anticiper des dépenses éventuelles ?

Comprendre l’indice de référence des loyers (IRL)

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Depuis 2006, l’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert à fixer le plafond d’une augmentation annuelle de loyer dans un bail de location.

L’indice de référence des loyers varie chaque trimestre. Il est calculé en fonction de l’indice des prix à la consommation, mais aussi en fonction des indices des prix des travaux d’amélioration et d’entretien des logements.

Pour pouvoir réviser un loyer, le logement en question doit avoir une clause d’indexation à ce sujet dans son contrat. 

Calculer le loyer d’une maison selon les bases de données officielles

Il existe des instances officielles pour avoir une idée précise des prix pratiqués en termes de location d’une maison.

Ainsi, l’observatoire Clameur fournit en libre accès une base de données des loyers dans plus de 1200 villes.

D’autres observatoires proposent également de comparer leurs bases de données comme c’est le cas pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ou dans les différentes agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL).

Détailler les caractéristiques d’une maison

Pour affiner le montant du loyer de la maison à louer, il est important de cerner ses défauts et ses qualités.

Plusieurs points peuvent être pris en compte pour vous simplifier la tâche :

  •      La situation géographique de la maison : est-elle en centre-ville ? Proche des commerces ou des transports ? Si c’est le cas, ce sont des points qui valorisent votre bien immobilier.
  •      La qualité de la maison : est-elle en bon état ? Faut-il refaire la façade extérieure ? Changer l’agencement intérieur ? Améliorer le système de chauffage ? La maison est-elle ancienne ou neuve ?
  •      La superficie au sol : aussi appelée surface habitable, cette notion est très importante. Le loyer au mètre carré d’une petite maison est toujours plus élevé que pour une grande maison, car la demande concerne habituellement les petites surfaces.
  •      L’orientation de la maison : est-elle tournée vers le sud ? A-t-elle un vis-à-vis ? Ces éléments peuvent servir ou desservir votre maison et jouer dans le calcul du loyer.
  •      Les performances énergétiques : comment est classée votre maison ? Une récente étude démontre une nette baisse de 12 % environ entre une maison classée A et une autre classée G. De même, si votre maison est entièrement équipée, le mobilier et l’équipement sont pris en compte dans le calcul du loyer, ce qui peut expliquer des variations de loyers allant jusqu’à 30 % pour un même bien.

Le plafonnement des loyers

Dans certaines zones appelées zones tendues, le montant du loyer peut être plafonné.

On parle de zone tendue quand la demande locative s’avère très importante.

Loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) prévoit un encadrement des loyers là où le marché de location est tendu et où un observatoire des loyers est mis en place.

Un arrêté préfectoral fixe alors 3 loyers de référence : un loyer minoré, un loyer médian de référence et un loyer majoré.

La loi ALUR concerne actuellement 28 zones tendues : ce sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Si votre maison se situe dans une zone tendue, vous ne pouvez pas calculer un montant supérieur au loyer médian majoré.

Lois Scellier et Pinel

Pour les maisons achetées dans le cadre d’un dispositif fiscal, il est aussi important de respecter un plafond de loyer qui est fixé et réévalué chaque année.

Pour la loi Scellier, c’est une réduction d’impôt qui dépend du loyer plafonné, mais aussi des revenus de votre locataire.

Pour la loi Pinel, elle concerne les investissements locatifs réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt si le loyer est plafonné. De plus, vous devez vous engager à louer votre maison pendant 6 ou 9 ans.

Enfin, si votre maison n’entre dans aucun dispositif légal en particulier, vous pouvez librement calculer le montant du loyer de votre maison.

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